??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)降幅遠(yuǎn)大于同規(guī)模企業(yè)，銷售回款率達(dá)115%】2022年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額1161.1億元，銷售面積1195萬平方米，分別同比下降50.4%和49.4%。銷售金額增速較TOP20房企的加權(quán)平均值29.9%的水平下滑幅度較大。企業(yè)積極推進(jìn)銷售資金回流，2022年銷售回款1329億元，回款率達(dá)到115%，處于行業(yè)前列。分區(qū)域來看簽約銷售金額的48%來自長(zhǎng)三角，占比同比下滑了5個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍最高，集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)TOP5的城市中的南京、蘇州、上海、常州均位于長(zhǎng)三角。一線城市同比上漲了4個(gè)百分點(diǎn)至8%，二線城市占比達(dá)到42%。

??【投資幾近“冰凍”，總土儲(chǔ)約滿足企業(yè)2-3年需求】2022年新城控股投資謹(jǐn)慎全面收縮，僅新增2塊地，分別位于商丘和常州，地塊建筑面積28.5萬平方米，總價(jià)27.7億元，拿地銷售金額比為0.02。而去年全年，企業(yè)新增土地總價(jià)達(dá)到767.1億元，同比收縮明顯。在減少拿地的情況下，新城控股2022年末土地儲(chǔ)備4915萬平方米（總可售面積-2022年末已簽約面積），土地儲(chǔ)備可供2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要。

??【營(yíng)收下滑超三成，盈利水平有待提升】2022年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.6億元，同比下31.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1048.8億元，同比下降33.7%。期內(nèi)，銷售結(jié)轉(zhuǎn)承壓，結(jié)轉(zhuǎn)面積1792.9萬平方米，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），分別同比下降27.2%和39.1%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)231.3億元，毛利率20.0%，分別同比下滑32.8%和下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2022年新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值損失59.57億元，相較上一年的48.37億元增加11.2億元，投資收益亦從22.75億元下滑至5.5億元；公允價(jià)值變動(dòng)收益也同比減少17.4億元。使得其凈利潤(rùn)下滑幅度進(jìn)一步拉大，同比下降88.48%至15.85億元，凈利率1.4%，同比減少6.8個(gè)百分點(diǎn)。

??【1，需持續(xù)關(guān)注流動(dòng)性】截止至2022年底，新城控股共持有現(xiàn)金314.6億元，相較期初下降43.0%，現(xiàn)金短債比1.0，現(xiàn)金剛好覆蓋短債。若剔除受限制的其他貨幣資金的現(xiàn)金短債比為0.69，此外，企業(yè)未披露2022年受限的監(jiān)管預(yù)售資金情況，加上仍有合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為60.6億元，短期內(nèi)企業(yè)還需持續(xù)關(guān)注資金流動(dòng)性問題。截止至2022年末，新城控股凈負(fù)債率44.5%，處于行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率67.9%，兩者均符合監(jiān)管要求。

??【商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入破百億，2023年計(jì)劃新開20座商場(chǎng)】2022年底合計(jì)在140個(gè)城市布局了194座吾悅廣場(chǎng)，較2021年底增加6家，投資有所收縮，但在行業(yè)表現(xiàn)仍屬前列，其中自營(yíng)有157家座重資產(chǎn)，37座輕資產(chǎn)。2022年新城控股新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)15家，至此總開業(yè)吾悅廣場(chǎng)145座，總開業(yè)面積1320萬平方米。2022年物業(yè)出租及管理收入達(dá)92億元，較2021年同期的80.4億元上漲14.4%，若加上稅費(fèi)及其他零星收入，則商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入有100.06億元。2023年計(jì)劃新開20座吾悅廣場(chǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)110億元。

       01銷售

??業(yè)績(jī)降幅遠(yuǎn)大于同規(guī)模企業(yè)

??銷售回款率達(dá)115%

??2022年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額1161.1億元，銷售面積1195萬平方米，分別同比下降50.4%和49.4%，銷售均價(jià)9915元/平方米。整體來看，銷售金額增速較TOP20房企的加權(quán)平均值29.9%的水平下滑幅度較大。不過值得注意的是，企業(yè)積極推進(jìn)銷售資金回流，2022年銷售回款1329億元，回款率達(dá)到115%，處于行業(yè)前列。

??新城控股管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2023年新城控股的年初的可售貨值約一千億，對(duì)全年市場(chǎng)的銷售預(yù)判是先低后平?；谄髽I(yè)的推貨量以及市場(chǎng)判斷來看，預(yù)計(jì)其2023年的業(yè)績(jī)也將保持較為平穩(wěn)的水平。

??長(zhǎng)三角銷售占比最高，一、二線城市銷售貢獻(xiàn)提升至五成。2022年新城控股簽約銷售金額的48%來自長(zhǎng)三角，占比同比下滑了5個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍最高，集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)TOP5的城市中的南京、蘇州、上海、常州均位于長(zhǎng)三角。中西部區(qū)域貢獻(xiàn)基本持平，占比28%，值得注意的是環(huán)渤海和粵港澳大灣區(qū)的銷售貢獻(xiàn)占比有所上升。城市能級(jí)表現(xiàn)來看，一線城市同比上漲了4個(gè)百分點(diǎn)至8%，二線城市占比達(dá)到42%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。

??02投資

??投資幾近“冰凍”

??總土儲(chǔ)約滿足企業(yè)2-3年需求

??2022年新城控股投資謹(jǐn)慎全面收縮，僅新增2塊地，分別位于商丘和常州，地塊建筑面積28.5萬平方米，總價(jià)27.7億元，拿地銷售金額比為0.02。而去年全年，企業(yè)新增土地總價(jià)達(dá)到767.1億元，同比收縮明顯。而根據(jù)現(xiàn)金流量表，新城控股的投資支付的現(xiàn)金僅為8.66億元，去年該值為77.26億元。企業(yè)整體投資幾近“冰凍”，“節(jié)流”策略明顯。

??在減少拿地的情況下，新城控股2022年末土地儲(chǔ)備4915萬平方米（總可售面積-2022年末已簽約面積），根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的銷售表現(xiàn)來看，土地儲(chǔ)備2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要。就土儲(chǔ)能級(jí)分布情況來看，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的40%，三四線土儲(chǔ)中主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和中西部區(qū)域。就區(qū)域分布情況，中西部43%，長(zhǎng)三角27%，環(huán)渤海23%，大灣區(qū)7%。

??03營(yíng)利

??營(yíng)收下滑超三成

??盈利水平有待提升

??結(jié)轉(zhuǎn)大幅下滑，營(yíng)業(yè)收入下滑三成。2022年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.6億元，同比下降31.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1048.8億元，同比下降33.7%。報(bào)告期內(nèi)，銷售結(jié)轉(zhuǎn)承壓，結(jié)轉(zhuǎn)面積1792.9萬平方米，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），分別同比下降27.2%和39.1%。2023年竣工結(jié)轉(zhuǎn)保持較低的水平，計(jì)劃竣工211個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目1125.63萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目833.06萬平方米。

??計(jì)提資產(chǎn)減值損失60億、公允值收益減少，凈利潤(rùn)下滑近9成。2022年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)231.3億元，整體毛利率20.0%，分別同比下滑32.8%和下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2022年新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值損失59.57億元，相較上一年的48.37億元增加11.2億元，投資收益亦從22.75億元下滑至5.5億元，同比減少17.3億元；公允價(jià)值變動(dòng)收益也同比減少17.4億元。使得其凈利潤(rùn)下滑幅度進(jìn)一步拉大，同比下降88.48%至15.85億元，凈利率1.4%，同比減少6.8個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)13.9億元，同比下降88.9%，歸母凈利率1.2%，同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

??04償債

??1

??需持續(xù)關(guān)注流動(dòng)性

??現(xiàn)金短債比1.0，剛好覆蓋短債，長(zhǎng)短債比1.3。截止至2022年底，新城控股共持有現(xiàn)金314.6億元，相較期初下降43.0%，現(xiàn)金短債比1.0，現(xiàn)金剛好覆蓋短債。2022年為促進(jìn)現(xiàn)金流的安全性，新城也積極推進(jìn)多種融資動(dòng)作，5月，發(fā)行了首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）10億元；9月和12月，中債信用增成功發(fā)行第二期及第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額共計(jì)30億元人民幣，票面平均利率為3.96%。此外，在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元。這幾筆受監(jiān)管支持的債券的發(fā)行，也加強(qiáng)了投資者信心。融資利率較2021年下降5個(gè)BP至6.52%。

??值得注意的是，剔除受限制的其他貨幣資金的現(xiàn)金短債比為0.69，短期流動(dòng)性承壓。此外，2022年未披露受限的監(jiān)管預(yù)售資金情況，實(shí)際現(xiàn)金受限情況應(yīng)比目前披露的更多，加上仍有合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為60.6億元，若加上這兩項(xiàng)，則非受限現(xiàn)金短債比為將縮小至更低，短期內(nèi)企業(yè)還是面臨較大的資金流動(dòng)性問題。

??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。截止至2022年末，新城控股凈負(fù)債率44.5%，處于行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率67.9%，符合監(jiān)管要求。

??05商業(yè)

       商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入破百億

       2023年計(jì)劃新開20座商場(chǎng)

??2022年底合計(jì)在140個(gè)城市布局了194座吾悅廣場(chǎng)，較2021年底增加6家，投資有所收縮，但在行業(yè)表現(xiàn)仍屬前列，其中自營(yíng)有157家座重資產(chǎn)，37座輕資產(chǎn)。2022年新城控股新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)15家，至此總開業(yè)吾悅廣場(chǎng)145座，總開業(yè)面積1320萬平方米。2023年計(jì)劃新開20座吾悅廣場(chǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)110億元，布局未來，為持續(xù)發(fā)展聚焦心新勢(shì)能。

??疫情的反復(fù)對(duì)出租率有所影響，截止至2022年底吾悅廣場(chǎng)平均出租率略有下滑至95.13%，自2017年以來，吾悅廣場(chǎng)的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。收入方面， 2022年物業(yè)出租及管理收入達(dá)92億元，較2021年同期的80.4億元上漲14.4%，若加上稅費(fèi)及其他零星收入，則商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入有100.06億元。商業(yè)部分逐步成為新城控股重要的穩(wěn)定器來源，商業(yè)收入占到2022年的8.08%，同比提升了3.28個(gè)百分點(diǎn)，該分部的毛利率維持了73%高水平，也進(jìn)一步緩解了企業(yè)整體毛利率的下降趨勢(shì)。