[貝殼研究院]金地中報(bào)：多元消費(fèi)升級(jí)，加速代建業(yè)務(wù)，堅(jiān)持平衡發(fā)展觀

??【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評(píng)】

??業(yè)績表現(xiàn)：上半年業(yè)績同比增長18.7%，對(duì)全年業(yè)績?cè)鏊兕A(yù)期保持中性樂觀

??2020年上半年金地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1016.3億元，同比增長18.7%；實(shí)現(xiàn)簽約面積484.9萬平方米，同比增長13.3%。業(yè)績貢獻(xiàn)分布中，華東和東南區(qū)域表現(xiàn)搶眼，兩個(gè)區(qū)域銷售額合計(jì)占整體業(yè)績約57%，其中，南京是金地上半年唯一銷售額超百億城市。

??金地2019年跨入2000億規(guī)模，今年未對(duì)外公布其業(yè)績目標(biāo)，上半年業(yè)績達(dá)成占比2019年2106億約48%。金地自5月開始累計(jì)增速回正，在TOP20房企中銷售恢復(fù)較快，對(duì)全年業(yè)績?cè)鏊兕A(yù)期保持中性樂觀。

??財(cái)務(wù)水平：結(jié)算面積減少致營收下滑，利潤水平保持行業(yè)較高水平

??盈利：上半年金地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入198.8億元，同比下降11.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入169.3億元，占比整體85.2％，同比下降15.5％。主要是上半年受疫情影響竣工結(jié)算面積同比下降28.6％造成。

??利潤表現(xiàn)方面，金地上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為39.6%，較上年同期降低0.77個(gè)百分點(diǎn)，保持行業(yè)較高利潤水平。

??償債：金地上半年資產(chǎn)負(fù)債率為78.73%，較上年同期77.86%小幅提升，負(fù)債水平低于行業(yè)均值水平，財(cái)務(wù)水平相對(duì)穩(wěn)健。截至上半年，金地持有現(xiàn)金500.7億元，其短債比為1.18，短期償債能力較上年同期1.25水平略有降低。截至上半年金地債務(wù)融資余額為1084.6億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本4.86％，處于行業(yè)較低的融資成本區(qū)間。

??土地策略：累計(jì)土儲(chǔ)一、二線占比近八成，上半年新進(jìn)4城，持續(xù)全國性拓張

??金地堅(jiān)持深耕一、二線主流城市的投資策略，形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局。上半年通過多元化投資方式新增土儲(chǔ)52宗，計(jì)容建筑面積約649萬平方米，其中一二線城市新增土儲(chǔ)占比約67％。另，金地上半年新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博四個(gè)城市，持續(xù)拓張全國化布局版圖。

??截至上半年，金地總土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積約5866萬平方米，其中一、二線城市占比約76％，金地權(quán)益土儲(chǔ)約3010萬平方米，土儲(chǔ)面積權(quán)益占比約51.3％

??發(fā)展戰(zhàn)略：多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，代建業(yè)務(wù)加速發(fā)力

??金地是國內(nèi)較早實(shí)施多元戰(zhàn)略布局的房企之一，目前已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時(shí)協(xié)同發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營、金融、物業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、家裝、代建、教育等多元業(yè)務(wù)。

??據(jù)披露，金地2018年開始涉足代建業(yè)務(wù)，近兩年代建規(guī)模不斷擴(kuò)大，年內(nèi)金地中標(biāo)廣州、深圳等城市多個(gè)代建項(xiàng)目。作為輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務(wù)，逐漸被房企看重，競(jìng)爭日趨激烈，今年金地的代建業(yè)務(wù)正在加速發(fā)展。

??融資新規(guī)影響：財(cái)務(wù)穩(wěn)健，合理負(fù)債，網(wǎng)傳融資新規(guī)對(duì)金地暫無影響

??結(jié)合金地2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，金地2020年中期數(shù)據(jù)約為69.9%，略低于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為69%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)當(dāng)期短債比約為1.18倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則金地?zé)o指標(biāo)項(xiàng)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。由于金地穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)與行業(yè)較低的融資成本，維持較好的負(fù)債水平，因此融資新規(guī)對(duì)金地暫無影響。