[克而瑞]三條紅線新規(guī)下,房企“預收賬款”重要性凸顯

朱一鳴 汪慧2020-10-28 08:34:25來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-10-28
  • 報告類型:企業(yè)報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??8月底“三條紅線”的設立,對房企資金監(jiān)測和融資管制進一步加強,限制了有息負債規(guī)模的增長,企業(yè)通過增加有息杠桿大舉擴張的路徑被切斷,特別是對于踩線房企來說,調整財務杠桿、保增長成為當務之急。

??在財務杠桿限制下,轉向無息杠桿經(jīng)營成為房企的一大突圍方向。商品房預售制所形成的預收賬款作為無息杠桿的主要來源,且與剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項指標都有著直接或間接關聯(lián),在房企經(jīng)營中重要性顯現(xiàn)。

??01 “三條紅線”指標與“預收賬款”均存在關聯(lián)

??從“三條紅線”的具體設置來看,主要集中在三項指標管控上:剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%以及現(xiàn)金短債比小于1倍,主要是針對房企資金監(jiān)測和資產(chǎn)債務結構的管控。我們可以發(fā)現(xiàn),“預收賬款”與這三項指標都有著直接或間接的關聯(lián)。

??一是,“預收賬款”具有良好的現(xiàn)金補給作用。我國商品房普遍采取預售制度,“預收賬款”是房企通過預售實際取得的房款,可以為房企帶來實質性的資金流入。因此,預售結果所產(chǎn)生的預收賬款,有助于改善企業(yè)流動性,從而起到優(yōu)化相關財務指標的作用。

??二是,“預收賬款”能夠與有息負債形成互補效應?!邦A收賬款”體現(xiàn)在資產(chǎn)負債上,根據(jù)會計準則屬于企業(yè)流動負債,但均為無息債務,并不影響有息負債規(guī)模。因此,通過增加預收賬款可以起到對沖有息負債需求,有利于控制有息負債規(guī)模增長。

??三是,“預收賬款”意味著同等的現(xiàn)金回流,增加財務安全性,現(xiàn)金也能為未來潛在的業(yè)績增長提供保障。 

??我們通過對98家樣本房企分析發(fā)現(xiàn),今年上半年整體預收賬款規(guī)模較2019年末增長9.1%,而有息負債規(guī)模的增速為6.2%,且自2016年以來,預收賬款規(guī)模增長均顯著高于有息負債。同時,我們發(fā)現(xiàn)近35%的樣本房企,預收賬款債務比(預收賬款/有息負債)大于1,也就意味著預收賬款(無息債務)高于有息債務。

??如碧桂園、萬科、華潤、保利為代表的頭部房企,品牌效應、周轉效率、銷售能力在行業(yè)都占有顯著優(yōu)勢,在完成規(guī)模擴張后,更傾向于借助預收賬款撬動企業(yè)經(jīng)營杠桿,達到滿足經(jīng)營資金需求和優(yōu)化財務指標的目標。其中,華潤、保利近年來預收賬款債務比持續(xù)提升,有效地對沖了有息負債需求,從而達到財務杠桿穩(wěn)健的目標,成為“三條紅線”管控下的綠色檔房企。

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??02 預收賬款重要性凸顯 更加考驗房企的運營管控能力

??隨著“三條紅線”的提出,進一步收緊融資端,“預收賬款”作為最直接、快速的資金來源,在企業(yè)經(jīng)營中的重要性更加凸顯。我們預計今年預收賬款規(guī)模會持續(xù)增長,且對有息負債的替代效應更高。在此趨勢下,會加劇市場競爭,更加考驗房企的運營管控能力。

??一是,加快提升銷售能力。銷售能力是當前市場去化回款的重要競爭力之一。今年以來各大房企在銷售端發(fā)力,通過創(chuàng)新營銷策略、拓展線上銷售渠道、推出各類優(yōu)惠活動等方式加快推盤去化,如何在銷售環(huán)節(jié)脫穎而出是實現(xiàn)搶收的關鍵。

??二是,保證周轉力??熘苻D是增加預售賬款最直接的途徑,從項目投資到項目結算,不僅考驗房企的項目運營能力,同時也考驗供應鏈質量和穩(wěn)定性,房企在內(nèi)外部方面都應加強控制,保證項目如期推進。

??三是,提高項目品質。項目推盤入市加速,買方市場強化,購房者將更加重視產(chǎn)品本身。產(chǎn)品定位、品質都將影響到市場去化表現(xiàn),積極優(yōu)化產(chǎn)品線、提升產(chǎn)品力、保證項目按質交付將為房企在市場謀取有利地位。

??03 現(xiàn)房銷售的預期仍然存在 房企應做好充足應對

??總的來說,在行業(yè)增速放緩的背景下,疊加“三條紅線”管控,房企將更加重視預收賬款的重要性。但是,過度依賴預收賬款杠桿經(jīng)營,無疑也會帶來一些風險。

??一方面,對于擴張型房企來說,在預售制下,大量比例利用預收賬款投資新項目,盡管會帶來規(guī)模的擴張,但也可能會導致后續(xù)運轉資金不足,影響項目施工進度和結轉效率,從而產(chǎn)生違約風險。且擴張型房企一般也是“雙高型”房企,即高預收賬款杠桿和高財務杠桿并行,這類房企更要警惕杠桿風險。

??另一方面,隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟,政策基調轉“穩(wěn)”,行業(yè)發(fā)展由“增量”轉向“提質”已是必然趨勢,預售制弊端已經(jīng)受到社會高度重視,并被不斷被提及和討論。我們認為,這大概率將倒逼預售制改革或調整,現(xiàn)房銷售的預期也仍然存在,未來一旦進行現(xiàn)房銷售,對房企的資金體系或有較大沖擊。特別是依賴預收賬款的房企,將面臨更大的經(jīng)營風險。

??總結:

??在“三條紅線”新規(guī)下,財務杠桿受到限制,推動房企更加重視無息杠桿經(jīng)營?!邦A收賬款”在企業(yè)經(jīng)營中起到重要作用,有助于“三條紅線”管控指標的優(yōu)化目標。

??當前,房地產(chǎn)市場預收款規(guī)模持續(xù)增長,且增速顯著高于有息負債規(guī)模,同時我們發(fā)現(xiàn)近35%的樣本房企對預收賬款的依賴性高于有息負債。隨著“三條紅線”的提出,進一步收緊融資端,“預收賬款”在企業(yè)經(jīng)營中的重要性顯現(xiàn),也更加考驗房企的運營管控能力,房企需從銷售、周轉、產(chǎn)品力諸方面提升自身的競爭力。

??但是,過度依賴預收賬款杠桿經(jīng)營,無疑也會帶來一些風險。尤其是現(xiàn)房銷售的預期仍然存在,一旦進行現(xiàn)房銷售,對房企的資金體系或有較大沖擊,特別是依賴預收賬款的房企,將面臨更大的經(jīng)營風險,應予以重視。

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