[克而瑞]資本月報(bào)：政府提出房企融資“三條紅線”，進(jìn)一步規(guī)范融資環(huán)境

??住建部和央行重點(diǎn)提出房企融資“三條紅線”

??8月20日，住建部和央行召開(kāi)了重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。同時(shí)也宣布了房企融資的“三條紅線”，即：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2.凈負(fù)債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來(lái)控制有息負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)速度。這是近期政府對(duì)于房企融資推出的一項(xiàng)重要的控制措施，也為未來(lái)房企調(diào)整負(fù)債狀況提供了指導(dǎo)性的方向。

??單月融資總額及成本環(huán)比均有所下降

??本月95家典型房企的融資總額為1062.81億元，環(huán)比下降24.6%%，同比上升38.1%。其中，8月房企的融資發(fā)債總額為548.56億元，環(huán)比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整體發(fā)債量較于前兩個(gè)月有所回落。本月單月融資成本5.17%，環(huán)比下降1.01個(gè)百分點(diǎn)；其中境外發(fā)債成本6.66%，環(huán)比下降0.53，主要在于本月境外發(fā)債量相對(duì)較少，且發(fā)債房企多為歷來(lái)成本相對(duì)較低的房企，境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比下降0.27至4.46%。

??融創(chuàng)和華潤(rùn)旗下物業(yè)公司申請(qǐng)上市

??本月沒(méi)有房企或房企旗下業(yè)務(wù)公司成功上市，而在上市申請(qǐng)方面，本月雖然沒(méi)有房企申請(qǐng)上市，但是融創(chuàng)和華潤(rùn)旗下的物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別在6日和31日遞交了上市申請(qǐng)，期后宋都服務(wù)也在9月2日更新了已到期的招股書(shū)。因此截至2020年8月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有11家和12家。

??萬(wàn)科完成入股泰禾

       南國(guó)置業(yè)擬吸收合并電建地產(chǎn)

??本月3日萬(wàn)科完成了對(duì)泰禾的入股，成為其第二大股東。萬(wàn)科的入股給債權(quán)人等各方傳遞了積極的信號(hào)，有利于之后債權(quán)重組的推動(dòng)。本月27日南國(guó)置業(yè)宣布擬吸收合并大股東中國(guó)電建旗下的電建地產(chǎn)，合并之后的企業(yè)將在深交所上市，中國(guó)電建將成為上市公司的直接控股股東。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：房企發(fā)債較前兩月有所回落

??本月95家典型房企的融資總額為1062.81億元，環(huán)比下降24.6%%，同比上升38.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資760.06億元，環(huán)比上升5.5%，同比上升68.2%；境外債權(quán)融資205.98億元，環(huán)比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境內(nèi)債權(quán)融資仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，同環(huán)比實(shí)現(xiàn)上漲；境外債權(quán)融資由于前兩個(gè)月的融資量相對(duì)較大，本月下降幅度明顯。而8月20日住建部和央行舉行的重點(diǎn)房企座談會(huì)上明確了“三條紅線”細(xì)則，使得房企對(duì)自身的融資額度使用更加審慎，房企整體的融資量下降。累計(jì)來(lái)看，2020年1-8月房企融資總額10202.79億元，同比微降1.9%，其中境內(nèi)債權(quán)融資同比增長(zhǎng)18.7%到5783.48億元，境外債權(quán)融資同比下降31.0%到3068.43億元。

       其中，8月房企的融資發(fā)債總額為548.56億元，環(huán)比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整體發(fā)債量較于前兩個(gè)月有所回落。境外美元債本月大幅下降，境外發(fā)債約達(dá)172.80億元，環(huán)比下降60.0%，同比上升31.8%；此外，境內(nèi)發(fā)債375.76億元，環(huán)比上升26.4%，同比上升61.5%。境內(nèi)發(fā)債從主要的融資結(jié)構(gòu)上看，本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行237.56億元、中期票據(jù)96.70億元、融資券33.50億元，分別環(huán)比上升58.16%、上升2.33%、下降28.72%。整體來(lái)看，2020年前八月累計(jì)發(fā)債5982.55億元，同比增長(zhǎng)67.7%，其中境內(nèi)發(fā)債2178.63億元，同比增長(zhǎng)121.3%，境外發(fā)債3803.92億元，同比增長(zhǎng)70.6%。

??本月單月融資成本5.17%，環(huán)比下降1.01個(gè)百分點(diǎn)；其中境外發(fā)債成本6.66%，環(huán)比下降0.53，主要在于本月境外發(fā)債量相對(duì)較少，且發(fā)債房企多為歷來(lái)成本相對(duì)較低的房企，如旭輝發(fā)行了兩筆均為6.0%以下的境外債券；境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比下降0.27至4.46%。截至2020年8月房企新增債券類(lèi)融資成本6.20%，較2019年全年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)8.06%，較2019年全年增長(zhǎng)0.02個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本4.25%，較2019年全年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。

       具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，8月發(fā)債最高的企業(yè)為世茂集團(tuán)，發(fā)債總量約為37億元，主要為其于共計(jì)了2筆共計(jì)37億元的公司債，融資利率分別為3.90%和3.99%；此外，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地分別發(fā)行了20億元和15億元的公司債，利率較低，均為3.20%。這兩家企業(yè)作為央企且均是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的行業(yè)龍頭，在目前利率下行的背景下容易獲得更低的融資成本。

??債券期限：本月到期債券類(lèi)526.58億元

??本月房企有25筆債券到期，金額共計(jì)526.58億元,房企需償債量較大。其中，到期金額最高為龍光地產(chǎn)2015年發(fā)行的一筆40億元的公司債，其中已于2017年提前贖回2.38億元。此外，融創(chuàng)中國(guó)本月有3筆債券到期，分別是2筆共計(jì)50億元公司債和1筆共計(jì)4億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。 

??提前關(guān)注到2020年9月將有30筆債券到期，金額共計(jì)446.25億元，環(huán)比下降15.3%，但屬于年內(nèi)償債高位。單筆金額最高為世茂集團(tuán)2015年發(fā)行的一筆60億元的公司債，此外萬(wàn)科的一筆50億元的公司債也將到期。