[易居研究院]中國(guó)房企TOP30月報(bào)（2022年8月）

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??《中國(guó)房企TOP30月報(bào)》是由上海易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)CRIC、Wind等相關(guān)數(shù)據(jù)研發(fā)編撰而成，通過每月對(duì)TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動(dòng)態(tài)以及組織變革的主要情況進(jìn)行跟蹤分析，以期對(duì)頭部房企的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行深入研判，旨在為企業(yè)發(fā)展提供借鑒啟發(fā)，為行業(yè)發(fā)展提供參考。

??核心觀點(diǎn)

??8月國(guó)常會(huì)首提允許地方“一城一策”運(yùn)用好信貸政策，LPR下降、多城放松限貸政策共同為信貸松綁。8月TOP30房企銷售額環(huán)比由跌轉(zhuǎn)增6%，同比跌幅收窄至26%，拉動(dòng)1-8月累計(jì)銷售額同比降幅收窄至40.2%。隨著集中供地縮量，TOP30房企投資規(guī)模環(huán)比明顯下降。8月優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境迎好轉(zhuǎn)，監(jiān)管層再次對(duì)示范性房企融資提供政策支持。TOP30房企融資總量環(huán)比大幅降低，整體償債壓力較前兩月也有所減小。 TOP30房企市值止跌轉(zhuǎn)漲，TOP30房企上半年業(yè)績(jī)出爐，行業(yè)分化加劇，建發(fā)、萬科、保利表現(xiàn)優(yōu)質(zhì)。

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??【企業(yè)投資】

??本月集中供地減少，

??土拍熱度有所下降

??8月TOP30房企中有9家拿下涉宅地30幅，投資建面環(huán)比下降55%；土地成交總價(jià)環(huán)比下降67%，溢價(jià)率為6.7%。投資規(guī)模繼上月高位后明顯下降。華潤(rùn)、招商蛇口、中海本月在TOP30房企中拿地總價(jià)排名前三，華潤(rùn)、中鐵建、保利為建面前三。

??8月深圳、廈門、濟(jì)南、無錫、天津等5個(gè)城市進(jìn)行集中土拍，土地供給環(huán)比縮量。其中，深圳第二次集中出讓共計(jì)16宗含宅用地，共成交14宗，與首輪溢價(jià)“全部封頂”相比，本輪土拍熱度有一定程度的回調(diào)，溢價(jià)率9.3%，但整體熱度明顯高于同期其他城市，TOP30房企中的規(guī)模房企角逐深圳土拍市場(chǎng)，華潤(rùn)以總價(jià)118.8億元拿下4宗地，成為最大贏家。廈門此輪成交熱度進(jìn)一步走低，共成交5宗地，1宗流拍，平均溢價(jià)率由第二批次溢價(jià)率的1.4%下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)至0.2%，5幅地中有4幅由廈門本地國(guó)企競(jìng)得，TOP30房企中僅中海拿下1宗思明區(qū)地塊。

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??【企業(yè)融資】

??融資規(guī)模創(chuàng)新低，

??優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境有所改善

??8月房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，繼5月份對(duì)民營(yíng)房企創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約之后，監(jiān)管層再次對(duì)示范性房企融資提供政策支持：金融監(jiān)管部門計(jì)劃由國(guó)有增信機(jī)構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債開展效力更強(qiáng)的“全額不可撤銷擔(dān)?！?， 示范性房企名單包括龍湖集團(tuán)、旭輝控股、碧桂園、金地集團(tuán)等，預(yù)計(jì)未來優(yōu)質(zhì)民企融資將得到進(jìn)一步改善。從8月TOP30房企融資表現(xiàn)看，TOP30房企合計(jì)新增融資規(guī)模118.9億人民幣，同比增加10.0%，環(huán)比降低62.1%，創(chuàng)2022年以來單月規(guī)模新低，主要債權(quán)融資方式融資規(guī)模均大幅下跌：新增債券融資規(guī)模113.4億人民幣，同比增加4.9%，環(huán)比降低58.0%，其中，新增境內(nèi)債融資規(guī)模113.4億元，同比上升37.9%、環(huán)比下降56.4%，無新增美元債融資。新增股權(quán)融資金額6.28億港元，系旭輝控股增發(fā)配售融資，募集資金用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

       8月TOP30房企加權(quán)融資成本3.20%,較上月環(huán)比下降0.36pct，主因系本月無新增美元債發(fā)行，全部為境內(nèi)債融資：其中境內(nèi)融資成本3.20%，較上月環(huán)比下降0.03pct，境內(nèi)融資成本持續(xù)下降。

       8月TOP30中僅7家房企參與新債發(fā)行，較7月減少4家。央國(guó)企仍具備相對(duì)融資優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)一步蔓延至優(yōu)質(zhì)民企：8月首單全額擔(dān)保民營(yíng)房企中票--龍湖2022年第一期中期票據(jù)成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15億元，發(fā)行利率3.3%，此次中債信增直接擔(dān)保意味著政府對(duì)房企定向紓困更進(jìn)一步，尤其是保障示范性房企的合理融資需求，信號(hào)意義極強(qiáng)，目前旭輝集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等多家企業(yè)增信項(xiàng)目也在持續(xù)推進(jìn)中，有助于提振市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信心。

      8月TOP30房企合計(jì)到期債務(wù)規(guī)模303.3億元，同比增加11.6%，環(huán)比下降26.4%，較此前償債高峰規(guī)模有所下降。共18家房企債務(wù)到期，較上月新增1家。其中美元債到期規(guī)模約148.4億人民幣，較上月環(huán)比下降15.5%。融創(chuàng)、雅居樂到期債務(wù)規(guī)模靠前，流動(dòng)性承壓。與往期債務(wù)負(fù)面事件不同，本月雅居樂平穩(wěn)度過公司年內(nèi)償債高峰大考，分別于8 月 11 日、 22 日、25 日、30日連續(xù)發(fā)布四份公告，累計(jì)償債金額超過 40 億元。公司當(dāng)月市值在TOP30中表現(xiàn)優(yōu)質(zhì)，也足以表明當(dāng)下穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況是支撐房企業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵支柱。

??3

??【銷售排名】

??銷售額環(huán)比由跌轉(zhuǎn)升，

??但累計(jì)銷售額同比仍下降40.2%

??8月市場(chǎng)全面降溫，長(zhǎng)三角地區(qū)城市市場(chǎng)有升有降、總體降溫，大灣區(qū)市場(chǎng)全面降溫，環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)整體低迷，中西部地區(qū)市場(chǎng)則陷入沉寂。百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)6047.7億元，環(huán)比繼續(xù)下跌0.3%，同比跌幅收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)至32.7%。TOP30房企8月銷售額環(huán)比由跌轉(zhuǎn)增6%，同比跌幅收窄至26%。TOP30房企1-8月累計(jì)銷售額同比下降40.2%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)表現(xiàn)看，8月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙增的有中海、龍湖、金地、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)金茂、中鐵建和仁恒。

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??【市值表現(xiàn)】

??分化繼續(xù)，央企市值領(lǐng)漲，

??民企普遍市值不振

??8月TOP30房企市值整體先降后增，月末市值總額較月初（2022.8.1）微降0.56%。中下旬行業(yè)紓困力度、需求刺激進(jìn)一步加強(qiáng)，TOP30房企市值也有所提振。8月19日，交易商協(xié)會(huì)再次召集多家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，探討通過中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資；22日貨幣政策進(jìn)一步寬松，央行對(duì)LPR利率進(jìn)行非對(duì)稱調(diào)整，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)央行行長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)指出要保障房地產(chǎn)合理融資需求；31日李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，指出支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。各家市值表現(xiàn)看，TOP30中招商蛇口、雅居樂、保利發(fā)展市值漲幅靠前，月度漲幅超5%，其中招商蛇口本月市值漲幅10.3%、位居TOP30市值漲幅首位；千億市值房企梯隊(duì)中，中國(guó)鐵建市值回歸千億以上，保利發(fā)展市值排名提升；龍光、中梁、融信8月市值跌幅靠前，均在20%以上。

      8月TOP30房企的市值管理行為多與出險(xiǎn)房企紓困、中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布、大股東股份增減持有關(guān)：（1）AMC與出險(xiǎn)房企簽訂合作協(xié)議：8月中南建設(shè)與江蘇資產(chǎn)簽署合作框架協(xié)議，雙方共同設(shè)立規(guī)模為人民幣20億元的基金用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，其中江蘇資產(chǎn)認(rèn)繳18億元、中南控股認(rèn)繳2億元。江蘇資產(chǎn)系江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的全國(guó)首批地方AMC之一，目前對(duì)于房企的定向紓困正在由全國(guó)性AMC向地方性AMC層層落實(shí)，鄭州、南寧、湖北等地相繼設(shè)立紓困基金托底樓市，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)主體信心將得到增強(qiáng)，公告前后一周內(nèi)公司市值實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。（2）中報(bào)業(yè)績(jī)公布：8月TOP30房企陸續(xù)公布其2022年中期業(yè)績(jī)，除融創(chuàng)、恒大、世茂外，其余27家房企業(yè)績(jī)均已披露。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，TOP30間分化加速，部分優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)回暖，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、盈利雙增長(zhǎng)，如萬科、保利發(fā)展、龍湖、中國(guó)鐵建，建發(fā)國(guó)際遠(yuǎn)超同業(yè)、上半年盈利增速超170%；其余多數(shù)房企則處于營(yíng)收與盈利雙降時(shí)期，較之于去年增收不增利現(xiàn)象進(jìn)一步惡化，融信、正榮、陽光城、遠(yuǎn)洋、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、金科、龍光出現(xiàn)不同程度虧損，其中多家在業(yè)績(jī)預(yù)告前后一周內(nèi)，市值呈現(xiàn)不同幅度下跌；（3）大股東增減持：在中期業(yè)績(jī)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)期影響下，各房企大股東陸續(xù)調(diào)整自身持倉，進(jìn)行相應(yīng)股份增減持。8月24日， SHEN Di Fan以每股均價(jià)為港幣13.6082增持建發(fā)國(guó)際股份848萬股，公告公布后一周內(nèi)公司市值漲幅近20%，期間也受到公司數(shù)位高管更換一定影響；8月12日-29日期間金科股份股東重慶虹淘文化傳媒有限公司、重慶市金科投資控股(集團(tuán))有限責(zé)任公司分別減持公司股份4832萬股、5073萬股，其中部分股份減持系被動(dòng)減持，暗示金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司流動(dòng)性的擔(dān)憂，減持期間公司市值下跌1.6%；綠城中國(guó)股東黃偉（新湖中寶實(shí)控人）以均價(jià)15.9975港元/股減持公司股份2914.8萬股，累計(jì)金額4.6億港元，公告前后一周內(nèi)公司市值下跌近3%，此前2021年7月新湖中寶即發(fā)生過一次金額約3億港元的減持。

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??【組織變革】

??地產(chǎn)國(guó)央企深入反腐，

??高管變動(dòng)頻繁

??8月，華潤(rùn)置地、廈門建發(fā)集團(tuán)、建發(fā)城服、深圳人才安居集團(tuán)等4家地產(chǎn)高管被調(diào)查，地產(chǎn)國(guó)央企深入反腐。

??旭輝從增效的角度主動(dòng)求變，對(duì)組織進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，采用 “MPSO人才標(biāo)準(zhǔn)與職級(jí)體系”：M對(duì)應(yīng)管理類、P對(duì)應(yīng)專業(yè)類、S對(duì)應(yīng)銷售類、O對(duì)應(yīng)技能類。通過此次全公司全職能的人才盤點(diǎn)，旭輝對(duì)公司全員進(jìn)行了落位，員工“有升有降”，職級(jí)下降占比達(dá)到22%，職級(jí)晉升占比達(dá)到7%。此次職業(yè)序列的迭代，旨在實(shí)現(xiàn)崗位標(biāo)準(zhǔn)化和人才標(biāo)準(zhǔn)化，激發(fā)員工的主觀能動(dòng)性，有助于支撐旭輝三五同心圓戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

??數(shù)據(jù)說明

??企業(yè)融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統(tǒng)計(jì)，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計(jì)至當(dāng)月全口徑銷售額榜單統(tǒng)計(jì)。月報(bào)于次月第一周發(fā)布，由于數(shù)據(jù)整理分析需要時(shí)間，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間為當(dāng)月22-25日左右。

??TOP30房企研究課題組組長(zhǎng)：崔霽；

??課題組成員：鄧喬喬，李曉玲。