[克而瑞]首開股份：銷售好于百強(qiáng)平均水平，有息負(fù)債持續(xù)壓降

??銷售同比下降三成，好于百強(qiáng)平均水平，行業(yè)排名上升。企業(yè)正積極回籠資金，現(xiàn)金可覆蓋短債，總有息債規(guī)模下降。

??【完成全年目標(biāo)的40.3%，行業(yè)排名提升至22名】 2022年上半年首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額435億元，同比下降34.4%，好于百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比下降50.7%的平均水平。合約銷售面積144萬平方米，同比下降30.3%。2022年首開股份計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額為1080億元，上半年完成銷售業(yè)績的40.3%。其中北京貢獻(xiàn)了42%的銷售業(yè)績。

??【聚焦北京，量入為出擇機(jī)補(bǔ)充土儲(chǔ)】2022年上半年首開新增1幅地塊，位于北京朝陽區(qū)。該地塊計(jì)容建面為9.4萬平方米，土地總價(jià)款40億元，樓板價(jià)42774元/平方米，該地塊首開引入金茂戰(zhàn)略合作，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)在8.5萬元/平方米，超過周邊三公里7.6萬元/平方米的銷售均價(jià)，利潤可期。截至2022年上半年末，首開股份的總土儲(chǔ)建面[1]約2242.7萬平方米，較2021年末減少1.6%。此外首開股份各項(xiàng)棚戶區(qū)改造及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目均在推進(jìn)中?？偼羶?chǔ)分布集中一二線城市，北京占比39%。

??【受交付結(jié)算影響，與7月業(yè)績預(yù)報(bào)基本一致】2022年上半年首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入71.0億元，主要由于地產(chǎn)結(jié)算周期的影響，本期房屋集中交付項(xiàng)目較少，房屋銷售結(jié)算收入降低。具體來看，房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)收入67.5億元，毛利潤9.3億元。受政策影響，項(xiàng)目去化和盈利均受到考驗(yàn)。企業(yè)正通過“項(xiàng)目運(yùn)作增效”、“歷史存量盤活”與“管理服務(wù)增值”等三項(xiàng)舉措，力圖扭轉(zhuǎn)局面。

??【現(xiàn)金可覆蓋短期負(fù)債，有息債規(guī)模下降】2022年上半年全年首開股份持有現(xiàn)金257.28億元，較2021年末下降18%。短期有息負(fù)債143.4億元，較上年末下降33.0%。得益于短債的下降，現(xiàn)金短債比1.8[2]，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.43；長短債務(wù)比7.5，長短債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，且其2022年新發(fā)債券利率較低，上半年公司債、中期票據(jù)和資產(chǎn)支持票據(jù)的利率在3.4%-3.85%之間，新增融資成本具有優(yōu)勢(shì)。凈負(fù)債率142.3%，相比2021年年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為72.8%，較上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，凈負(fù)債率和剔預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率改善，企業(yè)上半年有息負(fù)債持續(xù)壓降，累計(jì)歸還融資約332.23億元，有息負(fù)債凈減少66.53億元。

??【物業(yè)經(jīng)營有序推進(jìn)，服務(wù)北京副中心和冬奧工程】上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃面積94.5萬平方米，同比增長37%。商業(yè)物業(yè)管理面積15.3萬平方米，同比增長13%。參與北京副中心建設(shè)，通州新城項(xiàng)目完成屋面及室內(nèi)二次結(jié)構(gòu)施工；推進(jìn)通州西集、潞城、宋莊等項(xiàng)目。速滑館冰絲帶項(xiàng)目榮獲“北京冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)突出貢獻(xiàn)集體”稱號(hào)。麗亭酒店取得“防疫安全零感染，服務(wù)優(yōu)質(zhì)無投訴”成績，榮獲2022北京市“工人先鋒號(hào)”稱號(hào)。

??[1]總土儲(chǔ)建面=持有待開發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面+（房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中總建筑面積-房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中累計(jì)已竣工面積）

??[2]沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預(yù)售房款

??01銷售

??完成全年目標(biāo)的40.3%

??行業(yè)排名提升至22名

??全口徑銷售金額435億元，完成全年銷售目標(biāo)的40.3%。2022年上半年首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額435億元，同比下降34.4%，好于百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比下降50.7%的平均水平。企業(yè)行業(yè)地位提升，全口徑銷售排名從由2021年38名提升至中期22名。2022年首開股份計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額為1080億元，上半年完成銷售業(yè)績的40.3%，仍有機(jī)會(huì)完成全年銷售業(yè)績。

       近半業(yè)績貢獻(xiàn)來至環(huán)渤海，主要集中在北京大本營。從首開的銷售面積分布來看，2022年上半年其銷售來源主要是一二線城市，這與首開股份的土儲(chǔ)分布一致，三四線業(yè)績貢獻(xiàn)主要來至無錫、臺(tái)州等長三角強(qiáng)三線。區(qū)域方面環(huán)渤海銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)到54%，其中北京貢獻(xiàn)了42%的銷售業(yè)績。其次為長三角19%，珠三角15%，占比最少的是中西部15%，主要來至成都和武漢。

??02土儲(chǔ)

??聚焦北京

??量入為出擇機(jī)補(bǔ)充土儲(chǔ)

??新增土儲(chǔ)建面同比減少88.5%，僅新增1塊地。2022年上半年首開股份新增1幅地塊，位于北京朝陽區(qū)。該地塊計(jì)容建面為9.4萬平方米，土地總價(jià)款40億元，樓板價(jià)42774元/平方米。該地塊首開引入金茂戰(zhàn)略合作，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)在8.5萬元/平方米，超過周邊三公里7.6萬元/平方米的銷售均價(jià)，利潤可期。

??土地儲(chǔ)備[4]較去年年末下降1.6%。截至2022年上半年末，首開股份的總土儲(chǔ)建面約2242.7萬平方米，較2021年末減少1.6%。因?yàn)槠髽I(yè)沒有公布總土儲(chǔ)，所以總土儲(chǔ)計(jì)算使用持有待開發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面52.7萬平方米，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中總建筑面積減去累計(jì)已竣工面積2190.0萬方之和。此外首開股份各項(xiàng)棚戶區(qū)改造及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目均在推進(jìn)中。

??總土儲(chǔ)集中一二線城市，北京占比39%。從總土儲(chǔ)建面的能級(jí)分布來看，主要集中在一二線，占比達(dá)到83%；區(qū)域來看，環(huán)渤海占比最高達(dá)到51%，占比超半數(shù)，其中39%的土儲(chǔ)集中在北京，長三角其次為22%，中西部和珠三角都為13%，這三個(gè)區(qū)域分布較為均勻。總體來說首開土儲(chǔ)能級(jí)較高，且多數(shù)集中在北京，除了高能級(jí)城市限價(jià)等方面因素會(huì)壓縮一部分利潤空間外，整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

??03盈利

??受交付結(jié)算影響

??收益與業(yè)績預(yù)報(bào)基本一致

??2022年上半年首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入71.0億元，主要由于地產(chǎn)結(jié)算周期的影響，本期房屋集中交付項(xiàng)目較少，房屋銷售結(jié)算收入降低。具體來看，房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)收入67.5億元，毛利潤9.3億元。受政策影響，項(xiàng)目去化和盈利均受到考驗(yàn)。企業(yè)正通過“項(xiàng)目運(yùn)作增效”、“歷史存量盤活”與“管理服務(wù)增值”等三項(xiàng)舉措，力圖扭轉(zhuǎn)局面。

??04負(fù)債

??現(xiàn)金可覆蓋短期負(fù)債

??有息債規(guī)模下降

??剔受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比1.43。2022年上半年全年首開股份持有現(xiàn)金257.28億元，較2021年末下降18%。首開股份上半年積極還債，短期有息負(fù)債143.4億元，較上年末下降33.0%。得益于短債的下降，現(xiàn)金短債比1.8[5]，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.43；長短債務(wù)比7.5，同比上升2.6，長短債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，且其2022年新發(fā)債券利率較低，上半年公司債、中期票據(jù)和資產(chǎn)支持票據(jù)的利率在3.4%-3.85%之間，新增融資成本具有優(yōu)勢(shì)。整體來看，企業(yè)上半年有息負(fù)債持續(xù)壓降，累計(jì)歸還融資約332.23億元，有息負(fù)債凈減少66.53億元。

??凈負(fù)債率和剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率較期初有所下降，但仍踩線。2022年上半年首開股份凈負(fù)債率142.3%，相比2021年年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為72.8%，較上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率和剔預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??05多元化

??物業(yè)經(jīng)營有序推進(jìn)

??服務(wù)北京副中心和冬奧工程

??物業(yè)經(jīng)營管理穩(wěn)步發(fā)展。首開在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)積探索新的運(yùn)營和推廣模式?！笆组_樂尚”品牌推廣落地，第一個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目首開樂尚優(yōu)晟店開業(yè)，一期推出184套房源；杭州首開樂尚公寓簽約88套。保利首開樂尚N+公寓一期、門頭溝歡樂大都匯N+公寓、成都首開龍湖冠寓項(xiàng)目出租率均達(dá)98%。2022年上半年首開股份實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃面積94.5萬平方米，同比增長37%。商業(yè)物業(yè)管理面積15.3萬平方米，同比增長13%。

??踐行首都國企擔(dān)當(dāng)，冬奧保障任務(wù)圓滿完成。積極參與北京副中心建設(shè)，通州新城項(xiàng)目完成屋面及室內(nèi)二次結(jié)構(gòu)施工，正推進(jìn)房源對(duì)接；通州西集、潞城、宋莊等項(xiàng)目積極推進(jìn)。速滑館冰絲帶項(xiàng)目榮獲“北京冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)突出貢獻(xiàn)集體”稱號(hào)。麗亭酒店取得“防疫安全零感染，服務(wù)優(yōu)質(zhì)無投訴”成績，榮獲2022北京市“工人先鋒號(hào)”稱號(hào)。