項目報告 2024-02-01 15:43:38 來源:中房網(wǎng)
- 城市:上海
- 發(fā)布時間:2024-02-01
- 報告類型:項目報告
- 發(fā)布機構(gòu):易居研究院
申報企業(yè):華鑫置業(yè)(集團)有限公司
??摘要:梅隴華鑫天地位于上海市閔行區(qū),原屬于梅隴鎮(zhèn)眾欣產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍。眾欣產(chǎn)業(yè)園是上海最早的一批鎮(zhèn)級工業(yè)園之一。園區(qū)企業(yè)產(chǎn)值和單位土地產(chǎn)出較低,再加上原有生產(chǎn)廠房、倉庫、配套辦公樓等建筑與區(qū)域整體形象不契合,整體轉(zhuǎn)型迫切。此外,園區(qū)存量用地涉及土地權(quán)證多,整體轉(zhuǎn)型難度較高。在此背景下,梅隴鎮(zhèn)政府做出將眾欣產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行全方位轉(zhuǎn)型的決定,并將梅隴華鑫天地作為眾欣產(chǎn)業(yè)園整體轉(zhuǎn)型首發(fā)項目。
??眾欣產(chǎn)業(yè)園的整體轉(zhuǎn)型由梅隴鎮(zhèn)政府申請調(diào)整控制性規(guī)劃,改變土地性質(zhì),將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商辦科研。以“產(chǎn)業(yè)聚焦、產(chǎn)城融合、綠色發(fā)展”為導(dǎo)向,以“智慧產(chǎn)業(yè)社區(qū)”為轉(zhuǎn)型方向,完善地區(qū)公共服務(wù)功能,大力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在更新模式上,由8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)共同組建聯(lián)合開發(fā)體,成立上海一鑫置業(yè)有限公司,以園區(qū)平臺公司方式推進轉(zhuǎn)型升級。之后,一鑫置業(yè)通過委托運營管理的方式引入華鑫置業(yè)(集團)有限公司,進行開發(fā)、建設(shè)、租售代理和物業(yè)管理等全過程代甲方管理,形成聯(lián)合開發(fā)機制,有利于發(fā)揮雙方的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌及專業(yè)能力。
??轉(zhuǎn)型后的園區(qū)規(guī)劃總建筑面積約36萬㎡,涵蓋研發(fā)獨棟、研發(fā)標辦、準甲級辦公樓、配套商業(yè)、人才公寓和公服配套等多元業(yè)態(tài)。轉(zhuǎn)型后園區(qū)將集聚智能制造、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè),加快片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,提升區(qū)域內(nèi)先進產(chǎn)業(yè)集聚。項目通過城市更新模式,將老舊的鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型成為智慧產(chǎn)業(yè)社區(qū),實現(xiàn)與政府、企業(yè)和社會的共贏,對涉及多產(chǎn)權(quán)主體、多地塊或政企合作的工業(yè)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型具有借鑒意義。
??(一)項目概況
??梅隴華鑫天地位于上海市閔行區(qū),項目東至普樂路,西至梅隴港,北至春申路,南至梅南路,緊鄰軌道交通15號線和機場聯(lián)絡(luò)線(在建)、虹梅高架路與外環(huán)高速,10公里范圍內(nèi)覆蓋漕河涇、徐匯、莘莊、紫竹等產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。項目占據(jù)滬西南門戶優(yōu)越位置,依托城市軌交、城市快速路和兩大機場等便捷交通網(wǎng)絡(luò),30分鐘速達上海核心CBD,1小時暢達長三角城市群。
??項目轉(zhuǎn)型主要基于上海存量盤活的背景和地塊的情況。2014年在國家推進土地節(jié)約集約利用的背景下,上海陸續(xù)發(fā)布了一系列有關(guān)存量盤活、工業(yè)用地改造的相關(guān)政策,各區(qū)積極響應(yīng)。項目所在的梅隴鎮(zhèn)眾欣產(chǎn)業(yè)園區(qū),是上海最早的一批鎮(zhèn)級工業(yè)園之一,屬于195轉(zhuǎn)型區(qū)域1的國有存量工業(yè)用地,是城市更新轉(zhuǎn)型重點區(qū)域。而園區(qū)當(dāng)時因主要從事印刷、紡織服務(wù)、機械設(shè)備生產(chǎn)等行業(yè),企業(yè)產(chǎn)值和單位土地產(chǎn)出較低,能耗遠高于全鎮(zhèn)平均水平,再加上園區(qū)原有生產(chǎn)廠房、倉庫、配套辦公樓等建筑與區(qū)域整體形象不契合,整體轉(zhuǎn)型迫切。
??在此背景下,梅隴鎮(zhèn)政府做出將眾欣產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行全方位轉(zhuǎn)型的決定,由8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)共同組建聯(lián)合開發(fā)體,成立上海一鑫置業(yè)有限公司,以園區(qū)平臺公司方式推進轉(zhuǎn)型升級。并將梅隴華鑫天地項目作為眾欣產(chǎn)業(yè)園整體轉(zhuǎn)型首發(fā)項目,可開發(fā)土地建設(shè)用地面積約173畝,以上海一鑫置業(yè)有限公司為項目公司,委托華鑫置業(yè)(集團)有限公司進行開發(fā)運營全過程代甲方管理。而眾欣產(chǎn)業(yè)園區(qū)由此成為上海首個鎮(zhèn)級工業(yè)園整體轉(zhuǎn)型的園區(qū),而梅隴華鑫天地項目成為眾欣產(chǎn)業(yè)園整體轉(zhuǎn)型升級龍頭示范項目。
圖1:項目位置示意圖(左)、梅隴眾欣產(chǎn)業(yè)園(右)
圖2:梅隴華鑫天地項目鳥瞰效果圖
??(二)做法經(jīng)驗
??梅隴華鑫天地作為首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型的示范項目,有諸多做法經(jīng)驗值得學(xué)習(xí),如抓住政策窗口期,依托政府大力支持,明確轉(zhuǎn)型方案和調(diào)整方向;在涉及眾多主體上采取組建聯(lián)合開發(fā)體的形式,并委托專業(yè)的運營方來操盤;在產(chǎn)品打造上考慮到企業(yè)全生命周期發(fā)展需求,辦公產(chǎn)品覆蓋多種類型,并能夠提供相應(yīng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)等。
??1、依托政府大力支持,促成上海首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型
??梅隴華鑫天地能夠成為上海市首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型城市更新首發(fā)項目,離不開閔行區(qū)、梅隴鎮(zhèn)兩級政府的大力支持。項目轉(zhuǎn)型初期正處于上海工業(yè)用地政策窗口期,滬府辦(2016)22號文、滬府辦(2017)69號文、滬規(guī)土資地(2018)687號文和滬規(guī)劃資源用(2020)351號文等為項目轉(zhuǎn)型給出了指導(dǎo)性的方向,但缺乏實施細則和可以參考的成功案例,加上項目原土地權(quán)利人數(shù)量眾多,轉(zhuǎn)型意見難以統(tǒng)一。在這一背景下,閔行區(qū)、梅隴鎮(zhèn)政府充分研究政策、調(diào)研實際現(xiàn)狀,最終確定了項目的轉(zhuǎn)型方案、規(guī)劃調(diào)整方向、合作模式等內(nèi)容,通過申請調(diào)整控制性規(guī)劃,改變土地性質(zhì),將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商辦科研。2019年7月19日上海市人民政府出具批文對眾欣產(chǎn)業(yè)園控規(guī)調(diào)整予以批復(fù),將以“產(chǎn)業(yè)聚焦、產(chǎn)城融合、綠色發(fā)展”為導(dǎo)向,以“智慧產(chǎn)業(yè)社區(qū)”為轉(zhuǎn)型方向,完善地區(qū)公共服務(wù)功能,大力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,實現(xiàn)政府、企業(yè)和社會的多方共贏。
圖3:調(diào)規(guī)前后用地性質(zhì)
??2、組建聯(lián)合開發(fā)體,以園區(qū)平臺公司方式推進轉(zhuǎn)型升級
??眾欣產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量工業(yè)用地涉及土地權(quán)證25份,其中鎮(zhèn)級集體企業(yè)名下有17份,社會獨立法人企業(yè)名下有8份,園區(qū)整體轉(zhuǎn)型難度高。園區(qū)17幅鎮(zhèn)級集體企業(yè)名下土地中有14幅共197.1畝涉及轉(zhuǎn)型,這14幅土地分屬8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)。在梅隴鎮(zhèn)政府的協(xié)調(diào)下,8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)共同組建聯(lián)合開發(fā)體,成立上海一鑫置業(yè)有限公司,以園區(qū)平臺公司方式推進轉(zhuǎn)型升級,由一鑫置業(yè)統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)定位,統(tǒng)一功能布局,統(tǒng)一規(guī)劃實施,統(tǒng)一城市設(shè)計和統(tǒng)一管理運營。而另外8幅社會獨立法人企業(yè)名下的土地,采取政府搭平臺的模式,由企業(yè)按照整體規(guī)劃布局進行自主轉(zhuǎn)型,或者企業(yè)也可以選擇由一鑫置業(yè)收購?fù)恋貦?quán)利進行轉(zhuǎn)型。以園區(qū)平臺公司方式推進轉(zhuǎn)型升級,既可以享受到補地價、物業(yè)轉(zhuǎn)讓比例等優(yōu)惠政策,又保證了園區(qū)轉(zhuǎn)型的整體性,有利于實現(xiàn)土地全生命周期管理、推動整體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級以及建立健全園區(qū)長效運營管理機制。
??3、創(chuàng)新更新模式,委托市屬國企整體開發(fā)運營管理
??城市更新是否有可持續(xù)實施模式是項目轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵,而梅隴華鑫天地轉(zhuǎn)型成功,關(guān)鍵在于其按照土地原產(chǎn)權(quán)人+市場專業(yè)開發(fā)運營主體合作模式,創(chuàng)新了產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新轉(zhuǎn)型的模式。2020年7月上海一鑫置業(yè)有限公司與華鑫置業(yè)簽署《委托開發(fā)運營合同》,標志著梅隴華鑫天地合作實質(zhì)性落地,同年12月底項目一期實現(xiàn)開工。項目可開發(fā)土地建設(shè)用地面積約173畝(紅線范圍,不含空白處),合計9個地塊,其中6塊研發(fā)用地面積約135畝,1塊商辦用地面積約16畝,2塊公服用地約22畝。項目規(guī)劃總建筑面積約36萬㎡,其中地上約27萬㎡,地下約9萬㎡,產(chǎn)品規(guī)劃有研發(fā)獨棟、研發(fā)標辦、準甲級辦公樓、配套商業(yè)、人才公寓、公服配套等多元業(yè)態(tài)。項目研發(fā)地塊分四期開發(fā),其中研發(fā)一期2020年底開工建設(shè),2023年9月底竣備,預(yù)計2025年項目實現(xiàn)全部竣工交付。
??項目委托市屬國企上海儀電旗下華鑫置業(yè)整體開發(fā)運營管理項目,進行開發(fā)、建設(shè)、租售代理和物業(yè)管理等全過程代甲方管理,有利于發(fā)揮國企的優(yōu)勢,支撐城市更新項目的順利實施。華鑫置業(yè)憑借自身城市更新的實踐經(jīng)驗,依托儀電集團產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢,以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向,將建設(shè)智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功經(jīng)驗復(fù)制到梅隴鎮(zhèn),致力于將園區(qū)打造成品質(zhì)一流、產(chǎn)業(yè)一流、運營一流的智慧產(chǎn)業(yè)社區(qū)。
圖4:梅隴華鑫天地項目開發(fā)區(qū)域(左)和分期開發(fā)示意圖(右)
??4、打造豐富產(chǎn)品類型,滿足企業(yè)全生命周期辦公需求
??華鑫天地在產(chǎn)品設(shè)計上獨具匠心,基于城市肌理的規(guī)律,設(shè)計劃分為中心廣場、濱河沿水、花園辦公三大組團,將建筑界面分為開放、半開放、私密性三個層級,締造深具人性尺度的生態(tài)辦公體驗。規(guī)劃研發(fā)獨棟、研發(fā)標辦、準甲級辦公樓等不同類型的辦公產(chǎn)品,能夠滿足企業(yè)全生命周期辦公需求。
??研發(fā)地塊規(guī)劃有研發(fā)獨棟(小棟)、研發(fā)獨棟(中棟)、研發(fā)標辦(大棟)、人才公寓和配套商業(yè):其中小棟面積約2500㎡;中棟面積約4000㎡和5000㎡,面積約14000-22000㎡。獨棟產(chǎn)品有5層,大堂挑高5.5米,標準層高4.2米,地下車庫電梯直達入戶,其他部位毛坯交付。獨棟產(chǎn)品在前期設(shè)計時就考慮了客戶個性化的需求,設(shè)有燃氣、預(yù)留煙道、空調(diào)等位置。研發(fā)標辦標準層面積約1400-2100㎡,公共區(qū)域精裝修交付,室內(nèi)辦公區(qū)域配架空地板,配VRV空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng),可靈動分割。
圖5:獨棟產(chǎn)品效果圖
??商辦地塊上規(guī)劃約80米辦公塔樓和商業(yè)輔樓,通過連廊將辦公與商業(yè)連接,其中辦公面積約20900㎡,大堂層高約8.7m,標準層面積約1400㎡,標準層層高4.5m,配套商業(yè)面積約5200㎡。
圖6:標辦產(chǎn)品效果圖
圖7:商辦地塊產(chǎn)品效果圖
??(三)項目成效
??梅隴華鑫天地整體實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,從低端制造業(yè)向高端智能制造轉(zhuǎn)型,并吸引眾多總部企業(yè)入駐;同時,為了更好的導(dǎo)入高端產(chǎn)業(yè),相應(yīng)的配套服務(wù)如商業(yè)和租賃公寓也應(yīng)配盡配,實現(xiàn)了產(chǎn)城融合發(fā)展;最后,項目有效提升地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出及政府財政稅收,吸引高端就業(yè)人才,取得了不錯的經(jīng)濟和社會效益。
??1、產(chǎn)業(yè)能級提升,打造總部經(jīng)濟集聚地
??項目轉(zhuǎn)型前主要為印刷、紡織服裝、機械設(shè)備生產(chǎn)、批發(fā)等行業(yè),轉(zhuǎn)型后將集聚智能制造、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè),將加快片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,提升區(qū)域內(nèi)先進產(chǎn)業(yè)集聚。未來項目將圍繞閔行區(qū)4+4產(chǎn)業(yè)規(guī)劃(即四大智能產(chǎn)業(yè)和四大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)),以智慧閔行、智能閔行、智造閔行為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,符合梅隴鎮(zhèn)“北優(yōu)南拓、雙輪驅(qū)動”發(fā)展戰(zhàn)略以及“北更、中增、南爭”的新發(fā)展格局,聚焦智能制造、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)研發(fā)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),打造總部集聚地,提升梅隴鎮(zhèn)中部區(qū)域總部經(jīng)濟規(guī)模和能級。
圖8:梅隴華鑫天地產(chǎn)業(yè)方向
??2、功能服務(wù)完善,實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展
??考慮到梅隴鎮(zhèn)常住人口超過30萬人,周邊配套相對缺乏,項目通過打造約1萬㎡多元商業(yè)、約2萬㎡生活配套和約1萬㎡品質(zhì)公寓,實現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計方面,地塊內(nèi)打造中央綠軸、口袋公園,雙水系雙綠地,塑造生態(tài)辦公空間,同時引入中高檔品質(zhì)樂活主題服務(wù)型商業(yè),涵蓋會議、餐飲、文化、娛樂、健康等多種業(yè)態(tài),“自然景觀+商業(yè)商務(wù)+藝術(shù)文化+運動健康”的時尚體驗式組合大幅提升區(qū)域品質(zhì)感與舒適度??梢姡椖客ㄟ^轉(zhuǎn)型,由破舊廠房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)社區(qū),同時完善了企業(yè)服務(wù)配套和社區(qū)鄰里配套。
圖9:公服一期產(chǎn)品效果圖
圖10:公服二期產(chǎn)品效果圖
??3、經(jīng)濟效益提高,助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展
??產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型主要目的在于提升土地利用效率,助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。項目轉(zhuǎn)型前畝均稅收約40萬元,轉(zhuǎn)型后預(yù)計畝均稅收不低于150萬元,預(yù)計梅隴華鑫天地項目達產(chǎn)后每年可實現(xiàn)屬地化稅收3億元以上,將有效提升地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出及政府財政稅收。同時,項目將產(chǎn)生35億元以上的銷售收入和達產(chǎn)后每年1.5億元的租金收入。
??(四)小結(jié)
??梅隴華鑫天地,通過創(chuàng)新城市更新模式,不僅成為了上海市首個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)整體轉(zhuǎn)型升級的首發(fā)項目,還是上海市首個8家鎮(zhèn)級集體企業(yè)成立平臺公司聯(lián)合開發(fā)項目,同時是上海市首個鎮(zhèn)政府委托市屬國企整體開發(fā)運營管理項目。在這個項目中,華鑫置業(yè)進行開發(fā)、建設(shè)、租售代理和物業(yè)管理等全過程代甲方管理,憑借自身城市更新的實踐經(jīng)驗,依托儀電集團產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢,以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向,將建設(shè)智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功經(jīng)驗復(fù)制到梅隴鎮(zhèn),致力于將園區(qū)打造成品質(zhì)一流、產(chǎn)業(yè)一流、運營一流的智慧產(chǎn)業(yè)社區(qū),實現(xiàn)與政府、企業(yè)和社會的共創(chuàng)、共享、共贏??梢姡挥姓e極推動、企業(yè)不斷探索、政企同心合力,才能推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體轉(zhuǎn)型升級,進而創(chuàng)造城市更新的優(yōu)秀項目。
??1 “195區(qū)域”指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地,實際面積約195平方公里,轉(zhuǎn)型方向以研發(fā)用地、住宅用地、公共服務(wù)用地和公共綠地為主,或開展零星開發(fā)試點工作,促進存量工業(yè)用地盤活利用。
- 10:54
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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