編者按：五行理論是源自道家的我國(guó)古代物質(zhì)組成學(xué)說(shuō)，以金、木、水、火、土五種基本元素的不斷運(yùn)行和循環(huán)描述事物的存在形式和轉(zhuǎn)換關(guān)系。古人在五行屬性的基礎(chǔ)上，依據(jù)生克制化的關(guān)系說(shuō)明和解釋事物之間的相互聯(lián)系和變化。因此哲學(xué)、占卜、歷法、中醫(yī)、命理等都可用五行理論解釋。
　　而其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要素也可用五行作比——金即金融及資金，木喻建筑設(shè)計(jì)和技術(shù)，水的流動(dòng)性恰如人事變化，火可與銷(xiāo)售掛鉤，土自然是土地。
　　五行講究“相生相克”、平衡互通，以上五大房地產(chǎn)行業(yè)要素也是如此。它們的特征、功能、關(guān)系、表現(xiàn)，直接影響著一個(gè)企業(yè)的進(jìn)退、盈虧、優(yōu)劣甚至生死。
　　如何使它們之間相互幫助，相互促進(jìn)地“相生”，而避免它們之間相互矛盾、相互牽絆地“相克”，是房企亟待修煉的內(nèi)功。中房網(wǎng)特此編撰集成一本“五行修煉手冊(cè)”，旨在為房企打通任督二脈，提升江湖排名。

　　古人稱“土爰稼穡”，是指土有種植和收獲農(nóng)作物的作用。因而引申為凡具生化、承載、受納作用的事物均歸屬于土，故有“土載四行”和“土為萬(wàn)物之母”之說(shuō)。

　　“萬(wàn)丈高樓平地起”，土地是房地產(chǎn)行業(yè)的根本依附和第一要素，更狠絕一點(diǎn)地說(shuō)，假如有天不再有土地出讓?zhuān)康禺a(chǎn)行業(yè)就會(huì)隨之消亡。因而有開(kāi)發(fā)商曾坦言，“我們也知道地貴，但拿地可能會(huì)死，不拿地是一定會(huì)死”。

??在土地和房企已是“僧多粥少”關(guān)系且“粥”價(jià)不菲的背景下，如何拿地、拿什么樣的地豈止是必修課，簡(jiǎn)直是加分題！中房網(wǎng)“房企五行修煉手冊(cè)”系列專(zhuān)題，就用這重中之重的“土”作壓軸。

??招式一：聯(lián)合拿地

??如今在一線城市——尤以北京為甚的土地市場(chǎng)上，有一種現(xiàn)象成為了常態(tài)，即衡量一宗土地的價(jià)值和價(jià)格如何，就看參與競(jìng)拍者中聯(lián)合體多不多。聯(lián)合體愈多、每家聯(lián)合體中的成員愈多，這塊地成為“地王”的可能性愈大。

??某國(guó)企副總曾向中房網(wǎng)記者預(yù)言，“覺(jué)得現(xiàn)在四家聯(lián)合一體就很多了？地價(jià)繼續(xù)漲下去，以后會(huì)出現(xiàn)八家甚至十家一起撬動(dòng)一塊地的情形”。

??的確如上述人士所言，在一塊地起拍價(jià)動(dòng)輒數(shù)十億元的一線城市土地市場(chǎng)，無(wú)論主動(dòng)積極還是被動(dòng)無(wú)奈，聯(lián)合拿地都是最可行之道。一般方式是地價(jià)由參與聯(lián)合體成員均擔(dān)，拿地成功后聯(lián)合成立合資公司共同持有股份——可均分股權(quán)，也可有控股方。最重要的是在后期運(yùn)營(yíng)上各顯其能，開(kāi)發(fā)建設(shè)、管理財(cái)務(wù)、宣傳推廣等方面由各方各司其職，這可保持聯(lián)合體牢固團(tuán)結(jié)、穩(wěn)步推進(jìn)。

??需要注意的是，各家房企在開(kāi)發(fā)風(fēng)格和利潤(rùn)追求上一定存在這樣那樣、或大或小的差異，要本著尊重彼此企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念的原則進(jìn)求同存異。如同金庸小說(shuō)中“老頑童”的“左右互搏術(shù)”，對(duì)內(nèi)是自己雙手打架，對(duì)外卻是威力倍增鮮遇敵手的厲害招數(shù)。

??招式二：曲線增地

??由于一二線城市土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)實(shí)在慘烈，所以每年通過(guò)競(jìng)拍方式收成寥寥甚至一無(wú)所獲的房企不在少數(shù)。對(duì)于他們，合作、置換、資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等曲線增加土儲(chǔ)的方式也很多。如年初新城控股通過(guò)子公司購(gòu)買(mǎi)武漢某企業(yè)持有的一家當(dāng)?shù)刂脴I(yè)公司100%股權(quán)，為自己增加了位于武漢市西湖區(qū)一塊面積近6萬(wàn)平方米的土地。而前段時(shí)間萬(wàn)科提出引入深鐵的有力理由之一，也是后者在深圳擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊。

??而以合作的方式則更易獲得性價(jià)比高的地塊，基本方式有二：一是與擁有土地的企業(yè)合作，如改造城中村、兼并破產(chǎn)企業(yè)等；二是與擁有土地的項(xiàng)目合作，如政府公建項(xiàng)目、國(guó)家科技扶持項(xiàng)目等。

??總言之，條條大路通羅馬。進(jìn)行土地儲(chǔ)備的方式很多，如同武器和門(mén)派，沒(méi)有絕對(duì)的長(zhǎng)短優(yōu)劣之分，關(guān)鍵在于人為。選擇出最適合自己的一種或幾種增加土儲(chǔ)方法，是一家房企核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)的一個(gè)方面。

??殺手锏：城市綜合體

??建造城市綜合體，是房企與地方政府談判獲得低價(jià)土地屢試不爽的條件，因?yàn)榭裳诱钩鼋鉀Q就業(yè)、增加稅收、提升商業(yè)檔次、拔高城市形象、帶動(dòng)周邊低價(jià)等等多方面利好。

??在同一區(qū)域如果較其他家獲得質(zhì)更優(yōu)價(jià)更低的土地，本就已贏在起跑線上，加上當(dāng)?shù)卣鄷?huì)圍繞綜合體予以配套設(shè)施建設(shè)支持，若再能談妥以分期付款的方式支付土地款，無(wú)疑會(huì)獲得超出行業(yè)平均水平的利潤(rùn)，更能為企業(yè)的快速擴(kuò)張打好前站。最佳實(shí)例就是萬(wàn)達(dá)。

??致勝秘笈：強(qiáng)現(xiàn)金流和低融資成本

??無(wú)論是綠城當(dāng)年的高負(fù)債激進(jìn)擴(kuò)張，還是華潤(rùn)置地一直以來(lái)依托于母公司的“集團(tuán)資金孵化器”。或是萬(wàn)科基于品牌效應(yīng)的超強(qiáng)融資成本……安全堅(jiān)挺的現(xiàn)金鏈和較低的融資成本都是房企內(nèi)生外長(zhǎng)的“養(yǎng)分”。

??趁手武器：軟硬實(shí)力

　　品質(zhì)品牌產(chǎn)生溢價(jià)、管控體系嚴(yán)把成本、營(yíng)銷(xiāo)方式深得客心、招商能力高于他人……總言之，每家房企“行走江湖”都要有一件使的順溜的武器傍身——即具備至少一項(xiàng)軟或硬實(shí)力，如是才可能獲得更多先決條件。