市場高拯坤 2020-06-18 09:13:02 來源:中房報(bào)
??在市場和政策雙重壓力下,追逐利益的開發(fā)商偷偷地打政策“擦邊球”不是什么新鮮事,但往往是一交房事情就暴露繼而引發(fā)業(yè)主不滿。
??位于河北省涿州的鴻坤·理想爾灣項(xiàng)目便是如此。前兩年,憑借“規(guī)劃中優(yōu)質(zhì)配套”包裝受到眾多購房人青睞。受新冠肺炎疫情影響,鴻坤·理想爾灣施工按下暫停鍵,開發(fā)商從今年5月開始陸續(xù)通知業(yè)主,稱“原定今年6月份交房已無法實(shí)現(xiàn),項(xiàng)目延期交付”。
??急切早日收房的業(yè)主們急匆匆前往項(xiàng)目所在地查看施工進(jìn)展,卻意外發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣房時(shí)承諾的配套設(shè)施并沒有兌現(xiàn),并質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等多種打政策“擦邊球”行為。
??據(jù)記者了解,開發(fā)商此前所承諾的301醫(yī)院、連接北京的地鐵線路等仍處在規(guī)劃中,并未落實(shí)。6月初,中國房地產(chǎn)報(bào)記者通過無人機(jī)航拍發(fā)現(xiàn),鴻坤·理想爾灣內(nèi)部規(guī)劃的配套花園——愛麗絲秘境花園早已看不出當(dāng)年的樣子,原址上蓋起了新樓房;位置也十分偏僻,一期和二期中間夾著萬科·新辰之光項(xiàng)目,再往南是鵬渤九里京城項(xiàng)目和涿州301后勤保障基地。目視之處,上述建筑物整體被農(nóng)田環(huán)繞包圍,周邊配套設(shè)施欠缺,人煙稀少。
??這是一個(gè)還需要生長的樓盤。
??明星樓盤
??項(xiàng)目周邊分布著大片農(nóng)田。圖左側(cè)高層和疊拼為鴻坤·理想爾灣一期,最右側(cè)高層和少量疊拼為二期,中間夾著萬科·新辰之光。
??對于開發(fā)商而言為了達(dá)到促銷售目的,在進(jìn)行項(xiàng)目宣傳時(shí)“揚(yáng)長避短”是常用的手段。但如果“尺度”過大就會(huì)有打政策“擦邊球”嫌疑。位于河北省涿州市碼頭鎮(zhèn)的“明星樓盤”——鴻坤·理想爾灣便是如此。
??該項(xiàng)目地處京港澳高速健康城出口東行2.5公里處,由鴻坤集團(tuán)旗下涿州鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“鴻鑫房地產(chǎn)”)分兩期開發(fā)建設(shè),總體規(guī)劃15萬平方米,總建筑面積約40萬平方米,總戶數(shù)超過3200戶,產(chǎn)品形態(tài)包含高層住宅和疊拼別墅。
??2015年下半年,鴻鑫房地產(chǎn)以掛牌出讓方式拿下碼頭鎮(zhèn)黨莊村南側(cè)的兩宗地塊,用于鴻坤·理想爾灣建設(shè);不久,鴻鑫房地產(chǎn)便開始了項(xiàng)目前期宣傳工作。到了2017年,涿州樓市正值巔峰;同年4月,鴻坤·理想爾灣取得第一張預(yù)售許可證,項(xiàng)目營銷工作也隨即達(dá)到高潮。
??銷售期間,鴻坤·理想爾灣主打的“百強(qiáng)名企大盤,北京西南1900米,墅質(zhì)大盤”“解放軍301三甲醫(yī)院”“地鐵房山線延長線”“愛麗絲秘境花園”等標(biāo)簽賺足了眼球。
??經(jīng)過開發(fā)商一連串營銷包裝,一個(gè)近乎完美的火爆樓盤就這樣出現(xiàn)了,受到了眾多購房人青睞。開盤初期,項(xiàng)目均價(jià)曾一度達(dá)到1.8萬元/平方米;2019年,它還成為了涿州樓市年銷售亞軍。
??如果沒有新冠肺炎疫情影響,按照合同約定今年6月項(xiàng)目一期就可以陸續(xù)交房。但受疫情影響鴻坤·理想爾灣施工按下暫停鍵。
??“最近一段時(shí)間開發(fā)商開始陸續(xù)通知我們,無法按約定6月份交房,項(xiàng)目要延期交付?!兵櫪ぁだ硐霠枮硺I(yè)主周女士稱,雖然項(xiàng)目延期但畢竟已經(jīng)進(jìn)入尾聲,于是很多盼望早日收房的業(yè)主前往項(xiàng)目所在地查看具體施工進(jìn)展,卻意外發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣房時(shí)種種承諾并沒有兌現(xiàn)。
??業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等多種打政策“擦邊球”行為。
??無法兌現(xiàn)的承諾
??業(yè)主表示,項(xiàng)目沙盤一直在變,例如一期東北角現(xiàn)在實(shí)際形態(tài)(下)與最初沙盤(上)相比多出了幾棟樓。
??作為較早購買鴻坤·理想爾灣業(yè)主之一的周女士表示,該項(xiàng)目在銷售之初一直強(qiáng)調(diào)其區(qū)位好、配套多,這是她決定高價(jià)買房的關(guān)鍵因素。
??據(jù)周女士介紹,購房之初,鴻坤·理想爾灣所在片區(qū)建設(shè)剛剛起步,周邊一片荒蕪,有不少購房人心里直打鼓。但聯(lián)想到開發(fā)商宣稱項(xiàng)目緊鄰北京,外圍有“解放軍301三甲醫(yī)院”“地鐵房山線延長線”,內(nèi)部有“愛麗絲秘境花園”等,業(yè)主們踏實(shí)了許多。
??“現(xiàn)在想起來這分明就是虛假宣傳,欺詐銷售?!泵鎸﹂_發(fā)商無法兌現(xiàn)的承諾周女士說,鴻坤·理想爾灣大多數(shù)業(yè)主都在北京工作,看中的正是其距離北京較近的地理優(yōu)勢,但實(shí)際卻是位置較偏、配套設(shè)施不健全問題。
??“開發(fā)商把尚未經(jīng)官方明確、處于規(guī)劃階段的三甲醫(yī)院和地鐵說得有板有眼,就連宣傳圖中都明確標(biāo)注了‘解放軍總醫(yī)院(301醫(yī)院)等字樣。這給人的感覺就是醫(yī)院和地鐵一定會(huì)有,周邊配套也會(huì)很快完善起來?!敝芘空f。
??除了這些被開發(fā)商拿來當(dāng)噱頭的配套設(shè)施沒有實(shí)現(xiàn)外,周女士還表示,銷售初期項(xiàng)目內(nèi)部的愛麗絲秘境花園就已經(jīng)建好,有許多業(yè)主在選房時(shí)刻意挑選了距離花園近的房子,“很多人問過銷售這個(gè)花園會(huì)不會(huì)拆,他們答復(fù)絕對不會(huì)拆除,但現(xiàn)在花園已經(jīng)被拆?!?/p>
??在相關(guān)規(guī)劃尚未正式落地時(shí),項(xiàng)目宣傳資料中就已經(jīng)明確標(biāo)注了解放軍總醫(yī)院(301醫(yī)院)等字樣,加之銷售人員鼓吹使購房人信以為真。
??6月初,中國房地產(chǎn)報(bào)記者通過無人機(jī)航拍發(fā)現(xiàn),原本位于鴻坤·理想爾灣內(nèi)部的愛麗絲秘境花園早已看不出當(dāng)年的樣子,原址上蓋起了新樓房。位置也十分偏僻,一期和二期中間夾著萬科·新辰之光項(xiàng)目,再往南是鵬渤九里京城項(xiàng)目和涿州301后勤保障基地。目視之處,上述建筑物整體被農(nóng)田環(huán)繞包圍,周邊配套設(shè)施欠缺,人煙稀少。
??針對鴻坤·理想爾灣銷售過程中出現(xiàn)的這些問題該項(xiàng)目一位銷售人員向記者透露,前幾年項(xiàng)目宣傳時(shí)所指的301醫(yī)院并非是現(xiàn)在的涿州301后勤保障基地,因?yàn)榍罢吒鼈?cè)重就醫(yī)屬性,后者則更側(cè)重療養(yǎng)屬性?!颁N售之初,我們自己也搞得不是很清楚,反正都是‘301’。所謂的地鐵延長線也同樣是傳言,什么時(shí)候落地并不知道。不管怎么說,只要有這些傳言就能給項(xiàng)目加分?!?/p>
??至于愛麗絲秘境花園被拆除和是否涉及項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整問題,該銷售人員略顯猶豫表示,業(yè)主看到的只是宣傳資料,為了盡快把房子賣出去?!耙?guī)劃也談不上變化,畢竟現(xiàn)在的規(guī)劃已經(jīng)通過了審批?!?/p>
??業(yè)主的“后賬”
??眼看著種種承諾落空,業(yè)主們也回憶起鴻鑫房地產(chǎn)還存在眾多違法違規(guī)行為。
??例如,五證不全就提前銷售;欺詐購房人(承諾南北通透,一梯兩戶,現(xiàn)在部分變成三梯六戶,中間有走廊并不通透);違規(guī)收取電商費(fèi),不記入房款,不給開發(fā)票;擅自改變合同日期,從而規(guī)避限價(jià)政策等。
??開發(fā)商以國家明令禁止的團(tuán)購費(fèi)、電商費(fèi)等穿透限價(jià)政策,現(xiàn)實(shí)中針對這種行為的處罰力度很小。
??除了這些普遍存在問題,還有業(yè)主稱其在辦理公積金貸款時(shí)被拒,不僅難退定金還有銷售人員借機(jī)要求其辦理更高利率貸款,甚至是要買15萬元理財(cái)產(chǎn)品才可以下貸款。此外,還曾有媒體曝光鴻坤·理想爾灣存在偽造銀行流水騙貸,一個(gè)樓盤存在兩張預(yù)售許可證等行為。
??時(shí)至今日,鴻鑫房地產(chǎn)熱衷于打“擦邊球”的行為一直沒有停止。上述銷售人員就明確告知記者,現(xiàn)在開發(fā)商仍然在收取電商費(fèi),推出所謂的12萬元抵88折(經(jīng)此方式操作,房屋實(shí)際成交單價(jià)高于合同單價(jià)近千元)等優(yōu)惠,實(shí)際上就是在規(guī)避限價(jià)政策獲取更大利潤。
??鋌而走險(xiǎn)與來自市場的壓力不無關(guān)系。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解,雖然鴻坤·理想爾灣2017年入市時(shí)單價(jià)高達(dá)1.8萬元/平方米,但由于鴻鑫房地產(chǎn)捂盤惜售加之受政策影響,項(xiàng)目銷量和價(jià)格一路下滑。
??目前,鴻坤·理想爾灣一期基本售罄二期仍在銷售,高層單價(jià)已經(jīng)跌至不足1萬元/平方米;疊拼略高,但也僅僅是1.2萬——1.3萬元/平方米。與此同時(shí),鴻鑫房地產(chǎn)還在近期推出了購房就送地下車位活動(dòng)。
??針對鴻坤·理想爾灣涉及的種種問題中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電鴻鑫房地產(chǎn)一位經(jīng)理,他以“這是私人電話”為由進(jìn)拒絕回答。隨后記者分別聯(lián)系了鴻坤集團(tuán)及其華北公司,但截至發(fā)稿均為獲得明確答復(fù)。
??樓市火爆后遺癥
??鴻坤·理想爾灣這場因開發(fā)商而起的購房糾紛不僅使眾多購房人產(chǎn)生不滿,也嚴(yán)重?fù)p害了開發(fā)商品牌,更反映出一個(gè)不容樂觀的現(xiàn)實(shí)問題,在環(huán)京地區(qū)及相關(guān)樓市熱點(diǎn)區(qū)域類似鴻坤·理想爾灣這樣趕在此輪調(diào)控前扎堆入市項(xiàng)目,現(xiàn)在大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入交房階段。但由于開發(fā)商將違規(guī)操作當(dāng)成了“家常便飯”,往往是項(xiàng)目一交房就顯露出各種問題繼而引爆業(yè)主維權(quán)浪潮。
??可以說,這些或大或小的糾紛與矛盾已經(jīng)給樓市特別是環(huán)京等熱點(diǎn)區(qū)域帶來了非常多的不穩(wěn)定性。
??“這是一個(gè)很可悲的現(xiàn)象,期房樓盤出現(xiàn)各種各樣問題已經(jīng)成為一種常態(tài),似乎不出問題倒成了非常態(tài)。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣對此有著自己的擔(dān)憂,現(xiàn)在,虛假宣傳成為了房地產(chǎn)行業(yè)“公開秘密”,在市場不成熟、監(jiān)管不健全、供需有問題、資金自動(dòng)流向樓市時(shí),房企確實(shí)可以通過打“擦邊球”等行為賺取不錯(cuò)利潤,實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。但是,要想做百年企業(yè)和良心企業(yè),此舉不可行?!?/p>
??王玉臣亦認(rèn)為,今年對房企而言是充滿挑戰(zhàn)和考驗(yàn)的一年,越是在這樣的年份越能考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的底線,越能積累一個(gè)企業(yè)的口碑。
??面對層出不窮的樓市騙局王玉臣建議,針對房企虛假宣傳、商品房預(yù)售網(wǎng)簽備案、無證銷售、資金監(jiān)管、施工過程等容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié),應(yīng)該盡快完善相關(guān)法律法規(guī),在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)務(wù)必要實(shí)行頂格處罰。因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商喜歡玩貓膩,關(guān)鍵就在于違法違規(guī)成本非常低。
??記者觀察
??樓市要少一些套路多建一些“好房子”
??高拯坤/文
??掏空一輩子積蓄卻買不到令人安心的“好房子”,這是房地產(chǎn)行業(yè)倒退的表現(xiàn)。
??當(dāng)下,幾乎所有的房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)都出現(xiàn)了一個(gè)“怪象”,那就是前些年樓市火爆時(shí)扎堆入市現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入交房階段的項(xiàng)目,很多都引發(fā)了業(yè)主維權(quán)。
??例如環(huán)京樓市,就有業(yè)內(nèi)人士吐槽,無論是品牌房企還是本地房企、無論是大盤還是小盤,就沒有業(yè)主不維權(quán)的。
??這種現(xiàn)象說到底還是老百姓對房子不滿意,或者說開發(fā)商隱藏了很深的套路,正在隨著時(shí)間的推移而暴露,例如虛假宣傳、擅改規(guī)劃、質(zhì)量問題、霸王合同、爛尾等等。
??這些暴露出的問題不僅使百姓承受了不該承受的負(fù)擔(dān),也損傷了房企乃至房地產(chǎn)行業(yè)品牌與口碑,更為穩(wěn)定樓市帶來了諸多不確定性。
??我們應(yīng)該清楚老百姓想要的很簡單,一套價(jià)格適中、質(zhì)量放心的房子即可,當(dāng)然,良好的售后服務(wù)是“錦上添花”。所以,維權(quán)現(xiàn)象背后的癥結(jié)與關(guān)鍵,就在于作為房子生產(chǎn)者和服務(wù)提供者的開發(fā)商是否有擔(dān)當(dāng)和底線。
??在過去的一段時(shí)間里,有許多房企堅(jiān)信“規(guī)模為王”“利益至上”,片面追求規(guī)模發(fā)展,甚至為了高周轉(zhuǎn)而犧牲產(chǎn)品質(zhì)量。更有甚者不去反思不足反而嘗到了“違規(guī)”的甜頭,出了問題不想著解決,能拖一天是一天。我們認(rèn)為,這是對自身和員工、對百姓和社會(huì)不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。如果這種行為無法得到制止,房地產(chǎn)市場就會(huì)“劣幣驅(qū)除良幣”,優(yōu)勝劣汰的商業(yè)世界生存法則就會(huì)變得形同虛設(shè)。
??這所引發(fā)的連鎖反應(yīng)與后果應(yīng)該引起我們的足夠重視。更直白地說,在房地產(chǎn)調(diào)控趨于平穩(wěn)的當(dāng)下,我們建議房企和他的掌舵者特別是頭部房企應(yīng)該放緩腳步靜下心回顧企業(yè)初衷,反思戰(zhàn)略和管理上不足,思考該如何滿足人民日益增長的美好生活需要,找尋房地產(chǎn)行業(yè)初心。
??在企業(yè)層面以外,我們也呼吁行業(yè)主管部門要繼續(xù)保持高壓態(tài)勢監(jiān)管。雖然最近幾年樓市違法違規(guī)行為得到了非常好管控,但涉及面極廣的房地產(chǎn)問題往往需要多部門協(xié)同處理,這也要求相關(guān)部門一定要把監(jiān)督放在前面,不斷提高部門間協(xié)同工作效率和服務(wù)水平,進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)疑難問題的綜合處置能力。
??當(dāng)然,還有最重要的就是要盡快完善相關(guān)制度,鼓勵(lì)房企建“好房子”,對違法違規(guī)行為堅(jiān)決地實(shí)行頂格處罰。
??我們相信,當(dāng)監(jiān)管的大門關(guān)緊,當(dāng)企業(yè)重拾初衷,當(dāng)行業(yè)回歸理性時(shí),樓市就會(huì)少一些套路,就能夠讓更多尋常百姓住上真正無憂的“好房子”。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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