??尋找合適的物業(yè)投資標(biāo)，儼然成為紅杉資本中國(guó)基金投資合伙人蘇凱近兩年的重要工作之一。

??紅杉資本一向以全鏈條和全周期的投資策略著稱。戰(zhàn)投世貿(mào)服務(wù)之前，蘇凱對(duì)物管市場(chǎng)已有過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)研評(píng)估，“物管行業(yè)是房地產(chǎn)后市場(chǎng)的主力軍，表現(xiàn)出了抗周期性和穩(wěn)定性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展?jié)摿薮?。?/p>

??物業(yè)上市造富神話，越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者掘金物業(yè)；對(duì)于物企而言，上市前夕引進(jìn)基石投資者，也正漸成趨勢(shì)。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前物企IPO中，至少有16家公司引入了基石投資者。年內(nèi)通過(guò)公開發(fā)行股份成功登陸資本市場(chǎng)的10家物管企業(yè)之中，僅有興業(yè)物聯(lián)、第一服務(wù)、世茂服務(wù)等3家企業(yè)沒(méi)有引入基石投資者。

??對(duì)于中小型物業(yè)公司而言，受縛于自身規(guī)模、營(yíng)收或想象空間有限，或存在跌破發(fā)行價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，主要是出于穩(wěn)定股價(jià)的需要，上市前夕引入基石投資者。

??對(duì)于行業(yè)頭部物業(yè)公司而言，上市時(shí)引入基石投資者，不僅能使得IPO項(xiàng)目后續(xù)保險(xiǎn)系數(shù)提高，避免出現(xiàn)滑鐵盧；也有助于在市場(chǎng)上傳遞正面信息，并在上市后吸引其他投資者及投資機(jī)構(gòu)參與，以確保自身巨大的融資需求。

??除了基石投資者，物企也在紛紛引入戰(zhàn)略投資者或其他投資者。今年8月，恒大物業(yè)合計(jì)引入14名戰(zhàn)略投資者，融資金額達(dá)235億港元。

??高瓴入股5家物企

??“投資者應(yīng)在危機(jī)之中尋找新的機(jī)會(huì)，投資于創(chuàng)新，投資于變化?！弊鳛閬喼拮畲蟮乃侥脊蓹?quán)基金之一，橫跨一二級(jí)市場(chǎng)，高瓴資本作為基石投資者猶如一劑強(qiáng)心劑。

??作為較早關(guān)注物業(yè)股機(jī)會(huì)的投資者，截至目前高瓴資本在物業(yè)管理行業(yè)參與入股了5家，合計(jì)投入2.7億美元。

??2019年12月，保利物業(yè)IPO，高瓴資本其“站臺(tái)”，認(rèn)購(gòu)3500萬(wàn)美元的發(fā)售股份。

??2020年5月，建業(yè)新生活上市，高瓴資本作為唯一的基石投資者認(rèn)購(gòu)7500萬(wàn)美元股份；10月，高領(lǐng)資本作為基石投資者之一，認(rèn)購(gòu)合景悠活5000萬(wàn)美元股份；11月5日，金科智慧服務(wù)發(fā)布全球招股公告，高領(lǐng)資本作為基石投資者之一，認(rèn)購(gòu)5000萬(wàn)美元股份。

??11月9日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（01516.HK）發(fā)布公告稱，將于11月9日至11月12日進(jìn)行公開招股募資，四大基石投資者騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本，已分別認(rèn)購(gòu)1.5億美元、1億美元、6000萬(wàn)美元及6000萬(wàn)美元。

??赴港上市熱潮之下，物企也成為資本方眼中的香餑餑。高瓴資本不是唯一看好物業(yè)領(lǐng)域的投資機(jī)構(gòu)，包括雪狐資本、紅杉資本等一眾全球知名的基金機(jī)構(gòu)也在布局物業(yè)股。

??今年10月以來(lái)，雪湖資本參與投資了融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)4家公司，合計(jì)耗資1.37億美元。

??此外，在物業(yè)股的一眾投資者中，除了專業(yè)投資機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，恒基集團(tuán)李家杰是出現(xiàn)頻次最多的基石投資者。

??其旗下Successful Lotus Limited已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了弘陽(yáng)服務(wù)7600萬(wàn)港元股票、燁星集團(tuán)2100萬(wàn)港元股票、奧園健康4000萬(wàn)港元股票，涉及基石投資者物業(yè)股認(rèn)購(gòu)金額共計(jì)約1.37億港元。

??互聯(lián)網(wǎng)巨頭入局

??2014年，彩生活作為中國(guó)第一家獨(dú)立上市的物管公司敲響港交所大門，周鴻祎的奇虎360作為基石投資者認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)美金。

??這是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)第一次以基石投資者的身份，參與房地產(chǎn)行業(yè)IPO。

??隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，基石投資者也從開始單純的投資行為，慢慢開始轉(zhuǎn)向更為深入的合作。京東、騰訊、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛布局，收割物業(yè)股。

??2019年7月，京東投資3.71億港元認(rèn)購(gòu)彩生活5%的股份；同時(shí)360也以1.198億港元參與認(rèn)購(gòu)了1.73%股份。

??2020年8月13日，恒大物業(yè)宣布引入14名戰(zhàn)略投資者，騰訊投資金額12億港元，與阿里相關(guān)聯(lián)的云峰基金也投資了15億港元。

??10月以來(lái)，騰訊先后以0.45億美元認(rèn)購(gòu)卓越商企服務(wù)、1.14億美元作為發(fā)行前的戰(zhàn)略投資者進(jìn)入世茂服務(wù)、1.5億美元認(rèn)購(gòu)融創(chuàng)服務(wù)。

??資本入局物業(yè)，說(shuō)到底是一場(chǎng)資源互換與各取所需的合作。

??從物企業(yè)務(wù)開展的情況來(lái)看，增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。隨著增值服務(wù)成為新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)公司與互聯(lián)網(wǎng)巨頭合謀挖掘社區(qū)用戶的野心不難窺見(jiàn)。

??公開資料顯示，自2016年8月金科智慧服務(wù)與微軟戰(zhàn)略合作并建立大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)開始，萬(wàn)科物業(yè)、彩生活、世茂服務(wù)、時(shí)代鄰里、建業(yè)新生活、融創(chuàng)服務(wù)等也紛紛與各互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)行合作，發(fā)力數(shù)字化建設(shè)。而合作對(duì)象就包括京東、360、騰訊、阿里巴巴、華為、鋒物科技、58集團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭。

??資本逐利，從戰(zhàn)略投資者的角度來(lái)看，長(zhǎng)足可觀的財(cái)務(wù)收益回報(bào)以及日后與物業(yè)公司的業(yè)務(wù)協(xié)同，才是其最主要的訴求。

??對(duì)物業(yè)公司而言，無(wú)論引進(jìn)何種投資者，如何借助資本的力量，實(shí)現(xiàn)自身穩(wěn)健的發(fā)展，還需要不斷探索。