??2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢爆發(fā)態(tài)勢，特殊的市場環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存。2021年伊始，物管行業(yè)將進入規(guī)范健康的大發(fā)展時代。

??1月5日，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，綱領(lǐng)性文件以行業(yè)一直存在的敏感點、矛盾點等為抓手，從6大方面細化到21個點，全面規(guī)范和改進住宅物業(yè)管理工作。

??實際上，物業(yè)企業(yè)過去存在或多或少的問題，此次政策更多的規(guī)范整個物業(yè)行業(yè)端發(fā)力，多項提法對物管行業(yè)構(gòu)成利好的同時，行業(yè)也迎來規(guī)范健康發(fā)展的新時期。

??從企業(yè)的角度來看，政策實際對規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好。在行業(yè)規(guī)范度日益提升的背景下，行業(yè)整體優(yōu)化升級已箭在弦上，品牌物企的優(yōu)勢更加明顯，加之政策明確支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，物管行業(yè)將迎來收并購高峰期的到來。未來，將更加有利于推動物業(yè)服務規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營，提升行業(yè)整體服務水平。

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??行業(yè)監(jiān)管制度趨于完善

??政策的核心是規(guī)范行業(yè)出現(xiàn)的一些亂象，特別是基層治理單元的關(guān)系，理清基層協(xié)作上的治理邊界，促進物管行業(yè)健康發(fā)展。從規(guī)范物企和行業(yè)的角度來看，行業(yè)發(fā)展監(jiān)管加強，長久利好物業(yè)發(fā)展。

??健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)，通過業(yè)主、街道、業(yè)委會加強對物企的服務品質(zhì)與管理質(zhì)量進行監(jiān)管，督促物企進行高品質(zhì)服務輸出。過去業(yè)委會的權(quán)利太大缺乏監(jiān)督，導致在物業(yè)公司選聘等方面存在不公平現(xiàn)象；從業(yè)主的角度講，物業(yè)服務收費不透明，服務投入無法衡量保障，在自由選擇物業(yè)公司上有障礙等。此次政策對業(yè)委會的治理結(jié)構(gòu)進行了規(guī)范，提到了優(yōu)化業(yè)主委員會人員配置，加強對業(yè)主委員會人選把關(guān)，以及業(yè)委會的監(jiān)督和退出機制。另一方面，對物業(yè)服務信息公開、信用評價等方面也做了涉足，可以更好的形成雙向市場化選擇的機制，對企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利都有所保障。

??督促提升物業(yè)服務質(zhì)量。過去，部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識不強，服務行為不規(guī)范，企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化、集約化程度較低，服務內(nèi)容單一，側(cè)重對物的管理，對人的服務兼顧不夠?！锻ㄖ访鞔_提出，支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營，提升整體服務水平。

??進一步完善物業(yè)服務價格形成機制，提倡酬金制計費方式。以往物管行業(yè)存在亂收費的現(xiàn)象，服務信息沒有及時公開，此次《通知》明確要公布物業(yè)服務清單，明確物業(yè)服務內(nèi)容和標準，避免行業(yè)出現(xiàn)亂收費現(xiàn)象，同時從政策層面進一步突出強化了物業(yè)服定價市場化的趨勢。

??提升物業(yè)服務行業(yè)人員素質(zhì)。物業(yè)作為居民生活的“最后一公里”，行業(yè)每年提供大量新增就業(yè)崗位，作為勞動密集型行業(yè)，缺乏高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才，行業(yè)人員素質(zhì)一直以來是物企追求服務力的核心抓手，也是全行業(yè)面臨的痛點難題。因此，《通知》明確推動物業(yè)服務人員職業(yè)技能等級認定工作，展職業(yè)技能培訓和競賽，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平等舉措。

??規(guī)范維修資金使用和管理。此前，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題?！锻ㄖ吠ㄟ^建立緊急維修事項清單等方式優(yōu)化維修資金會用流程，提高維修資金使用效率，對物業(yè)服務企業(yè)更好的開展社區(qū)維護工作提供了支持。

??支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組?！锻ㄖ分赋?，要進一步提升物業(yè)服務質(zhì)量，支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)模化、品牌化經(jīng)營，提升整體服務水平?？梢灶A見，未來行業(yè)內(nèi)的品牌規(guī)模物企具備更長久的生命力，效率低、服務品質(zhì)低、成本控制能力弱的中小物企將面臨被淘汰，未來行業(yè)將迎來收并購高峰期。

??建立物業(yè)服務企業(yè)信用管理制度，優(yōu)化市場競爭環(huán)境?！锻ㄖ访鞔_建立物業(yè)服務信用評價制度，制定統(tǒng)一的信用評價標準，建設全國信用信息管理平臺；加強物業(yè)服務企業(yè)登記注冊信息部門共享，探索建立健全物業(yè)服務合同備案、項目負責人備案制度。

??除此之外，《通知》還關(guān)照到物管行業(yè)的痛點，包括社區(qū)治理邊界上，明確了政府應該承擔的職責，提到落實政府職能部門、社區(qū)、專營單位對小區(qū)事務的管理責任，推動城市管理部門執(zhí)法進小區(qū)，可以幫助物業(yè)公司在處理社區(qū)問題上有更多可依靠的力量。

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??收并購時代加速到來

??從企業(yè)的角度而言，值得注意的是，政策首次提出支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營，提升整體服務水平。

??總的來看，行業(yè)發(fā)展趨于規(guī)范健康的大背景下，對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài)，對于更加規(guī)范的品牌物業(yè)企業(yè)來說，也是一個巨大的機會，持續(xù)加大收并購投入，或?qū)⒆プ∫?guī)模化擴張的機遇。

??在剛剛過去的“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上我就曾針對物管行業(yè)提出，未來2-3年整個物管領(lǐng)域基本可以確定行業(yè)格局，優(yōu)秀的規(guī)模物企通過收購兼并，在未來3年內(nèi)實現(xiàn)高速發(fā)展，物業(yè)板塊30強的行業(yè)規(guī)模集中度可以基本確定下來，未來兩三年物企也會形成像房地產(chǎn)市場一樣的市場集中度和市場占有率。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10物業(yè)服務企業(yè)市場集中度10.35%，TOP30市場集中度16.56%，TOP50市場集中度19.31%。與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預計后期行業(yè)的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。

??過去一年，行業(yè)的收并購呈現(xiàn)加速態(tài)勢，克而瑞統(tǒng)計僅上市物業(yè)服務企業(yè)共發(fā)生60余次收并購事件，并購金額達到84.5億元。在當前政策支持收并購的情況下，無疑將加速物企的收并購步伐，考慮到上市物業(yè)服務企業(yè)通過IPO和配股融資總額在年底達到接近千億，未來或?qū)⒂写罅抠Y金出現(xiàn)在收并購市場。

??整體來講，在監(jiān)管逐漸趨嚴的背景下，行業(yè)邁向了規(guī)范健康發(fā)展的新階段，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級勢在必行。預計，2021年或?qū)⒂懈喑鞘幸源藶榛A出臺更多規(guī)范政策。

??從企業(yè)的角度而言，行業(yè)越是規(guī)范，品牌物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢就更加明顯，規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

??對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài)，對于品牌物業(yè)企業(yè)來說，也是一個巨大的機會，未來必須規(guī)范經(jīng)營、不斷提升服務力，持續(xù)加大收并購投入，通過收并購等途徑做強做大規(guī)模。但值得警惕的是，企業(yè)在收并購的過程中應該注重并購后整合，在快速發(fā)展的過程中也應更加關(guān)注企業(yè)末端管控能力的塑造。