??當越秀服務(wù)在除夕前夜遞上2020年歲末的最后一份物企招股書，物管資本市場的競爭者正式集結(jié)55將。

??截至目前，上市物企已達45家，遞表排隊的物企10家，物管股賽道“戰(zhàn)火”已成燎原之勢，物企之間的交鋒顯得愈加激烈。

??除了在規(guī)模展開正面交鋒外，各家業(yè)務(wù)板塊也在暗自較量。在基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)之外，增值服務(wù)便成為他們決一勝負的殺手锏，為提升利潤率，物企開辟增值服務(wù)戰(zhàn)場，各顯神通。

??圍繞開發(fā)商和業(yè)主，物企的增值服務(wù)形成了兩大類型，分為非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩類。然而在增值服務(wù)多元化的外衣下，非業(yè)主增值服務(wù)已漸漸成為部分物企連接關(guān)聯(lián)房企的利益輸送暗道。

??非業(yè)主增值服務(wù)主要圍繞開發(fā)商進行，針對開發(fā)、銷售、竣工各個環(huán)節(jié)提供相關(guān)服務(wù)，有些還會提供車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務(wù)。這也意味著，非業(yè)主增值服務(wù)的收入與關(guān)聯(lián)房企存在著密切聯(lián)系。

??在實際操作中，不同物企之間非業(yè)主增值服務(wù)收入占比也存在著較大的差距。樂居財經(jīng)研究院最新統(tǒng)計了45家上市物企中有明確公布非業(yè)主增值服務(wù)數(shù)據(jù)的25家物企。數(shù)據(jù)顯示，25家物企非業(yè)主增值服務(wù)收入占比在7.8%-37.8%之間，差值達30%；非業(yè)主增值服務(wù)收入最低0.15億元，最高12.31億元，差額超12億元。

??融創(chuàng)服務(wù)以37.8%的非業(yè)主增值服務(wù)占比位居榜首，其次是正榮服務(wù)和佳兆業(yè)美好，占比分別為35.6%和33%；而恒大物業(yè)在占比上雖排在第九位，但收入?yún)s居于第一，其以12.31億元的非業(yè)主增值服務(wù)收入奪得桂冠，雅生活服務(wù)與融創(chuàng)服務(wù)分列二、三名，收入分別為9.59億和6.76億。

??在非業(yè)主增值服務(wù)收入占比中拔得頭籌的融創(chuàng)服務(wù)，2019年這一數(shù)據(jù)高達55.6%，在收入中扛起半壁江山，具體金額約15.72億元，而社區(qū)增值服務(wù)收入占比不足4%。

??其次，正榮服務(wù)上半年實現(xiàn)非業(yè)主增值服務(wù)收入1.58億元，占總收入的35.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入為6040萬元，占總收入的13.6%。

??贏得12.31億元非業(yè)主增值服務(wù)收入的恒大物業(yè)在27%的較高占比之下，社區(qū)增值服務(wù)收入為11.1%。

??眼下，圍繞開發(fā)商所進行的非業(yè)主增值服務(wù)已經(jīng)逐漸找到可行的盈利模式，但同時受限于地產(chǎn)開發(fā)周期及開發(fā)數(shù)量等不確定性因素，該類業(yè)務(wù)也會隨之出現(xiàn)波動。

??考驗物企運營能力的關(guān)鍵則是對社區(qū)增值服務(wù)的挖掘能力，社區(qū)作為容納業(yè)主的天然流量載體，擁有著更多可被挖掘的服務(wù)空間。社區(qū)增值服務(wù)主要圍繞改善業(yè)主居住環(huán)境、提高業(yè)主生活品質(zhì)，提供服務(wù)或銷售商品，且社區(qū)增值服務(wù)的毛利率普遍高于非業(yè)主增值服務(wù)毛利率。

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也曾公開表示，在疫情之后，除了提供日常生活服務(wù)之外，物業(yè)公司開展更多元的服務(wù)，如零售、養(yǎng)老、醫(yī)療，也會擁有良好的認知基礎(chǔ)和信任基礎(chǔ)。

??目前，在已公布的18家物企2020年盈利預(yù)告中，有75%的企業(yè)提及社區(qū)增值服務(wù)收入或非業(yè)主增值服務(wù)收入的增加是盈利增長的原因之一。

??東方證券指出，從企業(yè)經(jīng)營層面出發(fā)，增值服務(wù)能夠使物管企業(yè)更加獨立于地產(chǎn)周期，在由大量交付帶來的面積增長紅利消退之后，成為企業(yè)長期發(fā)展的增長驅(qū)動力。