??3月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。南昌市政府表示，立即收回此前一天印發(fā)的一份樓市新政文件。

??3月23日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》等5個(gè)行業(yè)通知，其中《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（下稱“措施”），對(duì)宅地供應(yīng)、購(gòu)房政策、人才住房支持、住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等9個(gè)方面做了調(diào)整。該措施原定實(shí)施時(shí)間為4月20日至2023年12月31日。

??這份“一日游”的房地產(chǎn)新政，涉及大南昌都市圈居民購(gòu)房同權(quán)、限價(jià)政策松綁、人才政策和預(yù)售資金監(jiān)管比例下調(diào)等內(nèi)容，被市場(chǎng)解讀為是一種“適度松綁”。

??此舉顯然引發(fā)了監(jiān)管層的強(qiáng)烈關(guān)注。

??據(jù)悉，住建部在3月25日與江西省政府通過(guò)視頻會(huì)議進(jìn)行了會(huì)商，要求江西省和南昌市切實(shí)提高政治站位，牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，努力解決好大城市住房突出問(wèn)題。

??同時(shí)，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。繼此前的上海、深圳、杭州、無(wú)錫、成都、西安之后，2021年，南昌成為2021年第七個(gè)被住建部督導(dǎo)樓市調(diào)控的城市。

??牢牢把握房住不炒定位

??在3月23日引發(fā)的這份措施中，南昌市政府制定了九項(xiàng)措施“促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。其中，有四條舉措引發(fā)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

??一是推進(jìn)大南昌都市圈居民購(gòu)房同權(quán)進(jìn)程。大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹(shù)市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽(yáng)縣、余干縣、萬(wàn)年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購(gòu)房政策；

??二是改變“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”單一土地出讓方式。“因地施策”，采取多種土地出讓方式進(jìn)行供地。

??在該舉措中，南昌市政府表示，將對(duì)“限房?jī)r(jià)”出讓土地，實(shí)行“限地價(jià)”出讓機(jī)制；嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項(xiàng)目首次上市樓盤住宅銷售最高限價(jià)出讓方式，樓盤去化率超過(guò)50%的，可申請(qǐng)年度5%以內(nèi)價(jià)格調(diào)整；在南昌市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開(kāi)、臨空區(qū)、高新區(qū)等）視情公開(kāi)出讓不限房?jī)r(jià)、地價(jià)地塊；

??三是進(jìn)一步完善住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制。將項(xiàng)目周邊二手住房?jī)r(jià)格納入新房定價(jià)規(guī)則參考指標(biāo)體系；對(duì)“非三限房”項(xiàng)目房?jī)r(jià)管控，在符合條件下，可申請(qǐng)年度5%以內(nèi)價(jià)格調(diào)整空間；

??四是完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。對(duì)暫時(shí)放寬新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來(lái)的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%。

??58安居客房產(chǎn)研究院分析師江小鋼認(rèn)為，從整體來(lái)講南昌的房地產(chǎn)新政可以理解為一種適度松綁。

??“這次出臺(tái)的大南昌都市圈購(gòu)房同權(quán)、限價(jià)政策松綁、人才政策和預(yù)售資金監(jiān)管比例下調(diào)都是給開(kāi)發(fā)商釋壓?！苯′撨M(jìn)一步表示，大南昌都市圈城市購(gòu)房資格同權(quán)這項(xiàng)舉措，在一定層面可以給南昌導(dǎo)入大量購(gòu)房者；關(guān)于限價(jià)房擁有5%價(jià)格調(diào)整空間這項(xiàng)舉措，雖然有條件限制，但一定程度上也是對(duì)限價(jià)松綁，購(gòu)房者預(yù)期向好。

??對(duì)此，住建部方面表示，措施中“有的條款與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求不符”，并與江西省政府通過(guò)視頻會(huì)議進(jìn)行會(huì)商，要求江西省和南昌市切實(shí)提高政治站位，牢牢把握房住不炒定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

??南昌樓市此前承壓大、去化難

??此次南昌市急于推出“適度松綁”的房產(chǎn)地新政，與此前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)情況息息相關(guān)。

??2020年1月至11月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端同比大幅下滑，跌幅均超3成，價(jià)格松動(dòng)，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。江小鋼表示，此前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“筑底”狀態(tài)。

??去年11月，南昌新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅居全國(guó)第一。在二手房方面，無(wú)論是總成交量還是均價(jià)都呈下降趨勢(shì)。

??根據(jù)國(guó)策研究院發(fā)布的《2020年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》顯示，2020年，南昌二手房總成交量（1-11月）為19037套，同比大降24.5%；二手房?jī)r(jià)格方面，2020年（1-11月）南昌市二手房成交均價(jià)持續(xù)下跌。除了二三月明顯上漲外，其他各月幾乎均向下調(diào)整，呈現(xiàn)持續(xù)微跌走勢(shì)。

??新房方面也同樣呈下滑趨勢(shì)。去年9月，有媒體報(bào)道稱，南昌多個(gè)樓盤提前促銷，并有地產(chǎn)企業(yè)推出了全國(guó)樓盤內(nèi)部?jī)r(jià)7折優(yōu)惠，不少樓盤希望通過(guò)降價(jià)來(lái)?yè)Q取銷量。

??從成交量來(lái)看，根據(jù)易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至11月，全國(guó)40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達(dá)27%，排名“墊底”，為40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超過(guò)40%。

??江小鋼表示，去年一年南昌樓市承壓大、去化難，降價(jià)求生樓盤不少。3月23日南昌市政府的這次出手，或許原本意在提振市場(chǎng)。

??去年4月14日，南昌市人民政府辦公室還發(fā)布了《關(guān)于全面放開(kāi)南昌市城鎮(zhèn)落戶限制的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，稱將全面取消南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。