??2022年開(kāi)年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊艱難。

??春節(jié)前，央行曾兩次全面降準(zhǔn)，1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購(gòu)匯率，1月20日1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調(diào)10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)。然而這些信貸利好卻并未對(duì)春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)刺激作用。

??隨著多地疫情爆發(fā)、南方陰雨連綿，房企的供貨熱情也跌入了谷底，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間30余城零供應(yīng)，即便累計(jì)春節(jié)兩周，同比下降仍在2成以上。成交方面，可謂一降再降，環(huán)比下降84%，同比下降四成，僅上海、佛山等少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)增長(zhǎng)，蕭條程度可見(jiàn)一般。

??在這樣的大背景下，我們認(rèn)為，2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過(guò)從各地的亮點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看不乏結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)。

??01

??多城售樓處“躺平”，30余城春節(jié)零供應(yīng)

??2022年春節(jié)假期已過(guò)，受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，房企推盤(pán)積極性普遍不高，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年1月31日-2月6日春節(jié)周期間，除了上海、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市有少量供應(yīng)外，多數(shù)城市均為0供應(yīng)。

??不僅如此，從各地春節(jié)售樓處的調(diào)研來(lái)看，多數(shù)城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1-2人值班，既無(wú)加推也無(wú)大型活動(dòng)。其中北京受疫情突襲影響，今年售樓處僅54%保持正常開(kāi)放，上海僅20余個(gè)售樓處開(kāi)放，而深圳僅有50-60%的售樓處保持開(kāi)放，與往年80%以上的售樓處開(kāi)放率相比，房企整體銷售積極性并不高漲。除此之外，武漢因去年四季度成交放量有限，房企態(tài)度比較積極，大部分企業(yè)春節(jié)期間持續(xù)“營(yíng)業(yè)”，是少有的沒(méi)有“躺平”的城市之一。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，即使結(jié)合春節(jié)前一周，2022年1月24日-1月30日的數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)前后兩周的新增供應(yīng)情況依舊不容樂(lè)觀，數(shù)據(jù)顯示，2022年1月24日-2月6日期間，40個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)量?jī)H為434.4萬(wàn)平方米，較2021年同期下降了23%，與2019年對(duì)比，降幅也達(dá)到了20%。

??分能級(jí)來(lái)看，二線城市相對(duì)亮眼，2022年春節(jié)兩周推盤(pán)量基本與2021年持平，較2019年穩(wěn)中有增，增幅達(dá)20%，主要得益于西安、蘇州、昆明、寧波等城市在節(jié)前一周迎來(lái)一波供應(yīng)放量。

??一線城市與三四線城市都出現(xiàn)了不同程度的下滑，尤其是三四線城市春節(jié)兩周供應(yīng)量較2021年和2019年同期近乎“腰斬”，即便是人口輸出大市徐州等推盤(pán)表現(xiàn)依舊不佳，可見(jiàn)房企對(duì)于今年“返鄉(xiāng)置業(yè)”并未有過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期。

??02

??成交“一降再降”，“返鄉(xiāng)置業(yè)”不再

??剛剛過(guò)去的2021年，受行業(yè)信心滑坡，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，在此背景下，2022年開(kāi)年以來(lái)，信貸政策利好不斷。在2021年兩次全面降準(zhǔn)以及1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購(gòu)匯率后，1月20日，新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期和5年期以上較上一期分別下調(diào)10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)，其中，將5年期LPR從4.65%下調(diào)至4.6%，為2020年4月20日以來(lái)首次下調(diào)。LPR下行將帶動(dòng)企業(yè)融資、個(gè)人住房貸款利率降低。

??一周之內(nèi)，從1月17日超預(yù)期幅度調(diào)降MLF政策利率，到18日發(fā)布會(huì)“三個(gè)發(fā)力”等積極表態(tài)，再到20日調(diào)降LPR，央行一系列操作釋放出較為明確的貨幣寬松信號(hào)。然而似乎并未對(duì)春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的刺激作用。

??2021年春節(jié)樓市成交量“一降再降”，回落至低位。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在2021年1月31日-2月6日春節(jié)周期間成交量?jī)H為44.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，成交持穩(wěn)。春節(jié)周成交量同比微跌8%，主要源于去年基數(shù)較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節(jié)周成交量同環(huán)比齊增，較2019年增幅也達(dá)16%，市場(chǎng)熱度較高。一方面源于供應(yīng)放量，另一方面居民購(gòu)買力相對(duì)充沛，加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。

??二線成交表現(xiàn)略顯遜色，11個(gè)典型城市春節(jié)周成交僅為15.4萬(wàn)，同環(huán)比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著的當(dāng)屬武漢、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、長(zhǎng)春、成都、青島、昆明等內(nèi)陸和北部城市。以武漢為例，延續(xù)了去年12月的低迷行情，客戶到訪呈現(xiàn)出顯著的兩極分化：主城區(qū)內(nèi)的剛需剛改項(xiàng)目春節(jié)周來(lái)訪量可達(dá)到兩位數(shù)以上；但遠(yuǎn)城區(qū)，特別是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的部分項(xiàng)目，還有主城區(qū)的改善或豪宅項(xiàng)目，來(lái)訪量都非常少，春節(jié)單盤(pán)成交基本在0-2套之間。再如重慶，返鄉(xiāng)置業(yè)成交占比趨于0，而案場(chǎng)到訪統(tǒng)計(jì)中返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比也降至10%。而昆明有來(lái)訪客戶的27個(gè)項(xiàng)目中，21個(gè)認(rèn)購(gòu)成交為0，成都如是，主城五區(qū)春節(jié)期間有效訂單不足50套。福州節(jié)前2個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，一個(gè)才成交3套一個(gè)成交5套。濟(jì)南節(jié)前一個(gè)項(xiàng)目加推72套，蓄客一周僅15組，最終開(kāi)盤(pán)去化率17%，比前期40%大幅下降。

??三四線同樣延續(xù)跌多漲少，分化加劇的市場(chǎng)特征，并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象：東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠(yuǎn)等春節(jié)周成交量雖然環(huán)比回落，但仍好于2021年同期，而洛陽(yáng)、曲阜、開(kāi)封等整體成交轉(zhuǎn)淡，購(gòu)買力迎來(lái)階段性瓶頸，事實(shí)上，這些城市2020年便處于樓市下行周期，春節(jié)成交慘淡也在預(yù)料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場(chǎng)到訪量普遍偏低，有些樓盤(pán)甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分項(xiàng)目保持了高到訪量，轉(zhuǎn)化率也普遍偏低，一天成交量?jī)H有1-3套，而CRIC監(jiān)測(cè)的無(wú)錫春節(jié)期間60個(gè)在售項(xiàng)目中，約1/3的項(xiàng)目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%，而且以價(jià)換量沒(méi)效果，蕪湖只有一個(gè)項(xiàng)目超過(guò)了10套，阜陽(yáng)僅有三個(gè)項(xiàng)目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的，版納最好的項(xiàng)目，來(lái)訪量也是全省內(nèi)最高，春節(jié)期間接近200組，但也只認(rèn)購(gòu)了4套。

??雖然行業(yè)整體下行趨勢(shì)未變，但“瑕不掩瑜”，聚焦春節(jié)期間的熱銷項(xiàng)目，一是主要集中在杭州、寧波等熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區(qū)，尤其是片區(qū)處于斷供或是倒掛狀態(tài)，開(kāi)盤(pán)去化率普遍較高，二是剛改和改善需求持續(xù)釋放，政策層層加碼后投資客已然全面“退場(chǎng)”，居民購(gòu)房開(kāi)始復(fù)歸理性，逐步回歸為自住需求為主導(dǎo)，三是熱銷項(xiàng)目?jī)?yōu)惠讓利幅度普遍較低，更多的優(yōu)惠集中在增加首付比例上。

??綜合來(lái)看，2022年開(kāi)局依舊很“難”，中央降息降準(zhǔn)，信貸放松似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盤(pán)積極性不高，各城市跌多漲少，我們認(rèn)為，2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過(guò)對(duì)于購(gòu)買力相對(duì)充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭(zhēng)之地”，供應(yīng)主導(dǎo)成交的市場(chǎng)屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間，同時(shí)，隨著地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，剛改、改善仍是大勢(shì)所趨，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力下，后期也將更加考驗(yàn)房企差異化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。