??2022年5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。疊加國(guó)內(nèi)疫情沖擊的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙大幅負(fù)增長(zhǎng)。

??主要數(shù)據(jù)：

??核心觀點(diǎn)：

??1、房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙進(jìn)入大幅負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明還需要繼續(xù)加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策力度，以恢復(fù)市場(chǎng)信心，才能避免房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

??2、投資規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)、單月同比降幅擴(kuò)大、環(huán)比三連降表明房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的投資熱度已經(jīng)降到冰點(diǎn)

??3、全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工三個(gè)不同階段規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)歷史最低

??4、土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)還將延續(xù)

??5、開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比兩連降，進(jìn)入歷史第三次負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)的整體投資降幅還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇后有望逐漸回升

??6、高度密集的新政沒(méi)有收到明顯成效，“政策易改，信心難振”

??4月份本土疫情多發(fā)頻發(fā)，波及全國(guó)多數(shù)省份，部分地區(qū)疫情防控形勢(shì)嚴(yán)峻，上海、吉林受疫情影響較大，長(zhǎng)三角和東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑明顯。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-4月商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

??從全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速來(lái)看，2022年至今跌幅持續(xù)擴(kuò)大。1-4月降幅較1-3月分別擴(kuò)大7.1pcts和6.8pcts。

??單月來(lái)看，4月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均不足五位數(shù)，為8722萬(wàn)平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴(kuò)大21.3pcts和20.4pcts。

??4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模增速無(wú)論是同比還是累計(jì)同比均出現(xiàn)大幅度下降，主要原因還是受上海疫情及上海周邊輻射影響，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)強(qiáng)二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，無(wú)論供求都受到極大影響，在此影響下，2022年1-4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積分別同比下降28%和42.7%。

??東部區(qū)域尤其長(zhǎng)三角區(qū)域是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域，東部地區(qū)樓市銷(xiāo)售停滯造成4月全國(guó)銷(xiāo)售銳減，全國(guó)商品房的規(guī)模也在這個(gè)月失去支柱。

??截至5月16日，2022年全國(guó)累計(jì)出臺(tái)了紓困政策超過(guò)270次，單4月66個(gè)地市出臺(tái)123條新政。

??高度密集的新政效果并不明顯。CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50個(gè)主要城市4月平均開(kāi)盤(pán)去化率僅30%，五一假期期間多數(shù)城市購(gòu)房者仍處于觀望狀態(tài)。

??2022年4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)在1月跌破100后再次下跌，至95.89，為近1年最低值。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。目前已接近95以下較低景氣水平。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬(wàn)平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。房屋新開(kāi)工面積39739萬(wàn)平方米，下降26.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積28877萬(wàn)平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬(wàn)平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬(wàn)平方米，下降11.4%。

??三者較1-3月降幅分別擴(kuò)大1pct、8.8pcts和0.4pct。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工三個(gè)不同階段規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，前4月施工面積增速已降至0%，創(chuàng)近五年新低。4月新開(kāi)工面積不足1億平方米，規(guī)模為2014年以來(lái)月度歷史新低，同比降幅較3月擴(kuò)大21.9pcts；竣工面積環(huán)比再降34.4%，同樣創(chuàng)月度歷史新低。

??主要還是因?yàn)橐咔楣芸貥O大影響了項(xiàng)目施工強(qiáng)度。

??2022年1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1766萬(wàn)平方米，同比下降46.5%；土地成交價(jià)款955億元，下降20.6%；二者降幅均較1-3月有所擴(kuò)大。

??一方面疫情導(dǎo)致土地市場(chǎng)供地節(jié)奏發(fā)生變化，特別是部分城市延遲了第一批土拍。集中供地當(dāng)中，上海、沈陽(yáng)長(zhǎng)春等延遲了第一輪土拍。

??另外一方面，雖然核心城市普遍降低了土拍門(mén)檻并讓利房企，但整體行業(yè)債務(wù)問(wèn)題尚未解決，土拍仍以國(guó)央企托底、底價(jià)成交為主。還有一部分城市熱度明顯下降，比如天津。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較1-3月降幅擴(kuò)大3.4pcts。為2014年起除2020年上半年以外首次累計(jì)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??單月看，4月開(kāi)發(fā)投資額為11389億元，同比下降10.1%，降幅較3月擴(kuò)大7.7pcts。環(huán)比來(lái)看在3月基礎(chǔ)上兩連降，4月環(huán)比再降14.2%。

??投資規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)、單月同比降幅擴(kuò)大、環(huán)比三連降，目前整體行業(yè)投資熱度可謂降至冰點(diǎn)，一方面是受疫情影響，另一方面主要因?yàn)樾路夸N(xiāo)售規(guī)模同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，各地區(qū)銷(xiāo)售表現(xiàn)遲遲沒(méi)有復(fù)蘇，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模再腰斬，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大，這些形勢(shì)對(duì)房企后續(xù)開(kāi)展投資的信心造成了一定的打擊。

??我們認(rèn)為，2022年4月房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢(shì)再度加劇，各地市密集的紓困新政尚未發(fā)揮明顯效果。從新房銷(xiāo)售規(guī)模、房屋施工面積和土地購(gòu)置面積等指標(biāo)來(lái)看，行業(yè)回暖時(shí)刻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。

??新房銷(xiāo)售方面，密集的紓困政策仍在持續(xù)不斷地出臺(tái)。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動(dòng)一部分首置首改需求入場(chǎng)，一線和強(qiáng)二線城市或?qū)⒃谌径嚷氏然嘏?，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。首輪集中土拍已結(jié)束的城市中，除長(zhǎng)沙、重慶、武漢等符合預(yù)期外，其他城市普遍反響平平。

??房地產(chǎn)銷(xiāo)售端和資金端的壓力使得房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工的謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)疫情防控也將繼續(xù)制約施工強(qiáng)度，后續(xù)建安施工規(guī)模仍將下降。

??土拓投資和建安投資兩類(lèi)投資失力的情況下，預(yù)計(jì)后續(xù)整體投資降幅還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。需要注意的是，在建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅支撐下，4月的投資規(guī)模仍為近8年內(nèi)除2021年以外的次高位，因此預(yù)計(jì)后續(xù)投資增速將“先降后升”，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇逐漸回升。