[克而瑞]2022年一季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望（完整版）

??核心觀點(diǎn)

??1、政策篇：中央密集穩(wěn)地產(chǎn)，地方多樣松綁托市

??2、行業(yè)篇：銷售投資增速6年次低，二季度仍將低位

??3、土地篇：一季度成交建面跌入谷底，供地門檻降低下市場(chǎng)熱度略有回升

??4、城市篇：二三線同比跌43%加速下行，二季度料局部企穩(wěn)

??5、營(yíng)銷篇：折扣讓利空間有限，渠道效果減弱

??6、業(yè)績(jī)篇：百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)局慘淡，2022年去化壓力較大

??7、投資篇：近七成房企投資停滯，二季度或?qū)⒂瓉?lái)窗口期

??8、融資篇：政策回暖加速，融資端仍需時(shí)間傳遞

??政策篇

??中央密集穩(wěn)地產(chǎn)，地方多樣松綁托市

??2022年一季度，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，財(cái)政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，兩會(huì)定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購(gòu)房需求。房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁，并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計(jì)入“兩道紅線”、全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)。居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。15城出臺(tái)新政刺激購(gòu)房需求，重點(diǎn)涉及松綁限購(gòu)、取消限售、發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置等。

??展望二季度，政策基調(diào)維持房住不炒，維持穩(wěn)定但不會(huì)全面刺激。信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，二是支持合理住房消費(fèi)，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿足改善，給予新市民購(gòu)房相應(yīng)信貸支持。地方繼續(xù)因城施策，核心一、二線城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，弱二線和三四線城市或?qū)⒎诸惙潘桑瑝毫Τ鞘杏型ㄟ^(guò)棚改、財(cái)稅托市等刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。

??中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，首次明確提出探索建立行業(yè)新發(fā)展模式。完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，引導(dǎo)住房結(jié)構(gòu)由“重購(gòu)輕租”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變，挖潛增量與盤活存量并重，推動(dòng)城市有機(jī)更新。

??總結(jié)

??01

??中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅年內(nèi)暫不擴(kuò)大試點(diǎn)（部分略）

??2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，樓市持續(xù)低迷，房企面臨危機(jī)。中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。

??1月17日，發(fā)改委發(fā)文，提出促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??1月19日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前重點(diǎn)的目標(biāo)是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力。要充足發(fā)力，、精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力。

??3月4日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，提出要滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。

??3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告定調(diào)：繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦表示，短期內(nèi)貨幣政策重點(diǎn)在穩(wěn)房地產(chǎn)，重點(diǎn)支持城市化和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中住房建設(shè)資金需求，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，依然會(huì)是產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力最強(qiáng)的行業(yè)之一。

??3月16日，國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專題會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì)，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。

??隨即，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強(qiáng)烈“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。其中，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

??02

??房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁，利好央企、國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企（略）

??03

??居民按揭政策邊際改善，涉及降首付、降利率、放寬公積金（部分略）

??居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。

??

??第一，濟(jì)南、北海、自貢、福州等18城放寬公積金貸款。馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴州、達(dá)州等11城調(diào)升公積金貸款額度，譬如南寧，首套最高貸款額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元。自貢實(shí)行公積金認(rèn)貸不認(rèn)房，既無(wú)公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執(zhí)行，有一筆已結(jié)清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執(zhí)行。北海、南寧、晉中、福州下調(diào)公積金貸款首付比例，北海購(gòu)買二套房或申請(qǐng)第二次公積金貸款，最低首付比例由 60%下調(diào)至 40%，福州、南寧、晉中二套房公積金最低首付比例分別調(diào)整至40%、30%、20%。濟(jì)南、青島、福州放寬公積金異地貸款政策，濟(jì)南取消公積金異地貸款戶籍限制，福州規(guī)定外地繳存公積金可以在福州申請(qǐng)公積金買房，青島同膠東四市實(shí)現(xiàn)公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)同城化待遇，異地公積金貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。

??第二，重慶、菏澤、南寧等9市下調(diào)首付比例。重慶、贛州、菏澤、北海、防城港重啟首套房?jī)沙墒赘?，佛山、南通、蚌埠部分區(qū)域樓盤首套房首付比例按20%執(zhí)行，南寧二套房首付比例由40%降為30%。

??第三，鄭州局部放松限貸，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。鄭州對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

??第四，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。

??1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來(lái)首次調(diào)整。

伴隨著LPR利率下調(diào)，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來(lái)三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來(lái)新低。與此同時(shí)，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個(gè)月左右，個(gè)別銀行僅需2-3周，而去年動(dòng)輒4個(gè)月到半年才能放款。

??04

??13城財(cái)稅托市刺激購(gòu)房消費(fèi)，鄭州“救市19條”最具示范效應(yīng)

??2022年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走弱，成交量?jī)r(jià)處在持續(xù)下行通道。受此影響，全國(guó)15城出臺(tái)新政刺激購(gòu)房需求，重點(diǎn)涉及松綁限購(gòu)、取消限售、發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置等。

??第一，南昌、鄭州變相放松限購(gòu)。南昌大專以上學(xué)歷人員可以不遷戶口，提供租賃和學(xué)歷證明即可購(gòu)房，夫妻雙方不管多少套住房都可以辦理夫妻財(cái)產(chǎn)約定。鄭州鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

??第二，哈爾濱取消限售。哈爾濱2018年5月開(kāi)始實(shí)施區(qū)域性限售，在道里、南崗等主城六區(qū)內(nèi)購(gòu)房自合同簽訂起滿三年方可上市交易，據(jù)悉，區(qū)域性限售政策即將到期廢止。

??第三，昆明、玉林、延吉等13個(gè)市（區(qū)縣）財(cái)稅托市，發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼刺激住房消費(fèi)。比如延吉對(duì)農(nóng)民購(gòu)房所繳納的契稅給予全額補(bǔ)貼，又比如保定，對(duì)在保定市落戶的非保定籍高校畢業(yè)生，在中心城區(qū)購(gòu)買家庭首套住房，享受博士15萬(wàn)元、碩士6萬(wàn)元、本科2萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

??第四，鄭州重啟棚改貨幣化安置，助力樓市去庫(kù)存。鄭州堅(jiān)持以貨幣化安置為主，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，同時(shí)促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化，對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋, 采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

??值得一提的是，3月2日鄭州19條樓市新政最具示范意義，作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，新政一舉松綁了限購(gòu)、限貸，還重啟貨幣化安置，可謂條條重磅，且成效斐然，據(jù)了解，近期鄭州新房項(xiàng)目到訪量企穩(wěn)回升，二手房帶看量、成交量顯著提升。

??展望

??05

??堅(jiān)持房住不炒，中央政策維穩(wěn)但不全面刺激，支持合理信貸需求

??展望未來(lái)，中央政策將適度松綁，貨幣政策方面，二季度有望繼續(xù)降準(zhǔn)、降息，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。信貸政策層面，繼續(xù)支持房企合理融資需求，支持居民合理按揭貸款需求，具體而言：

??一方面，支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，至少做到不抽貸、續(xù)作到期債務(wù)、發(fā)行并購(gòu)票據(jù)等，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。?wèn)題房企則有序出清，并給出實(shí)際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”適度放松，適度延長(zhǎng)達(dá)標(biāo)期限，給予企業(yè)緩沖期。

??另一方面，支持合理住房消費(fèi)，二季度降準(zhǔn)、降息，帶動(dòng)作為房貸利率錨的5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，從而降低居民按揭貸款成本，執(zhí)行好差別化的住房信貸政策，保障剛需、滿足改善，給予新市民購(gòu)房相應(yīng)信貸支持，合理評(píng)估新市民信用水平，制定合理按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化借貸流程。

??需要說(shuō)明的是，現(xiàn)階段中央政策也僅限于適度松綁，并不會(huì)走向全面刺激樓市，類似于2008年“四萬(wàn)億投資計(jì)劃”、2014年“930新政”之類的政策不會(huì)出臺(tái)。

??06

??地方分類放松調(diào)控甚至刺激需求，因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)

??一城一策框架下，地方政府仍需落實(shí)城市主體責(zé)任，從地方實(shí)際出發(fā)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，限購(gòu)等“四限”政策短期內(nèi)較難退出，同時(shí)，嚴(yán)堵監(jiān)管漏洞。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)壓力，近期調(diào)控政策再加碼的頻率將明顯下降。

??弱二線和三四線城市或?qū)⒎诸惙潘?，一方面，多措并舉助企紓困，另一方面，適度放松調(diào)控，以期穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，壓力城市或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)。具體來(lái)說(shuō)：

??房企端，優(yōu)化土地競(jìng)拍、預(yù)售監(jiān)管等規(guī)則，提高行政審批效率，多措并舉助企紓困，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。譬如適度降低土拍門檻、調(diào)整土拍保證金比例、允許分期延期繳納土地出讓金。又比如在保證交付的前提下，因企施策，提高誠(chéng)信企業(yè)預(yù)售資金支取比例。又或是適當(dāng)調(diào)降商品房預(yù)售取證門檻，簡(jiǎn)化行政審批流程，縮短審批時(shí)間等。

??居民端，適度松綁限購(gòu)、限貸，比如調(diào)降落戶門檻，中小型城市全面放開(kāi)落戶，出臺(tái)就業(yè)、租房補(bǔ)貼，吸引青年人才落戶。又比如信貸層面，提高公積金貸款額度、貸款比例，放開(kāi)異地公積金貸款，降低商貸首付比例，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，下調(diào)房貸利率。而那些市場(chǎng)下行過(guò)大、庫(kù)存高企、去化承壓的城市，可以通過(guò)棚改貨幣化安置、財(cái)稅托市等方式來(lái)刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，譬如出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民、大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等新市民群體購(gòu)房，又或者推進(jìn)棚戶區(qū)改造，提高貨幣化安置比例，創(chuàng)造更多增量購(gòu)房需求。

??07

??探索新發(fā)展模式，完善保障體系、推進(jìn)租購(gòu)并舉、盤活存量資源（略）

??附表：2022年一季度重要政策匯總（略）

??行業(yè)篇

??銷售投資增速6年次低，二季度仍將低位

??2022年一季度行業(yè)繼續(xù)調(diào)整，前2月銷售和投資同比增速均為近6年次低，全國(guó)商品房銷售面積、金額分別同比下降10%和19%，銷售均價(jià)同比下降11%。土地購(gòu)置面積和房屋新開(kāi)工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積微增2%，受此影響下開(kāi)發(fā)投資額僅同比微增4%。

??預(yù)計(jì)二季度，全國(guó)銷售和投資規(guī)模將繼續(xù)維持較低水平。從中央到地方的調(diào)控寬松對(duì)市場(chǎng)信心的修正需要較長(zhǎng)時(shí)間。東部地區(qū)和中高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)將率先回暖，但整體新房銷售將延續(xù)一季度“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。民營(yíng)房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未化解，建安投資和土拓投資難以高規(guī)模放量，整體開(kāi)發(fā)投資增速將進(jìn)一步收窄。

??總結(jié)

??01

??一季度銷售量?jī)r(jià)齊跌，金額同比降19%近6年次低、均價(jià)同比跌11%（部分略）

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

??1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比上升3%，同比下降11%。2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上升1.2%，其中三四線城市同比下降0.1%。

??“量?jī)r(jià)齊跌”的市場(chǎng)行情下房?jī)r(jià)增速也降至歷史低點(diǎn)。不難看出在當(dāng)前低迷市場(chǎng)環(huán)境下存在的兩個(gè)特征：

??一方面，房?jī)r(jià)處于短期低點(diǎn)。全國(guó)商品房房?jī)r(jià)同比下降、70城商品住宅房?jī)r(jià)漲幅縮至新低、三四線商品住宅房?jī)r(jià)同比下降。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-2月二線城市沈陽(yáng)、鄭州商品住宅成交均價(jià)分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m(xù)近6個(gè)月的行業(yè)下行使得全國(guó)城市房?jī)r(jià)已壓降至短期低點(diǎn)。

??另一方面，房?jī)r(jià)已下降至底部。全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比上升，2月起多數(shù)城市不再“以價(jià)換量”甚至收回了特價(jià)房源。持續(xù)降價(jià)和零星的房企暴雷下購(gòu)房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。

??02

??新開(kāi)工、竣工、土地購(gòu)置均負(fù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速為6年次低（部分略）

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(zhǎng)3.7%。對(duì)比往年同期來(lái)看為近6年次低，僅高于2020年。

??建安投資方面，受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開(kāi)工和竣工增速無(wú)力維持正增。一方面，民營(yíng)房企資金緊缺下項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)；另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項(xiàng)的預(yù)估下，房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲，延綿一年的“竣工?！表暱讨兄?。

??土拓投資方面，房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購(gòu)置土地。加之1-2月并非22城集中供地節(jié)點(diǎn)，房企無(wú)購(gòu)置土地動(dòng)力。3月北京、上海、福州、廈門和合肥等核心城市陸續(xù)開(kāi)展了首輪集中土拍，雖在土拍規(guī)則和利潤(rùn)空間上多有放寬，但從成交成果來(lái)看仍多以國(guó)企央企和本土城投為主。

??03

??待售庫(kù)存增量創(chuàng)新高致總量增至5.7億平，商品住宅較去年末激增24%（部分略）

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加104萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少335萬(wàn)平方米。

??根據(jù)歷史規(guī)律，開(kāi)年之初整體商品房待售面積都會(huì)迎來(lái)一輪顯著跳增，今年也不例外，不過(guò)今年增量突破6000萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。究其原因，與樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，由此不難看出，居民購(gòu)房自住熱情迅速消退，觀望情緒持續(xù)加劇，即便中央到地方“托市”政策不斷，短期內(nèi)仍難修復(fù)行業(yè)信心。

??展望

??04

??高基數(shù)和信心博弈疊加，二季度銷售仍負(fù)增長(zhǎng)但東部市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)

??短期內(nèi)，市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。新房銷售東部地區(qū)和中高端項(xiàng)目或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)，但全國(guó)整體仍將負(fù)增長(zhǎng)。基于2021年上半年較高基數(shù)，二季度新房銷售表現(xiàn)將維持負(fù)增長(zhǎng)。

??政策寬松最先刺激到高端購(gòu)房者需求釋放，市場(chǎng)回暖將率先出現(xiàn)在東部地區(qū)核心城市，如蘇州、寧波、臺(tái)州等已有明顯升溫；豪宅銷售回暖將領(lǐng)先于其他產(chǎn)品（2月70個(gè)大中城市144㎡以上新建商品住宅銷售價(jià)格同比增1.4%）。

??05

??開(kāi)發(fā)投資信心與融資資金短期尚難恢復(fù)，二季度投資增速再降

??近期政策雖有一定利好，但傳導(dǎo)到市場(chǎng)、企業(yè)還需一定時(shí)間，尤其是經(jīng)歷財(cái)務(wù)危機(jī)的房企則需要更長(zhǎng)恢復(fù)期。房企拿地方面，高流拍、國(guó)企央企托底仍將為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，如北京、福州和廈門均已完成2022年首輪集中土拍，在土拍規(guī)則基本保持不變的原則下調(diào)高了銷售指導(dǎo)價(jià)、降低限售期限等。雖然給予了參拍房企更多的利潤(rùn)空間，但實(shí)際土拍結(jié)果收效一般。

??房企資金鏈緊繃而新房銷售遇冷下，疊加保交付、促施工在建，房企將繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目新開(kāi)工保持謹(jǐn)慎態(tài)度，新開(kāi)工規(guī)?；蜻M(jìn)一步縮減。房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)下，施工強(qiáng)度的下降使得整體建安投資規(guī)模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐。疊加2021年上半年投資規(guī)模較高的因素。因此預(yù)計(jì)二季度投資增速將繼續(xù)收窄，并有負(fù)增長(zhǎng)的可能。

??03

??土地篇

??一季度成交建面跌入谷底

??供地門檻降低下市場(chǎng)熱度略有回升

??2022第一季度，受集中供地階段性“低谷”和樓市下行的影響，土地成交規(guī)模跌入谷底，同比降幅高達(dá)六成，成交均價(jià)也因此呈現(xiàn)出同環(huán)比明顯下降趨勢(shì)。市場(chǎng)熱度方面，受多城土拍降門檻影響，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)略好于去年年末，一季度市場(chǎng)熱度略有回升。

??接下來(lái)，在各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，預(yù)計(jì)二季度少數(shù)重點(diǎn)城市土拍或?qū)⒂兴販亍５苤朴诙鄶?shù)房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位，尤其是樓市持續(xù)下行的城市，土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)仍難以避免。在此影響下，預(yù)計(jì)二季度整體市場(chǎng)熱度仍將維持中低位運(yùn)行。

??總結(jié)

??01

??一季度土地成交量?jī)r(jià)齊跌，多城土拍降門檻、溢價(jià)率得以環(huán)比微漲 （部分略）

??成交規(guī)模跌入谷底，同比降幅高達(dá)六成。一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅15771萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)81%，同比來(lái)看，受集中供地階段性“低谷”和市場(chǎng)下行的影響，同比降幅高達(dá)60%。分月來(lái)看，在供地節(jié)奏變化及多地疫情反彈的影響下，1-3月的土地成交量均明顯不及去年同期，一季度土地成交規(guī)模也因此跌入谷底。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均大幅縮減。一線城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均明顯減少，尤其是成交面積，環(huán)比降幅更是高達(dá)84%；二線城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數(shù)城市有集中土拍，因此成交規(guī)模和成交金額也大幅減少；三四線城市受樓市下行的影響更為嚴(yán)重，土地市場(chǎng)更是低位運(yùn)行，成交規(guī)模和成交金額環(huán)比降幅均超八成。

??02

??長(zhǎng)三角成為供地主力，寧波、杭州、合肥、臺(tái)州等城市競(jìng)拍熱度較高（部分略）

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，長(zhǎng)三角二三線城市成為一季度土地市場(chǎng)的成交主力。從成交建面TOP20城市來(lái)看，有12個(gè)城市都是長(zhǎng)三角城市，前5位城市均為長(zhǎng)三角城市，其中寧波以380萬(wàn)平方米的成交體量位居于首位，徐州、杭州、鹽城及淮安分列二、三、四、五位，成交量均超190萬(wàn)平方米。排在第六位的是北京，成交建面達(dá)188萬(wàn)平方米，同時(shí)其也是一線城市中唯一上榜的城市。二線城市除上文提到的寧波和杭州外，還有合肥、南昌、青島、西安、石家莊和成都六個(gè)城市，成交建面均超100萬(wàn)平方米；三四線城市則占據(jù)11席，除位于榜單前5位的徐州、鹽城、淮安外，大部分城市均位于榜單后半段，成交建面也基本少于100萬(wàn)平方米。

??03

??流拍現(xiàn)象較去年年末有所緩和，樓市萎靡致弱二三線地塊流拍現(xiàn)象頻發(fā)（略）

??展望

??04

??二季度成交規(guī)模將周期性回升但難追平去年同期，市場(chǎng)分化趨勢(shì)將更加凸顯（部分略）

??2021年一季度，受疫情反復(fù)及供地節(jié)奏變化影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同環(huán)比均呈現(xiàn)了大幅下降趨勢(shì)。接下來(lái)，隨著各城市供地計(jì)劃逐漸提上日程，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。但需要注意的是，由于當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍存較大壓力，拿地態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎；同時(shí)，為了減少流拍現(xiàn)象，以22城為代表的重點(diǎn)城市多縮減了首輪集中供地規(guī)模，如重慶、武漢、青島等此前供地大戶的供應(yīng)量基本在150萬(wàn)平方米以下；由此來(lái)看，二季度土地市場(chǎng)成交規(guī)模也仍難追平去年同期。

??場(chǎng)熱度方面。為了提振市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期，自去年年末以來(lái)，市場(chǎng)利好消息不斷釋放，各地政府也在供地端主動(dòng)調(diào)整，如合肥、廈門加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例、減配建、降低回爐地塊地價(jià)等，一季度成交溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)也因此較去年年末有所好轉(zhuǎn)。若二季度利好政策細(xì)則能落地實(shí)施，尤其是金融端，房企資金壓力得到實(shí)質(zhì)性紓解，以重點(diǎn)城市市場(chǎng)將率先回暖。但回暖預(yù)期僅限于樓市韌性較強(qiáng)的一二線及強(qiáng)三線城市，購(gòu)房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場(chǎng)熱度仍將維持在低位，市場(chǎng)分化趨勢(shì)會(huì)更加凸顯。

??城市篇

??二三線同比跌43%加速下行

??二季度料局部企穩(wěn)

??2022年一季度，整體樓市慘淡收?qǐng)觯菏苁袌?chǎng)下行低迷行情影響，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)重，推盤積極性較低，整體推貨量高位回落創(chuàng)3年同期新低；受此影響，成交整體延續(xù)下行，返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，即便3月有“復(fù)蘇”跡象，環(huán)比持增，但單月和累計(jì)同比仍為負(fù)值，從中央到地方政策“春風(fēng)”的利好效應(yīng)尚未在成交層面有顯著體現(xiàn)。分能級(jí)來(lái)看，一線供不應(yīng)求，高熱延續(xù)，即便政策“高壓”也難抑居民購(gòu)房熱情；二三線穩(wěn)中有降，分化加?。何靼?、鄭州、成都和南京等一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%以下，而武漢、廈門、南寧、徐州、寧波、長(zhǎng)春、常州、東莞、杭州等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。

??預(yù)判二季度，我們認(rèn)為，隨著中央“兩會(huì)”定調(diào)，五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)，到各級(jí)地方政府出臺(tái)包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列措施，預(yù)期部分城市成交有望企穩(wěn)，同比降幅有進(jìn)一步收窄，不過(guò)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：核心一二線、強(qiáng)三線城市需求依舊堅(jiān)挺，成交預(yù)期高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，步履維艱。

??總結(jié)

??01

??新房供應(yīng)：高位回落顯著不及去年同期，僅一線相對(duì)“堅(jiān)挺”（部分略）

??2022年一季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，市場(chǎng)低迷行情疊加傳統(tǒng)春節(jié)營(yíng)銷淡季使得房企推盤積極性較低，“躺平”心態(tài)嚴(yán)重。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前2月133個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3509萬(wàn)平方米，同比下降48%，甚至較2020年（新冠疫情武漢爆發(fā)）同期降幅也達(dá)到了15%。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，僅一線保持了良好的供貨節(jié)奏，雖然供應(yīng)量不及2021年同期，但仍顯著好于2020年和2019年同期，二三線穩(wěn)步回落，整體供應(yīng)量降至歷史低位。

??1、前2月新增供應(yīng)創(chuàng)3年同期新低，一線推盤仍處歷史高位（部分略）

??前2月，4個(gè)一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積317萬(wàn)平方米，同比下降16%，較2020年和2019年同期增幅分別達(dá)到了107%和29%。上海迎來(lái)“供應(yīng)大年”放量顯著，前2月新增供應(yīng)191萬(wàn)平方米，創(chuàng)2019年以來(lái)同期新高，甚至前2月月均較去年四季度月均增幅也達(dá)到了18%。

??29個(gè)重點(diǎn)二線城市前2月商品住宅供應(yīng)量為1220萬(wàn)平方米，較2021年和2019年同期均下降47%，較2020年同期也下降23%。供應(yīng)縮量最為顯著，2022年前2月月均較2021年四季度月均降幅達(dá)71%，在不同能級(jí)中居首。

??100個(gè)三四線城市商品住宅供應(yīng)面積1972萬(wàn)平方米，同比下降51%，較2020年同期降幅也達(dá)到了17%。各城市同比跌多漲少，僅有漳州、安慶、汕頭、金華、桐廬、吉林、連江、濟(jì)寧、福清、貴港、海寧等11個(gè)城市同比持增，整體供應(yīng)好于去年同期。

??2、3月供應(yīng)環(huán)比翻番但不及去年同期，一線單月同比回正

??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍增長(zhǎng)172%，不過(guò)因去年基數(shù)較高，3月單月同比回落45%,前3月累計(jì)同比下降44%，整體供應(yīng)表現(xiàn)顯著不及去年同期。

??分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)216萬(wàn)平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計(jì)同比與去年基本持平。分城市來(lái)看，上海本月迎來(lái)多盤集中加推，3月供應(yīng)量達(dá)112萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應(yīng)累計(jì)同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升，不過(guò)仍不及去年同期，整體前3月供應(yīng)累計(jì)同比持降。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)量也有穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，不過(guò)漲幅不及一線，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市3月合計(jì)供應(yīng)1091萬(wàn)平方米，環(huán)比增164%，同比“腰斬”，前3月累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、?？诠?yīng)迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來(lái)小幅回調(diào)?？傮w來(lái)看，房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象，但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。

??02

??新房成交：一季度累計(jì)同比降42%，一線熱度高于二三線（部分略）

??2022年一季度全國(guó)商品住宅成交規(guī)模為近年來(lái)低點(diǎn)，僅一線延續(xù)高熱，二三線市場(chǎng)進(jìn)一步下行。前2月133個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5490萬(wàn)平方米，較2021年和2019年分別同比下降42%和21%，月均較2021年四季度月均下降32%。新房供應(yīng)同比腰斬后市場(chǎng)情緒受到嚴(yán)重打擊，新房成交難以放量；而政策寬松對(duì)樓市成交的提振需要一定時(shí)間。

??1、前2月成交同比下降42%，一線跌幅最小，二三線回落4成（部分略）

??前2月，一線城市商品住宅成交面積達(dá)485萬(wàn)平方米，同比下降30%，較2019年同期上漲56%。熱度上較2021年末有所下降，前2月月均成交面積較2021年四季度下降25%。受供應(yīng)顯著縮量影響，4個(gè)一線城市中僅上海前2月成交規(guī)模同比微增1%。從供求比來(lái)看，4城均處于供不應(yīng)求狀態(tài)，深圳前2月供求比僅0.2。

??29個(gè)二線城市前2月成交面積合計(jì)2270萬(wàn)平方米，較2021年和2019年同期分別下降39%和24%，月均成交面積較2021年四季度下降38%。前2月整體呈供應(yīng)短缺狀態(tài)，29個(gè)二線城市供求比僅0.54，多數(shù)城市前2月成交累計(jì)同比為負(fù)值，僅南京、鄭州和哈爾濱同比正增。

??100個(gè)三四線城市商品住宅成交面積為2736萬(wàn)平方米，較2021年和2019年同期分別下降46%和28%。九成以上三四線城市商品住宅成交規(guī)模同比下降，4成以上城市規(guī)模同比腰斬，僅梅州、梧州等地市維持同比正增。

??2、3月成交環(huán)比微增同比近乎腰斬，一線累計(jì)同比降幅小于二三線

??3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)較前2月有所回暖，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模為1681萬(wàn)平方米，環(huán)比較2月上漲48%，同比下降47%。一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%，較前2月（累計(jì)同比下降39%）降幅擴(kuò)大3pcts。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市3月預(yù)計(jì)整體成交新房200萬(wàn)平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計(jì)同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開(kāi)始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。

??重點(diǎn)二三線城市3月已開(kāi)始成交回暖，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)整體成交1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)56%，同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計(jì)同比下降43%，較前2月（累計(jì)同比下降41%）降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長(zhǎng)春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。

??03

??二手住房：3月加速下跌致累計(jì)同比銳減52%，深杭等跌幅顯著（部分略）

??相比新房市場(chǎng)而言，2022年一季度二手房市場(chǎng)成交情況更加嚴(yán)峻。受2021年多個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，一線城市以及強(qiáng)二線城市成交規(guī)模均收窄至歷史低點(diǎn)。疊加面向二手房成交的息稅和信貸政策放寬幅度有限，二季度二手房市場(chǎng)將繼續(xù)下行，且后續(xù)回暖速度慢于新房市場(chǎng)。

??1、前2月二手房成交量同比“腰斬”，一線高位回調(diào)跌幅超平均（略）

??2、3月9城環(huán)比增46%但同比仍降60%，累計(jì)同比跌幅達(dá)52%

??一季度末二手房市場(chǎng)并未有好轉(zhuǎn)跡象，3月9個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交291萬(wàn)平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%，同比降幅較9城2月（同比下降48%）擴(kuò)大12pcts。一季度9城二手房成交累計(jì)同比下降52%。

       從日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、杭州、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升，其中杭州環(huán)比上漲89%。上述4城市場(chǎng)有略微回暖現(xiàn)象。但絕大多數(shù)城市當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場(chǎng)仍處于持續(xù)下行中。

??04

??房?jī)r(jià)：一線漲幅保持、二線分化回落、三四線普降（部分略）

??2022年一季度整體新房市場(chǎng)下行趨勢(shì)依舊延續(xù)，“量?jī)r(jià)齊跌”下全國(guó)房?jī)r(jià)同比增速持續(xù)收窄。從環(huán)比變化來(lái)看本輪房?jī)r(jià)已調(diào)整至底部，部分二三線城市已降無(wú)可降。具體來(lái)看，一線城市漲勢(shì)凸顯，高端住宅的集中備案使得全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升；二線城市整體同比漲幅收窄，各城市間則漲跌分化；三四線城市則普遍同環(huán)比齊降，經(jīng)濟(jì)弱市在下行市場(chǎng)中房?jī)r(jià)存在較大下行壓力。

??1、70城房?jī)r(jià)同比回落、環(huán)比跌幅持穩(wěn)，一線房?jī)r(jià)環(huán)比率先回升（略）

??2、前2月房?jī)r(jià)同比增10%，泉州、義烏等部分強(qiáng)三線漲幅超20%

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2022年前2月133個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)但漲幅收窄，同比上漲10%。一線樓市高熱房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，同比上漲18%；二線市場(chǎng)分化、漲跌不均下整體同比上漲7%；三四線房?jī)r(jià)小幅回調(diào)，同比下降5%。

??民富基礎(chǔ)較強(qiáng)的三四線城市市場(chǎng)價(jià)值凸顯，無(wú)論是房?jī)r(jià)絕對(duì)值及漲幅均是當(dāng)前全國(guó)百城中最明顯的一類。前2月房?jī)r(jià)絕對(duì)值TOP10中，三四線城市紹興、珠海和義烏超過(guò)蘇州、寧波等進(jìn)榜。房?jī)r(jià)漲幅TOP10中，泉州同比上漲28%位列榜首，義烏、咸寧、嘉興和嵊州同比漲幅也均超20%?？梢?jiàn)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)、民富較厚的強(qiáng)三四線城市在下行市場(chǎng)中也具有極高抗跌性，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)全國(guó)均值。

??從各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)普漲，雖有限價(jià)和限簽政策抑制房?jī)r(jià)虛高，但高檔住宅的集中備案仍使得北京、廣州和深圳前2月商品住宅成交均價(jià)分別同比上漲15%、20%和26%。

??二線城市房?jī)r(jià)漲跌分化顯著。部分二線城市房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)抗跌性，疊加一季度市場(chǎng)熱度尚存，如長(zhǎng)沙和南京前2月商品住宅成交均價(jià)分別同比上漲28%和27%。而昆明、沈陽(yáng)和拉薩購(gòu)房需求收縮明顯，房?jī)r(jià)同比降幅超10%。其余城市如福州、天津、合肥、武漢、鄭州、蘇州等存在不同程度的“以價(jià)換量”現(xiàn)象，疊加疫情反復(fù)房?jī)r(jià)同比小幅回落。

??三四線城市房?jī)r(jià)普遍回調(diào)，僅包括上述進(jìn)榜城市在內(nèi)16個(gè)城市前2月房?jī)r(jià)同比漲幅超10%，主要以東部地區(qū)長(zhǎng)三角和粵港澳城市群內(nèi)強(qiáng)三線城市為主。弱三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大降幅，如韶關(guān)、南平、梧州、淮北等同比降幅超10%。

??05

??庫(kù)存：高位波動(dòng)，三四線漲幅擴(kuò)大至20%且去化周期近2年（部分略）

??2022年2月，恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，不過(guò)整體成交跌幅不及供應(yīng)，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.1億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由2022年1月末的17.47個(gè)月跳增至19.53個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.5億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??1、狹義庫(kù)存微降至6.1億平，一二線持平去年、三四線漲幅擴(kuò)大    

??2021年2月，狹義庫(kù)存延續(xù)上月回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年2月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60874萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)5%。結(jié)合樓市供求，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，疊加，疊加當(dāng)前市場(chǎng)下行行情，房企多數(shù)處于“躺平”狀態(tài)，推盤積極性普遍不高，供應(yīng)同環(huán)比齊降，降幅均超70%，成交如是，但回落幅度不及供應(yīng)，整體市場(chǎng)供求持穩(wěn)，狹義庫(kù)存小幅微降至6.1億平高位持穩(wěn)。

??不同能級(jí)城市均保持環(huán)比回落，同比上升態(tài)勢(shì)。不過(guò)環(huán)比變動(dòng)不大，跌幅均在2%以內(nèi)。同比來(lái)看，一二線基本與去年同期持平，漲幅分別為1%和0.4%。三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比上漲12%，在不同能級(jí)城市中居首，且漲幅有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??具體來(lái)看，一線城市中僅上海一城狹義庫(kù)存保持同環(huán)比齊降，雖然供應(yīng)顯著縮量，但居民成交熱情不減，新開(kāi)盤項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%附近，售價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開(kāi)盤當(dāng)天即售罄。北京供求疲軟，整體狹義庫(kù)存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣、深樓市延續(xù)低迷，不過(guò)得益于供應(yīng)顯著縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比延續(xù)上揚(yáng)，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

??二線城市中，北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、武漢2月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，合肥供不應(yīng)求，狹義庫(kù)存環(huán)比回落8%；同比來(lái)看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥為例，雖供需皆有回調(diào)，但整體成交熱度延續(xù)，去化率高達(dá)69%，部分項(xiàng)目諸如蜀山意禾佶第，小戶型低總價(jià)，疊加學(xué)區(qū)(50中東校(西園校區(qū))+安醫(yī)大附屬小學(xué))優(yōu)勢(shì)，去化率高達(dá)66%。包河區(qū)藍(lán)城濱河灣基于較高倒掛情況開(kāi)盤去化表現(xiàn)也名列前茅。而弱二線城市哈爾濱、南昌等庫(kù)存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來(lái)階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。

??三四線城市因供應(yīng)縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內(nèi)，同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。号R沂、欽州、等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存同比增幅均在25%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如太倉(cāng)、三亞、東營(yíng)等2月庫(kù)存同比跌幅均在35%以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??2、庫(kù)存消化周期持續(xù)增至19.5個(gè)月，三四線近2年壓力陡增

??2022年開(kāi)年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2022年1月末的17.47個(gè)月跳增至19.53個(gè)月。不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，而三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比增83%，居不同能級(jí)之首。

??具體來(lái)看，一線城市分化加?。罕本┤セ芷诔?年，廣州、深圳則處于10-15個(gè)月之間，上海不足5個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化趨勢(shì)來(lái)看，北京、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.35個(gè)月降至4.67個(gè)月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)下，居民購(gòu)買力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高，加之本月供應(yīng)縮量顯著，狹義庫(kù)存穩(wěn)中有降，使得去化周期進(jìn)一步縮短。

??30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；1/3共計(jì)9城去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島等面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、成都等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)23.25個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中36城去化周期已在20個(gè)月以上，其中防城港、煙臺(tái)、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、金華、珠海、汕頭、泉州、東莞、麗水等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長(zhǎng)至20個(gè)月以上。而三亞等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??

??3、廣義庫(kù)存同比增3%至38.5億平，弱二三線同比增幅超20%（略）

??展望

??06

??供應(yīng)：二季度預(yù)期迎來(lái)高峰，“以銷定產(chǎn)”核心一二線或?qū)⒎帕?/p>

??預(yù)判二季度，預(yù)期將迎來(lái)2022年首輪供應(yīng)高峰。一方面，2021年22個(gè)核心一二線城市推行集中供地，根據(jù)不同城市項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)售周期，以及2021年集中供地地塊成交開(kāi)工情況，第二季度將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。另一方面，隨著3月兩會(huì)召開(kāi)，從中央五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)，到各級(jí)地方政府出臺(tái)包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列利好措施，都在為整體市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，房企從推盤到開(kāi)工的信心正在逐步恢復(fù)。

??分城市來(lái)看，一線和短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域?！耙凿N定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。

??弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量，一方面基于2021年二三線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建面分別同比下降26%和22%，房企拿地積極性不高，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的減少制約新房供應(yīng)面積的放量；另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的情況下更多強(qiáng)調(diào)集中力量辦大事，或?qū)p少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項(xiàng)目的續(xù)推加推為主。

??07

??成交：二季度一線和強(qiáng)二三線將率先企穩(wěn)，弱三四線繼續(xù)盤整下行

??考量到政策“春風(fēng)”至，疊加供應(yīng)放量，預(yù)計(jì)二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考量到去年高基數(shù)原因，同比仍會(huì)下降，降幅會(huì)有所收窄。一線城市市場(chǎng)持穩(wěn)或小幅微增，熱度保持，二三線樓市成交將隨著供應(yīng)縮量而延續(xù)小幅回落，市場(chǎng)重新回到分化格局：強(qiáng)二三線樓市率先回暖，弱三四線城市則將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的成交下行。具體來(lái)看，

??一線城市二季度預(yù)計(jì)成交熱度延續(xù)，供應(yīng)放量下，預(yù)期整體成交延續(xù)穩(wěn)中有增。各城市核心區(qū)域內(nèi)新盤入市將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上行；外圍郊環(huán)項(xiàng)目“難以導(dǎo)客”的問(wèn)題將有所改善，開(kāi)盤去化率也將有所回升。整體而言，二季度一線城市新房市場(chǎng)將維持高熱的成交走勢(shì)。

??3月深圳傳將適當(dāng)上調(diào)二手房參考價(jià)。預(yù)期在二季度，核心城市實(shí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)政策略有寬松。本輪寬松仍以“試水”為主，預(yù)期利好有限故難見(jiàn)核心城市二手房成交在二季度因此出現(xiàn)顯著跳漲。因此我們預(yù)計(jì)二季度整體二手房市場(chǎng)將延續(xù)一季度下行趨勢(shì)，同比降幅或有收窄但幅度有限。各能級(jí)二手房市場(chǎng)回暖速度將顯著落后于新房市場(chǎng)。

??二三線樓市成交將隨著供應(yīng)縮量而延續(xù)小幅回落，重新回歸分化行情。中央及地方調(diào)控與信貸層面的寬松政策將在二季度逐漸在新房成交中得到回應(yīng)。本身民富基礎(chǔ)較強(qiáng)、此前被政策壓制的強(qiáng)二三線城市將率先出現(xiàn)樓市回暖，如蘇州、杭州、成都和南京等。而需求透支嚴(yán)重的弱三四線城市即使有層層利好政策支持，短期成交也難有起色，如南充、洛陽(yáng)、駐馬店、菏澤等。

??08

??房?jī)r(jià)：一線和強(qiáng)二線房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、弱二線漲跌分化，三四線回調(diào)“未見(jiàn)底”（略）

??09

??庫(kù)存：核心一二線或?qū)⒊址€(wěn)微升，三四線去化周期拉長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)加?。裕?/p>

??附表1：2022年前2月133個(gè)城市新建商品住宅新增供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2022年前2月133個(gè)城市新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2022年前2月133個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：100個(gè)重點(diǎn)城市2022年2月末商品住宅狹義庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

??附表5：2022年2月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫(kù)存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??營(yíng)銷篇

??折扣讓利空間有限，渠道效果減弱

??總結(jié)

??01

??營(yíng)銷積極性不高，折扣讓利空間有限

??與2021年初房企積極的營(yíng)銷態(tài)度形成對(duì)比，今年一季度由集團(tuán)層面組織的大型營(yíng)銷活動(dòng)減少，僅有富力、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動(dòng)。就算在2月春節(jié)期間，房企借助“返鄉(xiāng)置業(yè)”營(yíng)銷策劃的熱情也在降低，樓盤廣告數(shù)量少，多數(shù)房企營(yíng)銷積極性不高，活動(dòng)規(guī)模和數(shù)量都有下滑，甚至部分售樓處直接閉門歇業(yè)。

??讓利空間有限，一季度整體項(xiàng)目折扣在9折以上。房企主要依托節(jié)日展開(kāi)活動(dòng)，市場(chǎng)低迷之下，消費(fèi)者信心不強(qiáng)，房企也鮮有大規(guī)模促銷活動(dòng)，普遍維持在9折以上，折扣力度不及2021年末。即使部分房企有讓利意愿，整體力度也十分有限。主要是2021年底至今，市場(chǎng)的持續(xù)高壓之下，部分房企已經(jīng)釋放了最大讓利幅度，折扣觸底，難有再降價(jià)空間。且多個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，地方政府仍然持續(xù)監(jiān)控房?jī)r(jià)起伏，比如春節(jié)期間，青島郊區(qū)部分項(xiàng)目就因?yàn)榻祪r(jià)幅度過(guò)大導(dǎo)致被限制網(wǎng)簽。

??02

??渠道分銷效果減弱，傭金費(fèi)率也有下降（略）

??03

??活動(dòng)多為折扣降價(jià)，跨界、社群出現(xiàn)新亮點(diǎn)

??總體來(lái)看，2022年第一季度內(nèi)房企的營(yíng)銷創(chuàng)新力度不高，房企營(yíng)銷形式多以折扣降價(jià)、特價(jià)房為亮點(diǎn)，部分房企跨界營(yíng)銷力度不減，時(shí)代中國(guó)創(chuàng)建“她時(shí)代”社群營(yíng)銷品牌。

??節(jié)日營(yíng)銷：區(qū)域和項(xiàng)目組織為主，綠地、融創(chuàng)活動(dòng)較多

??每年一季度的營(yíng)銷活動(dòng)多以“春節(jié)”、“返鄉(xiāng)置業(yè)”、“元宵”等為主題，基本都為“到訪禮”、“推薦禮”、“購(gòu)房禮”、“新年禮”等組合禮遇。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的2022年重點(diǎn)房企營(yíng)銷數(shù)據(jù)來(lái)看，從企業(yè)活動(dòng)舉辦積極程度看，今年綠地控股和融創(chuàng)中國(guó)的營(yíng)銷活動(dòng)較多，綠地控股均為項(xiàng)目營(yíng)銷，融創(chuàng)中國(guó)區(qū)域營(yíng)銷更多，且針對(duì)不同區(qū)域項(xiàng)目的活動(dòng)營(yíng)銷力度差異明顯；從活動(dòng)范圍看，廣東、湖南、湖北以及部分重點(diǎn)一二級(jí)城市活動(dòng)更多。在活動(dòng)組織上，除雅居樂(lè)和中海地產(chǎn)為集團(tuán)營(yíng)銷外，其余均為區(qū)域和項(xiàng)目營(yíng)銷，主打折扣降價(jià)、一口特價(jià)房等，還有部分活動(dòng)為業(yè)主購(gòu)買車位和支付物業(yè)費(fèi)方面有優(yōu)惠活動(dòng)，全民營(yíng)銷和老帶新等活動(dòng)基本與之前相同。

??跨界營(yíng)銷：賦能品牌形象，健康、居家生活成新方向

      從2020年前后開(kāi)始，房企跨界營(yíng)銷逐漸盛行。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企2020-2021年房企跨界聯(lián)名超80次，其中房企與文化影視、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)類公司跨界合作更為頻繁；2022年一季度房企跨界營(yíng)銷15次，選擇跨界的行業(yè)更加多元化，開(kāi)始與居民生活平臺(tái)、時(shí)尚藝術(shù)類公司開(kāi)展合作。浙江世茂×叮咚買菜開(kāi)啟春日質(zhì)誠(chéng)陪伴季，即便在疫情反復(fù)的當(dāng)下，也能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)春日應(yīng)季食品，保障業(yè)主生活需求；富力集團(tuán)以“健康生活”為理念，與花樣滑冰女神李子君和咕咚開(kāi)展公益跑步線上打卡活動(dòng)，同時(shí)在推出新春一口價(jià)活動(dòng)，是今年一季度秉持積極營(yíng)銷態(tài)度的房企之一。

??

??展望

??04

??疫情反復(fù)加強(qiáng)線上營(yíng)銷，營(yíng)銷需做好前置

??一季度以來(lái)，我們關(guān)注到中央及地方政府連續(xù)發(fā)聲，支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。目前中央已經(jīng)有降息、全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法等相關(guān)政策出臺(tái)，一些三四線城市如晉中、德州等降低首付比例，鄭州放松限購(gòu)、限貸，廣州、蘇州等諸多城市降低房貸利率，哈爾濱解除限售。政策面已經(jīng)出現(xiàn)明顯松動(dòng)，雖然我們預(yù)計(jì)政策的傳導(dǎo)需要一定的時(shí)間，短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者信心，但是政策的放松對(duì)于市場(chǎng)會(huì)有修復(fù)作用。房企可以結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動(dòng)，保持積極的營(yíng)銷態(tài)度，另外由于國(guó)內(nèi)疫情有反復(fù)，企業(yè)可以推出一些互動(dòng)性較強(qiáng)的線上營(yíng)銷活動(dòng)，如居家運(yùn)動(dòng)打卡、小游戲等。

??地產(chǎn)全面普漲的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企營(yíng)銷也需要重新考量：

??短期來(lái)看，在分化市場(chǎng)之下，熱點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍去化無(wú)憂，而較為偏遠(yuǎn)、商辦業(yè)態(tài)等只能通過(guò)擴(kuò)大折扣，提高傭金點(diǎn)數(shù)以期去化庫(kù)存；

??中期來(lái)看，房企的營(yíng)銷需要與投資等部門做好前置的協(xié)同工作，即拿地時(shí)就要更多考慮去化的問(wèn)題，不能單一依靠降價(jià)折扣逆轉(zhuǎn)；

??而從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境逐漸向規(guī)模、利潤(rùn)、產(chǎn)品、服務(wù)平穩(wěn)發(fā)展，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、交付有保證的房企在營(yíng)銷方面也會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。而利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，通過(guò)營(yíng)銷策劃和組織，提升產(chǎn)品、服務(wù)滿意度，搭建企業(yè)品牌形象，提升客戶黏性，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)交易的基礎(chǔ)，將是房地產(chǎn)營(yíng)銷需要考慮的課題。

??附表：一季度部分房企營(yíng)銷活動(dòng)情況（略）

??業(yè)績(jī)篇

??百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)局慘淡

??2022年去化壓力較大

??2022年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了2021年以來(lái)的下行壓力，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不及去年同期，行業(yè)TOP100房企1-2月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低43.2%，較2019年同期的降幅也達(dá)到10.6%，近九成企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低。

??2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎，預(yù)期會(huì)有不少房企適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo)。雖然近期政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但當(dāng)前行業(yè)整體下行壓力依然較大，成交或?qū)⒗^續(xù)下行，二季度市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。企業(yè)仍需繼續(xù)加緊推盤供貨，積極營(yíng)銷以盡可能提高去化率水平，盤活資金、改善現(xiàn)金流。

??總結(jié)

??01

??業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)不及歷史同期，一季度開(kāi)局慘淡

       2022年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了2021年以來(lái)的下行壓力，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不及去年同期。春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。具體來(lái)看，2022年1-2月行業(yè)TOP100房企累計(jì)僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9266.5億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年1-2月同比大幅降低43.2%，較2019年同期的降幅也達(dá)到10.6%，一季度開(kāi)局慘淡。

??02

??企業(yè)：近九成企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，半數(shù)降幅高于40%

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，一季度多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳。特別是2月春節(jié)期間市場(chǎng)遇冷，企業(yè)推盤及營(yíng)銷積極性普遍不高。具體來(lái)看，1-2月百?gòu)?qiáng)房企中有近九成企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近半數(shù)企業(yè)的降幅高于40%。TOP10梯隊(duì)的所有房企累計(jì)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)同比下滑，TOP11-30梯隊(duì)的房企業(yè)績(jī)降幅在各梯隊(duì)中相對(duì)明顯，20家企業(yè)中有14家的累計(jì)業(yè)績(jī)降幅高于40%。TOP50房企中，一季度僅仁恒置地、星河灣、建業(yè)集團(tuán)等少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??03

??目標(biāo)：多數(shù)房企2022年銷售目標(biāo)將持平或調(diào)降

??在行業(yè)下行調(diào)整的過(guò)程中，預(yù)計(jì)2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。一方面，去年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，平均目標(biāo)完成率不到90%。另一方面，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)持續(xù)降溫的背景下，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)和銷售去化壓力仍然較大。從目前部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會(huì)有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo)。

??展望

??04

??行業(yè)下行壓力仍然較大，二季度能否回暖尚待觀望

??從行業(yè)規(guī)模房企和各城市市場(chǎng)一季度的表現(xiàn)來(lái)看，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，成交或?qū)⒗^續(xù)下行。雖然近期政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但當(dāng)前的政策放松力度尚不足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，特別是三四線城市以及部分弱二線城市的市場(chǎng)信心和預(yù)期仍較為低迷，行業(yè)整體下行壓力依然較大，二季度市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。

??從企業(yè)發(fā)展層面來(lái)看，在行業(yè)監(jiān)管收緊、市場(chǎng)降溫的背景下，多數(shù)房企項(xiàng)目去化率表現(xiàn)不佳、銷售去化承壓。流動(dòng)性壓力下，房企投資及擴(kuò)張動(dòng)能也顯著降低。短期來(lái)看，2022年企業(yè)需繼續(xù)加緊推盤供貨，積極營(yíng)銷以盡可能提高去化率水平，進(jìn)而促進(jìn)回款、盤活資金、改善現(xiàn)金流。但預(yù)計(jì)全年仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長(zhǎng)困境。

??長(zhǎng)期來(lái)看，新常態(tài)下高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)。房企經(jīng)營(yíng)邏輯正加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)管控效率，整體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)為主。同時(shí)，在目前行業(yè)盤整期，部分規(guī)模房企集中性地進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，如區(qū)域公司合并、事業(yè)部整合等。通過(guò)戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、堅(jiān)持主業(yè)結(jié)合精細(xì)化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動(dòng)性壓力、抵御行業(yè)寒冬。

??此外，行業(yè)盤整期下，回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、提高產(chǎn)品適銷性，也是目前企業(yè)在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。近年來(lái)已經(jīng)有越來(lái)越多的規(guī)模房企開(kāi)始重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升。提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶服務(wù)體系，打造更高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品交付體驗(yàn)，都有助于提升交付率和交付滿意度，樹(shù)立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。

??投資篇

??近七成房企投資停滯

??二季度或?qū)⒂瓉?lái)窗口期

??受到春節(jié)假期和集中供地尚未全面開(kāi)啟的影響,2022年一季度企業(yè)投資仍延續(xù)去年下半年以來(lái)低迷的態(tài)勢(shì)，其中近七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)，銷售TOP50房企單月投資金額處在近兩年低位。一季度僅有頭部房企、規(guī)?；瘒?guó)/央企在核心城市率先拿地，其余以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和地方平臺(tái)公司為主。

??隨著3月中旬多部委釋放利好、以及部分城市加速“自救”，我們認(rèn)為，二季度隨著多城首輪集中供地開(kāi)啟，或?qū)⒂瓉?lái)短暫的拿地“窗口期”，但整體謹(jǐn)慎的態(tài)度不會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)抗壓性更強(qiáng)的長(zhǎng)三角核心城市土地市場(chǎng)或?qū)⒙氏葟?fù)蘇。

??總結(jié)

??01

??投資集中度：僅頭部房企在拿地，銷售10強(qiáng)新增貨值占百?gòu)?qiáng)65%

??截止到2022年2月，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量?jī)H為1911.3億元，較2021年同期下降79%。其中，有9家房企新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)100億元，綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金地、中海等龍頭房企排名靠前，在核心城市積極增儲(chǔ)。

       新增貨值集中度來(lái)看，在雙集中供地模式和部分民企現(xiàn)金流極其緊張之下，頭部房企優(yōu)勢(shì)被進(jìn)一步放大。2022年1-2月，銷售10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到64%，比2021年全年高出30個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是，在規(guī)模房企拿地中也存在一定分化，融創(chuàng)、綠地等并有新增土儲(chǔ)入賬。相比之下，50強(qiáng)房企受到集中供地和自身資金的影響，拿地積極性大幅減弱，集中度較2021年下降28個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??投資意愿：七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地，銷售TOP50單月拿地金額仍處低位

??進(jìn)入2022年，房企土地投資整體較為謹(jǐn)慎與“冷淡”。2022年1-2月，銷售百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。

??從新增拿地金額、貨值、建面TOP100門檻來(lái)看，截止至2月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻16.1億元，同比下降30%，新增拿地價(jià)值、建面百?gòu)?qiáng)門檻3.1億元、14.7萬(wàn)平方米，同比分別減少56%和16%。

??從單月銷售TOP50房企單月拿地金額看，銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動(dòng)下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲99%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達(dá)70%。

??企業(yè)表現(xiàn)：綠城、華潤(rùn)等在核心城市率先拿地（略）

??04

??雙集中供地：仍是國(guó)企、央企支撐，本土房企集中“爆發(fā)”（部分略）

??截止至3月25日，共有北京、福州、廈門、青島、合肥5城進(jìn)行了2022年首輪雙集中供地，共計(jì)成交930.35億元，從企業(yè)拿地積極性看，城市間差異顯著，北京、合肥等城市相對(duì)較熱，土地市場(chǎng)有回暖跡象，青島、福州、廈門則相對(duì)平淡。拿地企業(yè)看，國(guó)企、央企“托底”意味不減，合肥、青島、廈門等本土房企相對(duì)強(qiáng)勢(shì)。

??北京：銷售十強(qiáng)房企表現(xiàn)亮眼

??北京作為開(kāi)啟2022年集中供地土拍的第一城，其土拍的表現(xiàn)對(duì)于今年土地市場(chǎng)的信心的提振有一定作用。從北京土拍的情況來(lái)看，10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼，且國(guó)企、央企依然是土地市場(chǎng)主力軍。

??10強(qiáng)房企中有5家本次在北京拿地，其中綠城共計(jì)拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家；國(guó)企央企表現(xiàn)來(lái)看，中海、華潤(rùn)各落2子，保利和金地也通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊。

??此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺(tái)公司（興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數(shù)計(jì)算），可見(jiàn)品牌房企對(duì)北京的參拍意愿仍然強(qiáng)烈。

??青島：本地房企占主導(dǎo)（略）

??福州：本土國(guó)企托底的現(xiàn)象不減（略）

??廈門：八成地塊被本土房企所獲（略）

??合肥：規(guī)模房企積極參拍，本土房企強(qiáng)勢(shì)拿地

??本次合肥土拍吸引了諸多房企積極參拍，不乏參拍了5宗地塊以上的房企：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)參與了10宗地塊的競(jìng)拍，此外越秀、合肥城建、偉星和招商都參拍了9宗地塊，本土房企中還有新華、徽創(chuàng)、安徽高速、安徽置地等參拍數(shù)量也在5宗以上。

??從拿地結(jié)果來(lái)看，合肥本土房企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)：在15宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競(jìng)得2宗濱湖科學(xué)城地塊，本土企業(yè)投資積極性復(fù)蘇，且整體表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)，拿下六成競(jìng)品質(zhì)地塊。

??其他房企則以10強(qiáng)規(guī)模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀通過(guò)競(jìng)品質(zhì)競(jìng)得瑤海區(qū)01號(hào)地塊，首次進(jìn)駐合肥。

??展望

??展望二季度，我們認(rèn)為當(dāng)前政策面利好的，二季度隨著多城集中供地進(jìn)行，或?qū)⒂瓉?lái)一波拿地“窗口期”，但房企資金壓力并未真正得到緩解，因此整體拿地情緒仍然會(huì)偏謹(jǐn)慎。此外，市場(chǎng)向下情緒在減弱，但未來(lái)企業(yè)、城市間的分化會(huì)愈發(fā)嚴(yán)重。

??3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列利好聲音，首先是國(guó)家金融專題會(huì)議定調(diào)，有關(guān)部門要積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策；然后財(cái)政部也表態(tài)，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，這兩個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心劑。若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。

??但值得注意的是，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發(fā)但實(shí)質(zhì)性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉(zhuǎn)難以支撐，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律。

??這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大概率房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一波小陽(yáng)春，但可以遇見(jiàn)的是，城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。

??從北京的首輪集中供地表現(xiàn)來(lái)看，部分龍頭房企和國(guó)企、央企仍在持續(xù)逆勢(shì)拿地，導(dǎo)致部分地塊呈現(xiàn)出競(jìng)拍激烈、達(dá)到最高限價(jià)的情況。以此來(lái)看，2022年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大；而城市層面，從合肥、青島等城市首輪集中供地?zé)岫取氨饍芍靥臁?，我們認(rèn)為長(zhǎng)三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場(chǎng)如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的局面。

??融資篇

??政策回暖加速

??融資端仍需時(shí)間傳遞

??總結(jié)：政策回暖加速

??但融資量未有明顯回暖

??01

??政策基調(diào)穩(wěn)步回暖，從并購(gòu)、租賃住房等多方面出臺(tái)支持措施（部分略）

??延續(xù)2021年底的政策基調(diào)，2022年初政府持續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，支持房企穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸業(yè)務(wù)，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸不計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)；在保障性租賃住房方面，項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展；在預(yù)售資金監(jiān)管方面，改為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，有利于企業(yè)緩解資金壓力；同時(shí)多城市出臺(tái)政策維穩(wěn)市場(chǎng)，下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率等，政策穩(wěn)中向暖。

??3月以來(lái)，多部門針對(duì)房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹。3月5日，兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)方面指出，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題，其中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，提出“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??02

??一季度企業(yè)融資仍較難，融資總量同比大幅下降52.5%

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環(huán)比2021年四季度微升1.8%。同比降幅較大的原因在于2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場(chǎng)情況仍相對(duì)較好，融資基數(shù)相對(duì)較大。2021年底政策頻繁出臺(tái)以維穩(wěn)市場(chǎng)，而后2022年一季度以來(lái)政策持續(xù)保持2021年底的基調(diào)，繼續(xù)釋放更多利于市場(chǎng)回暖的信號(hào)，使得一季度融資較2021年底有所微升。

??從單月融資情況來(lái)看，2021年1月融資金額達(dá)到969億元，環(huán)比上升27%，漲幅較大，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，1月作為高點(diǎn)房企需借新還舊償債，疊加年初機(jī)構(gòu)額度相對(duì)寬松的原因?qū)е氯谫Y量環(huán)比增長(zhǎng)較大。但1月融資額同比仍下降了54%，也反映出當(dāng)下房企危機(jī)仍未全面解除的情況下，企業(yè)融資仍然比較難，金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎。2、3月仍延續(xù)這種態(tài)勢(shì)，企業(yè)融資量仍相對(duì)較少，其中2022年2月房企融資額403億元，創(chuàng)2017年3月以來(lái)單月融資額新低。

??從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2022年有約75%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。從梯隊(duì)上來(lái)看，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP11-30的房企下降幅度最大，同比減少66.4%至522億元，而TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為34.9%，降幅最小，該梯隊(duì)也是平均融資額最高的梯隊(duì)，主要由于該梯隊(duì)有較多較為穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)以及國(guó)企央企，為各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的白名單企業(yè)，融資情況相對(duì)正常。

??

??03

??境內(nèi)債權(quán)融資占比環(huán)比上升24百分點(diǎn)，企業(yè)融資主要集中在境內(nèi)（略）

??04

??房企債券發(fā)行轉(zhuǎn)向境內(nèi)，結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本（略）

??05

??房企上市及分拆物業(yè)板塊速度有所放緩（略）

??展望：市場(chǎng)各方觀望情緒仍重

??融資量短期內(nèi)保持緩慢恢復(fù)態(tài)勢(shì)

??整體來(lái)看，一季度整體融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調(diào)，政策助力維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購(gòu)融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)以及地方政府等也幫助企業(yè)進(jìn)行紓困，積極維護(hù)企業(yè)的正常融資需求，1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中以開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等為主的國(guó)內(nèi)貸款降幅有所收窄。

??不過(guò)當(dāng)前在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未出清，仍有房企持續(xù)爆發(fā)債務(wù)違約的情況下，市場(chǎng)的擔(dān)憂及觀望情緒使得整體融資仍未呈現(xiàn)大幅回暖，從房企一季度的融資情況來(lái)看，維持2021年底以來(lái)的態(tài)勢(shì)，同比2021年同期融資量下滑較大，特別是境外融資量2、3月幾乎“停滯”；此外，對(duì)于一季度獲得大力支持的并購(gòu)融資，雖較多企業(yè)獲得大額額度，但根據(jù)監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，仍未有企業(yè)針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)有較大的并購(gòu)動(dòng)作，也側(cè)面反映出在政策執(zhí)行未有較大落地及明顯回暖之前，無(wú)論是市場(chǎng)投資者、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)各方的觀望情緒較濃。

        展望二季度及今年下半場(chǎng)，由于當(dāng)前政策暖風(fēng)頻吹，但行業(yè)“三條紅線”調(diào)控的基調(diào)維持不變的情況下，政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個(gè)較為緩慢的過(guò)程，并且在新的發(fā)展邏輯之下，即使是發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)也較為謹(jǐn)慎，防范信用及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因而房企的融資量也將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，整體短期內(nèi)仍保持較低的融資量。房企仍應(yīng)加大企業(yè)銷售回款，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，并適時(shí)把握融資機(jī)會(huì)，在并購(gòu)融資、保障性租賃住房、REITs等多方面進(jìn)行嘗試。