??“2022年下半年開(kāi)啟的第4天，GDP新晉萬(wàn)億之城東莞，坐不住了，凌晨為樓市松綁。

??政策內(nèi)容耐人尋味。

??東莞限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。

??也就是說(shuō)，除了中心區(qū)及松山湖外，其他28個(gè)鎮(zhèn)街全面放開(kāi)限購(gòu)！非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。??

??至此，半年左右的時(shí)間，東莞已第三次出臺(tái)重磅政策，也成為廣東省放松政策出臺(tái)最勤快的城市。

??實(shí)際上，以東莞為代表的大部分城市，穩(wěn)樓市的心已經(jīng)非常緊迫了。今年上半年超175城出臺(tái)600條政策，放松限購(gòu)的城市達(dá)到了36個(gè)，這在中國(guó)房地產(chǎn)史上都極為罕見(jiàn)?！?

??回顧最近東莞幾次重大樓市放松政策，多在需求端不斷釋放積極信號(hào)。

??5月1日起，落戶即可購(gòu)房，取消對(duì)新落戶居民家庭購(gòu)房時(shí)的社會(huì)保險(xiǎn)金限制。

??5月14日，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，二孩三孩家庭可多購(gòu)1套。

??7月4日，限購(gòu)區(qū)域大幅度縮小，28個(gè)鎮(zhèn)街放開(kāi)限購(gòu)。

??從政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)及力度可以看出，東莞提振樓市信心的急迫性。但從實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞市場(chǎng)真正企穩(wěn)，還有很長(zhǎng)一段路要走。

??先來(lái)看新房市場(chǎng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月東莞新建商品住宅成交面積為23萬(wàn)平方米，同比下降59%。上半年，新建商品住宅累計(jì)成交面積為114萬(wàn)平方米，同比下降58%，即便是與疫情最嚴(yán)重的2020年上半年相比，降幅也達(dá)到了55%。

??東莞樓市壓力有多大？

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2021年3月以來(lái)，東莞新建商品住宅成交規(guī)模已連續(xù)16個(gè)月下滑，至2022年1月下跌幅度達(dá)到79%，為近四年最高，此后幾個(gè)月平均每月下滑52%左右。

??上半年?yáng)|莞市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交持續(xù)低位運(yùn)行，新盤(pán)去化率普遍低于30%。

??二手房市場(chǎng)也不樂(lè)觀。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，東莞二手住宅共成交5155套，同比2021年同期下降17%。單月來(lái)看，僅5月成交1665套，同比增長(zhǎng)73%，其他4個(gè)月均為負(fù)增長(zhǎng)。

??同樣面臨壓力的還有當(dāng)?shù)赝顿Y的房企。

??根據(jù)易居克而瑞深圳區(qū)域發(fā)布的東莞上半年房企銷售榜來(lái)看，2022年1-6月，TOP20房企累計(jì)流量銷售金額達(dá)427.35億元，同比下降49.7%；銷售面積達(dá)138.98萬(wàn)平方米，同比下降52.5%。

??從房企投資的角度來(lái)看，2020年，粵港澳大灣區(qū)9個(gè)城市中，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額排在倒數(shù)第四位，僅為972億元，不及珠海和惠州。

??東莞向來(lái)是“打工人的天堂”，同時(shí)也是城富民強(qiáng)的強(qiáng)三線城市典型代表。

??2021年，東莞GDP過(guò)萬(wàn)億，成為廣東繼廣州、深圳、佛山之后第4座GDP超萬(wàn)億的城市，也是全國(guó)第15個(gè)GDP過(guò)萬(wàn)億元、人口超千萬(wàn)的“雙萬(wàn)城市”。

??東莞2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到63740元，在粵港澳大灣區(qū)9城中位列第四位。

??與經(jīng)濟(jì)相比，東莞人口也不算差。

??2021年，東莞常住人口達(dá)到了1054萬(wàn)人，戶籍人口僅為279萬(wàn)人，這意味著，東莞樓市需求以外地購(gòu)房者為主。

??東莞基本面可以說(shuō)并不差，但其樓市最大的問(wèn)題在于，前期超漲導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力透支。

??即便是政策支持，也難以支撐購(gòu)房消費(fèi)。據(jù)CRIC測(cè)算，2020年?yáng)|莞房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)16年，與廣州相當(dāng)，2020年廣州房?jī)r(jià)收入比為15年。

??從地緣來(lái)看，東莞是典型的核心城市外圍輻射型城市，過(guò)去東莞承接了深圳一部分外溢購(gòu)房群體，因此樓市熱度也受深圳輻射，并且呈現(xiàn)出“同漲同跌”的趨勢(shì)。

??也就是說(shuō)，東莞的復(fù)蘇還要等深圳行情回暖后才能出現(xiàn)“轉(zhuǎn)機(jī)”。

??東莞的情況很典型。

??過(guò)去上半年，有175個(gè)省市和東莞一樣，出臺(tái)近600條新政，以提振樓市信心，尤其是4.29政治局會(huì)議之后，調(diào)控政策出臺(tái)頻率明顯加快，且政策力度逐漸表現(xiàn)出托舉樓市的特征。

??其中，36城放松限購(gòu)，54城放松限貸，20城放松限售，142省市放松公積金貸款，50城實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。

??一個(gè)典型的趨勢(shì)是，樓市調(diào)控越來(lái)越細(xì)化。而此次東莞細(xì)化至街道，也成為區(qū)域限購(gòu)的典型。

??但是即便政策不斷松綁，但效果并不明顯。比如，2月和4月住戶中長(zhǎng)期貸款均罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中4月住房貸款更是減少605億。住房按揭貸款需求依然在弱化。

??以下圖表請(qǐng)上下滑動(dòng)瀏覽

??東莞此次28個(gè)鎮(zhèn)街全面取消限購(gòu)，也讓我們看到樓市一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

??GDP萬(wàn)億之城尚且如此，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“難”就更不言而喻了。

??實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程依舊存在較大不確定性。

??類似東莞這樣購(gòu)買(mǎi)力透支的城市，市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。東莞實(shí)施區(qū)域差異化限購(gòu)新舉措也為其他壓力城市提供了參考樣本。隨著“因城施策”細(xì)化和拆解，部分壓力城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)、限售及限價(jià)，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。