鄭州開封試點現(xiàn)房銷售,業(yè)界人士建議:政府在地價上應讓利

市場田傲云 2023-02-09 10:02:55 來源:中房報

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??深處項目停工之困的鄭州將迎來房地產(chǎn)銷售模式調整。

??2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在鄭州召開,會議明確,2023年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管,逐步提高預售門檻,以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

??“河南是2022年全國保交樓工作的標桿省份,相比海南等過去試點,此次結合2023年住房工作總精神,提及現(xiàn)房銷售模式改革具有風向標意義?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析,此次也跳出了鼓勵和自愿范疇,上升為“試點”概念,能級更高,這說明改革節(jié)奏明顯加快,也更具有示范效應。

??“必須要避免新的保交樓項目出現(xiàn)不利情況?!睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,鄭州爛尾樓最多,保交樓壓力最大,迫切需要進行開發(fā)模式、銷售模式的調整,試點現(xiàn)房銷售有利于杜絕后續(xù)再次出現(xiàn)爛尾樓問題。

??過去一年,受疫情、特大暴雨、房地產(chǎn)項目暴雷停工影響,鄭州房地產(chǎn)市場波動巨大,據(jù)中國房地產(chǎn)報記者此前獲取的一份內部資料顯示,鄭州全市(包括各區(qū)市)問題樓盤的數(shù)量多達百余個,其中不乏知名房企開發(fā)建設的樓盤。就存在問題而言,主要是涉法涉訴、不動產(chǎn)登記、土地規(guī)劃、資金斷裂、違規(guī)違建、房屋質量等。

??此后,經(jīng)政府部門積極協(xié)調、紓困,到2022年年底鄭州市保交樓項目實質性復工95%以上,新增建成安置房2426萬平方米,15萬群眾回遷新居。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月31日,鄭州問題項目35個,尚未交付總套數(shù)40601套,尚未交付面積453萬平方米。

??預售制度下衍生的問題持續(xù)引發(fā)了高層關注。

??實際上,2022年4月,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局就下發(fā)了《關于做好商品房預售有關工作的通知》,其中提到鼓勵有條件有實力的開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。從實施情況來看,房企對現(xiàn)房銷售積極性并不高。

??鄭州當?shù)匾晃环科笕耸勘硎荆F(xiàn)房銷售被視為是新的房地產(chǎn)調控思路,能夠有效減少購房者擔憂,但這一模式會進一步加大開發(fā)商資金壓力,“尤其會對目前存在大量未開工、在建但尚未竣工交付的樓盤產(chǎn)生一定影響?!?/p>

??對此,李宇嘉認為在現(xiàn)售制度下必須要求政府在地價上讓利,以降低開發(fā)成本,進而穩(wěn)定房價預期,“目前鄭州已批新房、土地供應已經(jīng)非常大,且均為預售模式,在房價持續(xù)下跌情況下,如果土地價格、建設成本不變,現(xiàn)售會抬高企業(yè)建設成本?!?/p>

??也有房企投拓人士對記者表示,如果一個樓盤同時存在現(xiàn)房和期房,考慮到土地、建安等成本,現(xiàn)房價格將高于期房,購房者是否愿意買單將成為新問題。

??以北京首個現(xiàn)房銷售項目中鐵興創(chuàng)·逸境為例,拿地時銷售指導價5.9萬元/平方米,該項目一期為期房,二期為現(xiàn)房。目前一期期房在售,均價為5.5萬元/平方米左右,小戶型最低可做到4.8萬元/平方米左右;二期現(xiàn)房還未定價,預估均價6萬元/平方米左右,價格高出5000元/平方米,不過目前不知市場接受程度。

??不過,隨著房地產(chǎn)市場風險加劇和資金壓力加大等問題凸顯,現(xiàn)房銷售已成為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。除河南外,近日山東、安徽、四川等省份先后在今年的住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上亦明確提出將開展現(xiàn)房銷售試點。

??1月17日,全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開,會議對于2023年房地產(chǎn)行業(yè)政策方向給出明確思路,其中強調“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風險”。

??“預計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售試點工作,從點狀式試點逐漸演變?yōu)榻M團式的發(fā)展模式,尤其是一些重點省會城市會加入到試點大軍中?!眹儡S進判斷。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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