??在上海3000多個商業(yè)項目中，“小而美”的小體量商業(yè)，近兩年在大型購物中心的“圍追堵截“之下反而頻繁出圈，成為爆款。

??據克而瑞統(tǒng)計，2020-2023年上海新開業(yè)的集中式商業(yè)項目中，小體量新增項目占比均超過50%。可見，小體量商業(yè)項目正逐漸嶄露頭角。其中，今年籌備開業(yè)的各類商業(yè)項目達86個，小體量商業(yè)占比過半，上海進入小體量商業(yè)的入市高峰期。

??空間限制是小體量商業(yè)的最大痛點，由于體量小帶來的商戶數量少、可逛性不足和曝光量低等問題，被認為“上不及購物中心體驗之豐富,下不及便利店便捷和優(yōu)惠”，備受爭議。

??近兩年，小體量商業(yè)重新成為熱點，一方面是因為疫情增加了人們就近消費的需求，標準化的社區(qū)商業(yè)也在逐年遞增；另一方面，存量商業(yè)進入爆改高峰期，一些處于核心地段的老商業(yè)項目、舊廠房、舊物業(yè)，陸續(xù)以小型、特色、非標商業(yè)的模樣進入市場，吸引了很多年輕人前往打卡駐足。

??對小型商業(yè)空間而言，常設業(yè)態(tài)的良性運轉只是基礎，保持對消費活動敏銳的觀察，并乘勢而上，才是聚集人氣、保持活力的關鍵。包括印力、萬科、龍湖、旭輝等開發(fā)商，都在積極布局小體量商業(yè)，并形成了各有代表性的社區(qū)商業(yè)產品線?？梢姡◇w量商業(yè)也隱藏著新的機會。

??根據克而瑞的統(tǒng)計，2020-2023年上海新開業(yè)的集中式商業(yè)項目中，小體量新增項目占比均超過50%，其中“改頭換面”的小體量更新升級項目占比逐年增加，近兩年已經占據了新開業(yè)小體量商業(yè)的6成左右。

??存量時代，越來越多小體量商業(yè)項目成為城市更新改造的重要組成部分。一方面，因為眾多小體量商業(yè)建造入市時間早，且多位于傳統(tǒng)商務區(qū)或老城區(qū)，已經到了需要“改頭換面”的年限節(jié)點；另一方面，在市場環(huán)境及消費客群發(fā)展變化的情況下，加上3年疫情帶來的市場壓力，競爭愈發(fā)激烈。

??小體量商業(yè)因體量小，可規(guī)劃招商的品牌數量有限，導致業(yè)態(tài)少且陳舊，前期規(guī)劃與當前新消費趨勢難以匹配，導致場內外和功能配置都不合理，在日新月益的消費市場中，明顯缺乏市場競爭力。

??上海的小體量改造項目主要聚集在傳統(tǒng)核心商圈，如淮海中路、新天地、南京西路、中山公園、四川北路等，這兩年都有項目新入市。這也很好理解，老牌商圈項目開業(yè)早，且大體量優(yōu)質商場眾多，小體量商業(yè)在經營成本不低、業(yè)態(tài)內容又過于陳舊的現實下，已經無法與大體量商業(yè)形成消費客群共贏、業(yè)態(tài)互補的生態(tài)，升級革新成了它們的唯一出路。

??囿于空間局限， 超8成以上小體量商業(yè)檔次定位“大眾化”，但大眾不等于俗套，創(chuàng)新、有個性、場景驅動，客群不同，需求不同，由此衍生出小體量商業(yè)的新組合、新模樣。其中，有積極構建特色個性場景，為顧客帶來了全新的消費體驗；也有與其他業(yè)態(tài)的積極“組合”，尋求更新升級新解法的嘗試。

??大部分小體量商業(yè)同質化情況嚴重，商業(yè)業(yè)態(tài)重復率高，沒有獨特的記憶點，因此，升級改造的第一步就是重新調整發(fā)展方向，設立商場主題，打造自身特色，形成特有的競爭優(yōu)勢，吸引消費者的關注度。

??今年年初新開業(yè)的上海百聯ZX創(chuàng)趣場，就是其中的典型代表。項目前身是南京路華聯商廈，在改變思路，煥新升級后，迅速成為上海次元文化的中心。

??作為上海首座聚焦次元文化的主題商業(yè)空間，項目引入了不少本土原創(chuàng)和海外高人氣的動漫二次元IP，并根據不同的動漫故事設置了形式各異的場景，比如商場內部用條狀燈及滾動的LED屏，不斷滾動出二次元動漫的經典臺詞：“教練教我打籃球”，“代表月亮消滅你”等等，努力營造出一個內容性、體驗性、社交性都能與年輕人形成共鳴的消費場景。

??項目同時引入了大量品牌首店和旗艦店，覆蓋從零售、娛樂到餐飲的全業(yè)態(tài)。但作為主題性商業(yè)，百聯ZX創(chuàng)趣場的餐飲占比較常規(guī)商業(yè)項目要低很多，轉由大量的品牌首店和旗艦店擔當業(yè)態(tài)核心。

??這些品牌雖然不乏自帶客流的屬性，但如果只是常規(guī)的單獨開店，可能也達不到現在的效果。百聯ZX創(chuàng)趣場通過細化的主題定位，讓不同的品牌之間既可以抱團取暖，又可以為各自的目標客群創(chuàng)造良好的互動和社交氛圍。

??改造后的百聯ZX創(chuàng)趣場，自營業(yè)以來，平均日客流超過2萬人次。5月1日全天客流突破7萬人次，較改造前翻了三倍有余，最高日銷售額也超過200萬元，改造成效顯著。

??與綜合體商業(yè)、辦公往往相對獨立不同，小體量商業(yè)改造的商辦融合，是將部分地低坪效高樓層空間改造為靈活新型辦公空間，進而做到商辦一體，靈活又協(xié)同共贏。

??之前“爆紅”的恒基·旭輝天地就是商辦融合的代表項目，集合靈活辦公、潮奢商業(yè)、公共空間于一體。項目“樓上辦公，樓下商業(yè)”的布局，既規(guī)避了高樓層在商業(yè)招商、客流引導上的問題，也為商業(yè)、辦公帶來了直接的客戶。

??業(yè)態(tài)品牌上，也選擇了辦公群體剛需的餐飲、美顏美體和健康生活方式為主要品牌業(yè)態(tài)。比如每日黑巧首店、荷蘭皇家菲仕蘭創(chuàng)新體驗中心、馬蘭戈尼校友品牌集合店等，均同時扮演著辦公樓租戶和商業(yè)租戶的角色。

??同時，在產品設計上，項目通過對街道、露臺、垂直綠化等元素的使用，營造出便于辦公人群的社交的環(huán)境與氛圍，并與商業(yè)形成聯系，達到辦公為商業(yè)提供優(yōu)質客源、商業(yè)反哺辦公服務配套的效果。

??恒基·旭輝天地從開業(yè)以來，商業(yè)、辦公出租率基本維持在90%以上，租金較周邊市場的溢價可達約20%。

??縱觀上海全市，“商改辦”的模式正在被越來越多項目嘗試，如早期的淮海627、南豐薈，及近年的現所·創(chuàng)邑MIX，LaLa Station蓮花生活廣場等，雖然在傳統(tǒng)認知上，商業(yè)租金要少于辦公，但在市場多變的環(huán)境下，能夠以較低但穩(wěn)定的收益，既有效去化招商困難的空間，又為商業(yè)部分增加額外的客群消費活力，也不失為一個好的新選擇。

??雖然每一個項目按此操作轉型升級，不一定都能成功，但聚焦主題性商業(yè)及商辦融合的做法，為小體量商業(yè)的轉型升級指出了值得嘗試的新方向。

??小體量的主題商業(yè)，突破傳統(tǒng)商業(yè)的模板，嘗試更多有趣的內容，比如上文提到的百聯ZX創(chuàng)趣場，以及INS復興公園，它們分別切入了年輕人喜愛的二次元和電競市場。從商業(yè)差異化和互動體驗性上都做出自己的特色。

??從百聯ZX創(chuàng)趣場和恒基·旭輝天地兩個案例來看，強化體驗、重視溝通、打造差異、尋求合作……這些都是突破小體量帶來的局限性，打造項目獨有特點和優(yōu)勢的因素。

??雖然小體量商業(yè)的運營有多種選擇和方案，但能夠成功的項目，都是基于對消費人群、消費場域的深入洞察，緊跟時代，因地制宜，打造人、貨、場的關系，才能讓商業(yè)業(yè)態(tài)在自然生長的同時，保持較強的靈活度，面對不斷變化的市場。

??做好小體量商業(yè)項目的招商和運營，關鍵在于選準自己的“標簽”，不只是小而美、小而精，更重要的是集中力量打造“有成長性”的業(yè)態(tài)，在有限的空間內，揚長避短，形成自己的特色，并提升消費客群的結構和體驗，才能走出自己的“破局”之路。