??畢業(yè)季即將到來(lái)，每年畢業(yè)季的臨近，“租房”都會(huì)成為熱點(diǎn)話題。從往年來(lái)看，一般5月底起租房市場(chǎng)便會(huì)出現(xiàn)“預(yù)熱”。然而從今年來(lái)看，上海租賃指數(shù)卻呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

??克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，上海集中式公寓房源租金同環(huán)比均出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

??從2023年1月起，已持續(xù)下跌5個(gè)月。若以50平方米的單間計(jì)算，目前租金約比年初時(shí)平均降低523.5元/月。

??不僅是集中式公寓，個(gè)人房源租金方面，目前也已從2023年1月的103.94元/平米/月，降至5月101.48元/平米/月。

??在我們對(duì)部分中介、租客及房東的走訪發(fā)現(xiàn)，2023年至今上海租客明顯變少，租賃房屋空置時(shí)間變長(zhǎng)，個(gè)別二房東已經(jīng)出現(xiàn)虧損。

??克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2023年5月上海集中式公寓房源租金153.85元/平米/月，出現(xiàn)明顯下降，環(huán)比下降4.01%，為近一年最低。

??累計(jì)來(lái)看，2023年至今，上海集中式公寓房源租金已連續(xù)5個(gè)月下跌，較2023年1月164.50元/平米/月已下跌10.65元/平米/月。若以50平方米的單間計(jì)算，目前租金約比年初時(shí)平均已降低523.5元/月。

??若把時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)比2019年至今每年5月上海集中式公寓租金來(lái)看，2023年5月的租金均價(jià)已較2019年5月下降29.1元/平米/月。

??不僅是租金降低，從出租率來(lái)看，上海集中式公寓房源出租率也已五連跌，已從2023年1月85.92%跌至5月的84.28%。

??這一情況，在個(gè)人房源上也有體現(xiàn)，2023年至今，上海個(gè)人房源租金已從1月的103.94元/平米/月跌至5月101.48元/平米/月，從租金跌幅上看，上海個(gè)人房源租金相對(duì)跌幅較少。

??房東D先生告訴我們，他掛牌的位于閔行的房子，之前幾年5-6月份的時(shí)候，每周都起碼有十幾個(gè)帶看，今年帶看量明顯變少。“上海很多人都走了，明顯感覺(jué)人少了?！?/p>

??在對(duì)部分中介及房東的走訪過(guò)程中，說(shuō)的最多的就是“現(xiàn)在人少”。

??中介小L告訴我們，往年6-7月份畢業(yè)季都是租房最火的時(shí)候，“火的時(shí)候，從5月底租房的人就開(kāi)始多起來(lái)了，一直到6-7月，房租是最貴的時(shí)候，尤其是7月份，一般都是要高個(gè)幾百塊錢?！?/p>

??小L表示，他所在的張江孫橋路附近，同樣的一套房子，已經(jīng)從去年的5000元/月，降到了4600元/月。

??“一方面是來(lái)的人少了，另外一方面是走的人多了。別的不說(shuō)，我們這邊理發(fā)店的學(xué)徒都少了，之前在我手里合租的幾個(gè)小哥，現(xiàn)在都回老家了?！?/p>

??小L說(shuō)的不是個(gè)例，不少像他們這樣的“滬漂”已經(jīng)或正準(zhǔn)備離開(kāi)。

??2023年3月22日，上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，2022年上海常住人口為2475.89萬(wàn)。

??對(duì)比2021年，2022年上海市常住人口減少了近13.54萬(wàn)人，其中，外來(lái)常住人口減少是上海市常住人口減少的直接原因。

??上海統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2022年，上海市戶籍常住人口1469.63萬(wàn)人，同比增加了12.19萬(wàn)人；外省市戶籍常住人口1006.26萬(wàn)人，同比減少了25.73萬(wàn)人。

??不僅僅是2022年，2021年起上海的外省市戶籍常住人口就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

??小C的老家在長(zhǎng)沙，2021年之前就已經(jīng)來(lái)到了上海，他今年5月份的時(shí)候選擇離開(kāi)上海。他當(dāng)時(shí)選擇來(lái)上海的理由是因?yàn)橛X(jué)得在上海開(kāi)滴滴可以賺錢，今年，他離開(kāi)的理由，也是因?yàn)樵谏虾ｉ_(kāi)滴滴已經(jīng)賺不到錢了。

??“之前，上海開(kāi)滴滴的競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有那么大。那時(shí)候我一天的流水可以達(dá)到五六百，去掉成本，到手的錢基本上可以覆蓋老家的房貸，就算辛苦，也覺(jué)得還有奔頭?，F(xiàn)在大批人都來(lái)開(kāi)滴滴的同時(shí)，打車的人也變少了。我已經(jīng)好幾個(gè)月沒(méi)有賺夠500一天了。”目前小C已經(jīng)回到老家。

??小M與小C不同，她大學(xué)畢業(yè)之后就一直在上海，至今已經(jīng)有十多年，在此之前，她從事的是快銷品行業(yè)，疫情期間，小M失業(yè)在家，如今，她準(zhǔn)備離開(kāi)上海，前往成都。

??“我是江蘇人，對(duì)上海有感情，本來(lái)想等市場(chǎng)好點(diǎn)的，但是一直都找不到合適的工作，總不能一直吃老本，剛好之前的領(lǐng)導(dǎo)在成都這里需要人，我就去了。如果在上海能夠找到合適的工作，我肯定會(huì)留下來(lái)的。”

??像小C和小M因?yàn)楣ぷ鞫鴣?lái)到上海的外省市人口一直都是上?！皽钡慕^大多數(shù)。

??據(jù)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查推算數(shù)，2022年71.04%的在滬外省市戶籍常住人口離開(kāi)戶口登記地原因?yàn)楣ぷ骶蜆I(yè)。

??隨著新增就業(yè)崗位的減少，以及各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，像小C和小M這樣的“滬漂”開(kāi)始撤離。他們的離開(kāi)，也對(duì)上海租房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的沖擊。

??上海統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2022年全年上海新增就業(yè)崗位56.35萬(wàn)個(gè)，與近幾年相比，數(shù)量有所減少。至年末，上海全市戶籍城鄉(xiāng)登記失業(yè)人數(shù)14.56萬(wàn)人。

??房東Z先生，家住楊浦，2021年10月，將家里一套位于楊浦的二室二廳包給了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司。

??在此之前，他直租的價(jià)格是7800-8200元/月，在當(dāng)時(shí)，經(jīng)過(guò)幾家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司的競(jìng)價(jià)后，給了9300元/月的價(jià)格，簽6年，包裝修，裝修內(nèi)容包括中央空調(diào)和地暖，違約方要賠20萬(wàn)。

??簽完約之后，因?yàn)橐b修，房東Z先生給該公司免了3個(gè)月的租，從2022年1月起開(kāi)始算租金。

??最初，該公司的掛牌價(jià)是19800元/月，接著就遇上疫情期間上海封控，直至2022年8月，這套房子才以15000元/月的價(jià)格租出去。

??2023年春節(jié)前后，租客不再續(xù)租，目前空置至今。

??房東Z先生，給我們算了一筆賬，2022年1月至今，他收到的房租約15萬(wàn)元，而與他簽約的公寓運(yùn)營(yíng)公司租出去的租金目前僅約10萬(wàn)元，即使不算裝修費(fèi)，該公司已經(jīng)虧了5萬(wàn)元。

??“中間他們也找過(guò)我，讓我再多免幾個(gè)月的租金，可我沒(méi)有同意，我覺(jué)得我一開(kāi)始已經(jīng)免了3個(gè)月，封控之前他們?cè)臼强梢宰獬鋈サ模撬麄冏约禾谛?，掛太高了，所以又空了幾個(gè)月，這些損失本來(lái)就應(yīng)該由他們自己承擔(dān)。不能因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)不好就讓我來(lái)出?！?/p>

??除了房東Z先生之外，網(wǎng)友ZY也表示他某長(zhǎng)租公寓的管家告訴他，他托管的房子目前已經(jīng)空置了77天。

??“77天空置期，是明顯超過(guò)正?？罩闷诘模谖液退麄兒炇鸬纳弦粋€(gè)五年的合同期內(nèi)，五年總共也才空置了不到15天，結(jié)果今年僅上半年就空置了77天。然后我查了下這套房的對(duì)外出租的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)相比去年的成交價(jià)，下跌了近20%。完全抹平了2020年以來(lái)的租金漲幅?！?/p>

??和他們形成對(duì)比的，是上文提及過(guò)的房東D先生，他心態(tài)比較穩(wěn)。

??房東D先生即是租客也是房東，他自己有兩套房子，都位于閔行靠近徐匯的位置，一直以來(lái)，他都將兩套房子同時(shí)出租，然后將兩套的租金一起租了一套位于徐匯的，兒子學(xué)校附近的大房子。

??“我現(xiàn)在還是比較淡定的，其中一套還租著，另外一套現(xiàn)在空置。實(shí)在沒(méi)有辦法，我們就把徐匯的大房子退了，然后住回自己的房子里，孩子現(xiàn)在也快初中了，稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)問(wèn)題不是很大。”

??從房東Z先生、網(wǎng)友ZY以及房東D先生的案例來(lái)看，也符合目前上海個(gè)人房源以及長(zhǎng)租公寓房源租金跌幅差距的情況對(duì)比。

??對(duì)于部分房東來(lái)說(shuō)，如果租不到心里價(jià)位，他們寧愿選擇空置或者自住，這在一定程度上減緩了個(gè)人房源租金的下跌，而對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言，在實(shí)打?qū)嵉某杀緣毫ο拢祪r(jià)出租也成一種無(wú)奈的選擇。

??2023年至今，上海租賃市場(chǎng)，無(wú)論是個(gè)人房源還是長(zhǎng)租公寓房源都出現(xiàn)了不同程度的下降。

??綜合來(lái)看，租金的下降是多方面引起的，其中既有供求因素，也受二手房掛牌量持續(xù)上升影響，交易市場(chǎng)的熱度不高也在一定程度上會(huì)影響租賃市場(chǎng)。

??短期來(lái)看，隨著畢業(yè)季的正式到來(lái)，接下來(lái)一段時(shí)間租賃市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定程度的回暖，但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著上海大型租賃社區(qū)保租房項(xiàng)目的不斷入市，對(duì)于集中式公寓租金還有一定影響，或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。