??二線城市“四限”政策進(jìn)一步松綁甚至全面放開(kāi)的大幕已拉開(kāi)。

??9月11日，濟(jì)南、青島兩城雙雙官宣，全面取消限購(gòu)和限售政策，釋放出很強(qiáng)的信號(hào)意義。

??與此同時(shí)，蘇州也在同日發(fā)布樓市新政，120㎡及以上商品住房取消限購(gòu)。

??一日內(nèi)，三城取消或放松限購(gòu)政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有10個(gè)大中城市全面取消限購(gòu)政策，9月開(kāi)局以來(lái)，就有6大城市官宣取消限購(gòu)或限售，其中不乏省會(huì)城市，比如蘭州、南京、沈陽(yáng)和濟(jì)南。

??核心一二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，重點(diǎn)30城新房成交并未止跌，反而在8月份降至新低，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。

??隨著各大城市取消“雙限”，未來(lái)越來(lái)越多城市將跟進(jìn)調(diào)整，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購(gòu)以外，大部分城市限購(gòu)可考慮放開(kāi)。

??本輪取消“雙限”城市中，青島比較典型。作為GDP萬(wàn)億城市、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和千萬(wàn)人口大市，青島以大力度全面取消限購(gòu)、限售，攪動(dòng)市場(chǎng)情緒。

??今年6月松綁限貸、限售之后，僅3個(gè)月后，青島于9月11日再度取消“雙限”。 

??2022年以來(lái)，青島不斷優(yōu)化和調(diào)整樓市政策。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年全年青島共出臺(tái)過(guò)8次新政，頻次排名全國(guó)第五位。

??2023年，青島政策發(fā)布節(jié)奏有所放緩，在“雙限”被取消前，僅6月調(diào)整過(guò)相關(guān)政策，彼時(shí)青島一舉松綁了限貸、限售，首付比例下調(diào)至首套2成、二套3成起，限售年限也有所縮短，并重啟貨幣化安置、試點(diǎn)房票以激活購(gòu)房需求。

??政策利好加持下，青島樓市表現(xiàn)延續(xù)探底行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年青島商品住宅成交面積為1096.29萬(wàn)平方米，同比下降24%。

??進(jìn)入2023年，市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段。僅3月和6月樓市成交放量，7月樓市再度低位徘徊，成交環(huán)比大降七成，至8月青島樓市供應(yīng)回落，推盤積極性下降，但成交較7月稍有抬頭，成交面積69萬(wàn)平方米，環(huán)比漲9.3%，同比仍下降21%，市場(chǎng)延續(xù)探底行情。

??與此同時(shí)，青島面臨著較大的去化壓力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月青島商品住宅庫(kù)存1254.2萬(wàn)平方米，從去化周期來(lái)看，按照近12個(gè)月去化流速，去化周期約14.8個(gè)月。另外，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，青島廣義庫(kù)存量已經(jīng)逼近1億平，潛在庫(kù)存消化周期已經(jīng)突破100個(gè)月，整體庫(kù)存問(wèn)題仍需要較長(zhǎng)時(shí)間化解。 

??近期政策調(diào)整路徑已有跡可循。

??8月25日，住建部等三部門將認(rèn)房不認(rèn)貸納入“一城一策”工具箱。

??8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為L(zhǎng)PR+20BP，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。

??至9月1日，四大一線城市全部跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地。

??進(jìn)入9月，部分二三線大中城市密集取消限購(gòu)或限售，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)9月以來(lái)有八個(gè)城市調(diào)整限購(gòu)政策，其中六城取消限購(gòu)。9月4日，沈陽(yáng)打響了省會(huì)城市取消限購(gòu)“第一槍”。隨后，南京、大連同日跟進(jìn)全面取消限購(gòu)，9月9日省會(huì)城市蘭州官宣取消“雙限”。

??把時(shí)間拉長(zhǎng)，自2022年12月9日佛山全面取消限購(gòu)以來(lái)，至少已有10個(gè)重點(diǎn)二三線城市宣布取消限購(gòu)政策，分別為青島、濟(jì)南、蘭州、大連、南京、沈陽(yáng)、嘉興、揚(yáng)州、東莞和佛山。

??隨著重點(diǎn)城市全面取消限購(gòu)，目前僅一線城市，以及杭州、長(zhǎng)沙、成都、天津等核心城市仍保留限購(gòu)政策，而杭州、天津也已于8月末調(diào)整了限購(gòu)范圍，目前多個(gè)城市僅主城區(qū)域限購(gòu)。

??實(shí)際上，本輪“四限（限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸）”政策為核心的樓市調(diào)控要追溯至2016年，彼時(shí)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)陰。2022年上半年，“四限”調(diào)控已壓力城市為首開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，隨后蔓延至熱點(diǎn)城市。

??2023年以來(lái)，已有廣州、長(zhǎng)沙等20城放松調(diào)整限購(gòu)政策，其中9城全面取消限購(gòu)，而杭州多次放寬，取消限購(gòu)范圍細(xì)化至街道。

??核心一二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要，且相比調(diào)控已“應(yīng)放盡放”的三四線城市來(lái)說(shuō)，核心城市政策工具更充足，存在進(jìn)一步松綁和優(yōu)化空間。

??從成交來(lái)看，新房成交并未止跌，反而降至新低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1061萬(wàn)平方米，為5年來(lái)單月次新低（僅高于2020年2月疫情月），環(huán)比下降7%，同比下降30%。事實(shí)上，3月放量后已經(jīng)迎來(lái)“五連跌”，不過(guò)8月成交環(huán)比跌幅有收窄趨勢(shì)，筑底企穩(wěn)征兆初顯。

??青島、濟(jì)南和蘇州三城同日取消和松綁限購(gòu)，釋放較強(qiáng)的信號(hào)意義，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的新形勢(shì)下，更多城市取消限購(gòu)將成為大勢(shì)所趨，后續(xù)不排除有更多城市跟進(jìn)。

??我們建議，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購(gòu)以外，大部分城市限購(gòu)可考慮放開(kāi)。

??具體來(lái)看，一線城市精細(xì)化調(diào)整，杭州、成都等強(qiáng)二線城市可局部調(diào)整限購(gòu)政策，其他二線城市進(jìn)一步松綁甚至全面放開(kāi)。限價(jià)方面，適當(dāng)放寬新房限價(jià)，讓住房?jī)r(jià)格回歸市場(chǎng)化，彌合一二手房倒掛價(jià)差的同時(shí)，也鼓勵(lì)加大高品質(zhì)住宅供給，適應(yīng)新時(shí)期居民“住好房”需要。限售政策可適當(dāng)延續(xù)，以維穩(wěn)新房市場(chǎng)。此外，限貸政策尚存松綁空間，比如認(rèn)貸不認(rèn)房，貸款已結(jié)清的情況話無(wú)論是否有房，再購(gòu)房都可享受首套房?jī)?yōu)惠政策。

??三四線城市全面放開(kāi)購(gòu)房行政限制，加碼房票、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等財(cái)稅刺激。除個(gè)別強(qiáng)三線外，其余城市可以考慮全面放開(kāi)限購(gòu)，限貸等政策也應(yīng)放寬至國(guó)家規(guī)定的底線，加大財(cái)稅激勵(lì)力度和精準(zhǔn)度。

??8月樓市尚未止跌，隨著利好信號(hào)不斷釋放，四大一線城市開(kāi)始逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，核心二三線城市取消限購(gòu)政策，9月季度末恰逢?duì)I銷旺季，短時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)信心有所提振，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于行業(yè)供求關(guān)系變化，以及居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期不足，市場(chǎng)信心依舊不足，回升幅度預(yù)期有限。

??對(duì)比2014-2016年救市政策，目前政策仍比較克制，考慮到行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化，后續(xù)限購(gòu)松綁或全面取消已是大勢(shì)所趨，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購(gòu)以外，大部分城市限購(gòu)可考慮放開(kāi)。