??當(dāng)前的樓市，正在悄悄獎勵那些有眼光、遠(yuǎn)見和重品牌的購房者和開發(fā)商。

??上周末，位于長沙市開福區(qū)福元路板塊的軌道萬科璞悅灣住宅項(xiàng)目開盤，再現(xiàn)“搖號”場景，給當(dāng)下長沙樓市來了一支急需的“強(qiáng)心針”。

??湖南中原數(shù)據(jù)平臺的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，該住宅項(xiàng)目推出的104套住宅，當(dāng)天開盤被認(rèn)購99套，認(rèn)購率95%。

??“這是自7月份市場異常冷清以來，長沙房企品牌積累、地段和性價比多方均衡、突出重圍的優(yōu)異表現(xiàn)，有利于提振樓市信心和穩(wěn)定市場預(yù)期?！碑?dāng)?shù)厥袌鋈耸奎c(diǎn)評說。

??成交低迷庫存及去化周期雙雙上行

??“說實(shí)在的，現(xiàn)在只要是上門有誠意來看房的，我們基本上會想盡一切辦法留住，接待下單實(shí)行首問責(zé)任制，看房客戶想要的優(yōu)惠，置業(yè)顧問可以現(xiàn)場申請?！遍L沙某樓盤營銷負(fù)責(zé)人稱，為告別樓市低迷、奮戰(zhàn)“金九銀十”，樓盤營銷中心從接待、介紹、參觀，到洽談、下單、回訪等一系列流程，進(jìn)行了全方位的細(xì)節(jié)梳理和優(yōu)化，努力實(shí)現(xiàn)成交。

??該營銷負(fù)責(zé)人所稱的樓市整體低迷，指的是8月長沙樓市供應(yīng)節(jié)奏小幅加快，但成交繼續(xù)探底。湖南中原研究院日前發(fā)布的樓市月報顯示，8月長沙市內(nèi)五區(qū)累計(jì)供應(yīng)商品住宅63.41萬平方米，環(huán)比增長98%，同比增長13%；成交量十分低迷，僅35.86萬平方米，環(huán)比下滑14%，同比下滑35%，僅高于近兩年春節(jié)月成交量。

??截至8月底，長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅庫存量升至526萬平方米。因近6個月去化速度放慢，長沙樓市去化周期升至8.9個月。庫存及去化周期雙指標(biāo)上行，尚處于相對合理區(qū)間內(nèi)。不過，芙蓉區(qū)、開福區(qū)商品住宅去化周期已達(dá)15個月，去化壓力上行。

??從板塊看，河西整體去化壓力較??；雨花、芙蓉、天心中心板塊受個盤影響，去化周期維持高位；園林生態(tài)園、青竹湖、暮云三大板塊流速緩慢，去化周期維持在48個月以上。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，9月第1周，長沙市內(nèi)五區(qū)一手住宅成交439套、6.2萬平方米，環(huán)比均下滑50%，遠(yuǎn)低于2023年周均成交829套、成交面積12.21萬平方米。

??改善性產(chǎn)品成交占比出現(xiàn)下滑

??值得注意的一個現(xiàn)象是，大面積大平層住宅的銷售在持續(xù)降溫。

??8月長沙市內(nèi)五區(qū)一手住宅成交主力面積維持在130~144平方米區(qū)間，占比29%；160平方米以上改善產(chǎn)品成交占比較上月下滑6個百分點(diǎn)。

??也就是說，從面積段看，剛改仍為長沙市場中流砥柱，改善產(chǎn)品占比下滑。

??從成交單價看，8月長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交主力價格在1.2萬~1.5萬元/平方米區(qū)間。

??在細(xì)分物業(yè)中，8月長沙別墅供銷均維持低位水平；洋房、大戶型住宅產(chǎn)品供漲銷跌，雙指標(biāo)上行但去化仍處在健康水平；而商辦類三大物業(yè)成交均表現(xiàn)低迷，去化維持高壓。

??當(dāng)?shù)胤科蟛坏貌幻鎸Φ囊粋€樓市現(xiàn)實(shí)是，由于客戶預(yù)期未見好轉(zhuǎn)，客戶觀望情緒濃厚，蓄客艱難，轉(zhuǎn)化難度在提升，市場營銷效果有限。

??湖南中原研究院的月報還稱，8月長沙市內(nèi)五區(qū)開盤推貨及成交環(huán)比分別上升215%、128%，整體仍處較低位，去化率30%，相比上月下降12個百分點(diǎn)，為今年最低位；單項(xiàng)目開盤去化率基本在59%以下區(qū)間，開盤項(xiàng)目去化均不理想。

??后續(xù)成交量有望提升

??按照湖南中原研究院的推測，9月長沙市六區(qū)一縣預(yù)計(jì)有46個項(xiàng)5144套新房入市，總面積約83.2萬平方米，以普通住宅為主，套數(shù)占比52.7%，其次為大戶型產(chǎn)品。待入市項(xiàng)目中，以毛坯產(chǎn)品居多，預(yù)計(jì)為34個，套數(shù)占比67.9%。其中14個新盤將扎堆入市，大戶型項(xiàng)目占比仍在提升。

??隨著推貨節(jié)奏的小幅加快，接下來長沙樓市的競爭壓力會小幅加大。在信貸利好刺激下，如有疊加提振樓市信心的新政加快出臺，長沙樓市成交量環(huán)比將呈現(xiàn)回升態(tài)勢。三季度整體仍將處于低位，四季度將逐步回溫，但全面復(fù)蘇仍具備一定難度。

??若無進(jìn)一步的政策出臺，各樓盤的促銷讓利活動將有所增加，品牌房企受制業(yè)績壓力也會參與其中。

??同時，長沙樓市后續(xù)供地壓力將增加，不排除會從優(yōu)化出讓條件、完善配套要求等多方面調(diào)整提質(zhì)，以望更多房企參與拿地。