??北京樓市，永遠(yuǎn)是故事最多的一個(gè)界面。

??買(mǎi)房和賣(mài)房的價(jià)格談判，不再是段子，而是真真實(shí)實(shí)的拉鋸戰(zhàn)。溫奇像戰(zhàn)場(chǎng)指揮員一樣，一年來(lái)緊盯著北京西三旗和回龍觀的房子，未敢松懈?！岸荚诮祪r(jià)，西三旗總價(jià)520萬(wàn)元降到488萬(wàn)元，要談還能再降10個(gè)點(diǎn)。”關(guān)于為什么只看不下手，他告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“還在猶豫，因?yàn)閾?dān)心后面房?jī)r(jià)的不確定性”。

??和溫奇一樣的買(mǎi)家不少，他們擔(dān)心買(mǎi)房后房?jī)r(jià)下跌，當(dāng)了人們說(shuō)的“接盤(pán)俠”，成為冤大頭?！板X(qián)又不是天上掉下來(lái)的，買(mǎi)房都是省吃儉用甚至還要加上東借西湊而來(lái)?！?/p>

??賣(mài)房業(yè)主也感到很不爽?！霸俳狄呀?jīng)沒(méi)有余地了”，有的賣(mài)家直接退出不賣(mài)了，不再花時(shí)間精力去參與價(jià)格戰(zhàn)。

??趙磊本來(lái)是要賣(mài)掉自己在西城區(qū)的兩居室，價(jià)格一次次被潛在的買(mǎi)家們壓低，現(xiàn)在還在堅(jiān)持與妥協(xié)中來(lái)回拉鋸?！拔?年前買(mǎi)下這個(gè)房子時(shí)，北京的樓市如同沸騰的開(kāi)水，每個(gè)月的漲價(jià)都讓人驚呆。如今市場(chǎng)的熱度似乎已經(jīng)退得太猛了。”

??從事房產(chǎn)交易的王一平對(duì)買(mǎi)家賣(mài)家這種“對(duì)抗賽”已經(jīng)見(jiàn)怪不怪。“現(xiàn)在的買(mǎi)家都想抄底，他們像是帶著‘大砍刀’來(lái)看房，有的直接報(bào)出低于市價(jià)的價(jià)格。”王一平說(shuō)。

??據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量持續(xù)走高，已逼近17萬(wàn)套大關(guān)。一個(gè)更明顯的趨勢(shì)是下調(diào)掛牌價(jià)房源比例明顯增加，據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份調(diào)整掛牌價(jià)的房源中調(diào)低掛牌價(jià)房源占比比上個(gè)月增加11個(gè)百分點(diǎn)，隨著市場(chǎng)成交放緩，越來(lái)越多的業(yè)主想通過(guò)調(diào)低掛牌價(jià)方式增加房源競(jìng)爭(zhēng)力，加快成交。

??與此同時(shí)，二手房成交量并未出現(xiàn)增長(zhǎng)。來(lái)自北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環(huán)比下降25.3%。

??“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)就是一個(gè)博弈場(chǎng)，就看誰(shuí)能撐到最后了。”房產(chǎn)中介人士王一平表示。

??買(mǎi)方市場(chǎng)的價(jià)格博弈

??趙磊的家坐落在西城區(qū)的一條安靜的胡同里，雖然樓齡有些年頭，但地理位置優(yōu)越，周圍配套設(shè)施齊全。

??可是當(dāng)市場(chǎng)的冷風(fēng)吹過(guò)，他感到了前所未有的壓力。11月9日，趙磊下定決心給自己的房子來(lái)“一刀”——將掛牌價(jià)降60萬(wàn)元至640萬(wàn)元，這是掛牌三個(gè)月來(lái)第二次調(diào)價(jià)。

??這種被稱為“秒殺”的價(jià)格，雖然在短短一周吸引了二十幾組客戶看房，但沒(méi)有任何一個(gè)客戶出價(jià)?！百I(mǎi)房的人都想再看看”，這讓趙磊和很多同樣的房主們很受挫。

??趙磊不是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了大變化，但是覺(jué)得自己的房子地段好，配套設(shè)施齊全，能壞到哪里去？見(jiàn)過(guò)樓市起飛過(guò)程，沒(méi)有經(jīng)過(guò)樓市大降溫的洗禮，不少人都和趙磊一樣的認(rèn)知。

??第一次調(diào)價(jià)，他嘗試將價(jià)格降至700萬(wàn)元，比周邊房源低20多萬(wàn)元，但是仍然沒(méi)有收到任何詢問(wèn)或參觀電話。這讓他感到十分困惑，他認(rèn)為這個(gè)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)具有競(jìng)爭(zhēng)力了。

??第二次調(diào)價(jià)，他決定直接報(bào)底價(jià)，將價(jià)格降至640萬(wàn)元。雖然這個(gè)價(jià)格在短短一周吸引了二十多組客戶看房，但買(mǎi)家們來(lái)了又走。他還發(fā)現(xiàn)，同樣地段的二手房?jī)r(jià)格普遍有所下降。

??地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴他，現(xiàn)在市場(chǎng)上的購(gòu)房者都是帶著“大砍刀”來(lái)的，如果他不繼續(xù)降價(jià)，很可能他的房子會(huì)一直賣(mài)不出去。

??掛牌已有幾個(gè)月，但遲遲未能成交，趙磊開(kāi)始感到焦慮。“每次接待潛在買(mǎi)家時(shí)，我都盡力展示房子的亮點(diǎn)，但隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增加，買(mǎi)家也開(kāi)始變得挑剔起來(lái)?！?/p>

??“有的說(shuō)房子老舊，有的說(shuō)價(jià)格太高，甚至有的在房?jī)r(jià)上殺價(jià)無(wú)情?！壁w磊無(wú)奈的說(shuō)，現(xiàn)在每當(dāng)電話響起，總擔(dān)心是買(mǎi)家的又一次砍價(jià)。但實(shí)際他也不知道是繼續(xù)降價(jià)直到賣(mài)出去，還是繼續(xù)等待市場(chǎng)回暖。

??楊杰是一位在北京朝陽(yáng)工作的軟件工程師，擁有一套53平方米的一室一廳。這套房產(chǎn)坐落在奧林匹克公園附近，一個(gè)熱鬧的商業(yè)與住宅區(qū)，自購(gòu)買(mǎi)以來(lái)一直用于出租，每月能帶來(lái)5600元的穩(wěn)定收入。

??然而，隨著楊杰家中獨(dú)子即將出國(guó)留學(xué)，他開(kāi)始考慮出售這套房產(chǎn)，希望用這筆資金支持孩子的教育費(fèi)用。

??今年6月份，他將房子以400萬(wàn)元價(jià)格掛牌，但他發(fā)現(xiàn)同樣的房子別人掛出的價(jià)格要低很多。“中介機(jī)構(gòu)的人說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)變了，400萬(wàn)元可能難以成交?！?/p>

??掛牌一個(gè)多月，楊杰的房子幾乎無(wú)人問(wèn)津，無(wú)奈之下，楊杰將價(jià)格降低至377萬(wàn)元。然而，仍然沒(méi)有買(mǎi)家表現(xiàn)出興趣。

??萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，當(dāng)楊杰才再次去中介公司詢問(wèn)交易情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)同樣的房子又有人降價(jià)了。楊杰才這時(shí)意識(shí)到，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)不再是降價(jià)就能解決問(wèn)題了。“我決定不降價(jià)了，讓著急的人先賣(mài)?！?/p>

??趙磊、楊杰的經(jīng)歷是當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

??王一平告訴記者，買(mǎi)家砍價(jià)是市場(chǎng)博弈的正常行為，但過(guò)度砍價(jià)會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)僵化，業(yè)主的“降不動(dòng)”實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康的擔(dān)憂。“現(xiàn)在越來(lái)越多的賣(mài)家不接砍價(jià)‘大刀’了，‘小刀’可以談一談，有部分賣(mài)家已經(jīng)選擇撤牌，不出售房屋了?！?/p>

??“因?yàn)榻祪r(jià)或難以銷售，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有部分業(yè)主選擇撤牌，不再出售他們的房屋?！蓖跻黄礁嬖V記者。

??改善群體的囚徒困境

??市場(chǎng)的另一面是，盡管北京陸續(xù)出臺(tái)一些增強(qiáng)樓市消費(fèi)的新政，對(duì)改善型群體有極大利好，但這部分群體“賣(mài)舊換新”行動(dòng)起來(lái)并非易事。

??李歡，土生土長(zhǎng)的北京人，因?yàn)樵谕┳霎a(chǎn)品經(jīng)理，前些年在望京買(mǎi)了一套兩居室，隨著家庭成員的增加，兩居室的空間已經(jīng)顯得捉襟見(jiàn)肘。她開(kāi)始考慮購(gòu)買(mǎi)一套更大的房子，最好能夠容納三代同堂的大房子。

??李歡看上了一套722萬(wàn)元的三居室，房子的每一寸都讓她感到心動(dòng)：戶型、朝向、交通以及較低的價(jià)格?！斑@個(gè)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)不少?！?/p>

??但是樓市的變幻莫測(cè)超出了她的預(yù)料。雖然已經(jīng)有了看上的新房，但老房卻難以順利脫手。

??“中介機(jī)構(gòu)人士當(dāng)時(shí)說(shuō)，我家這個(gè)戶型很好，房屋狀態(tài)也維護(hù)得不錯(cuò)，應(yīng)該很快就能出手，但掛牌到現(xiàn)在出價(jià)的人不多，來(lái)實(shí)地看房的人更少?！崩顨g告訴記者，自己這套老房子是470萬(wàn)元買(mǎi)的，現(xiàn)在掛牌價(jià)589萬(wàn)元，如果想要快速賣(mài)掉，只能被大砍一刀，“買(mǎi)家都等著撿漏”。

??李歡不愿意輕易讓步，每次電話響起，她的心就七上八下。“買(mǎi)家們似乎都學(xué)會(huì)了砍價(jià)的藝術(shù)，出價(jià)低得離譜，但我還能堅(jiān)持多久？”

??時(shí)間在流逝，問(wèn)房的買(mǎi)家越來(lái)越稀少，李歡的焦慮每日在增加。每條砍價(jià)的短信、每個(gè)猶豫的看房者都在提醒她，她的房子可能不再是那個(gè)每個(gè)人都想要的溫暖之所。

??交易最終在痛苦和無(wú)奈中達(dá)成。李歡告訴記者，一個(gè)買(mǎi)家的堅(jiān)決砍價(jià)，以及等不起的換房計(jì)劃讓她不得不妥協(xié)，盡管合同上的數(shù)字和她心里的數(shù)字有著巨大的落差。

??李歡的“賣(mài)舊買(mǎi)新”經(jīng)歷在現(xiàn)在動(dòng)蕩的樓市中并不孤立。像她一樣的賣(mài)家在北京這樣的一線城市，面對(duì)政策和市場(chǎng)的雙重壓力，就像陷入了“囚徒困境”：他們既期待能夠賣(mài)出理想價(jià)格，又急需流動(dòng)資金以購(gòu)入更大的新居。

??目前，“賣(mài)舊換新”的難度在于，買(mǎi)家擁有更多選擇權(quán)，賣(mài)家必須更加耐心和靈活。

??進(jìn)入10月之后，買(mǎi)方的觀望情緒再次明顯增加。對(duì)于想要快速賣(mài)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不得不在成交時(shí)作出更多的價(jià)格讓步。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份成交房源議價(jià)空間和9月月相比擴(kuò)大1.66個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下年內(nèi)新高，新政1個(gè)月后，買(mǎi)方占據(jù)了議價(jià)主動(dòng)權(quán)。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”產(chǎn)生的大量置換需求得不到釋放，將會(huì)進(jìn)一步加重市場(chǎng)的觀望情緒。困境逼迫之下，一些城市政府開(kāi)始主動(dòng)疏解“賣(mài)舊換新”的市場(chǎng)流通障礙。

??對(duì)于北京二手房市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，有麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，隨著市場(chǎng)上降價(jià)房源越來(lái)越多，疊加上政策利好預(yù)期，未來(lái)幾個(gè)月北京二手房市場(chǎng)有望迎來(lái)筑底回升。