??編者按

??時(shí)間無(wú)聲，歲月有痕。2023，將成歷史；2024，曙光將至?！?/span>

??過(guò)去一年 ，是房地產(chǎn)行業(yè)全面重塑的一年，國(guó)家房地產(chǎn)政策動(dòng)力充足，行業(yè)在出清風(fēng)險(xiǎn)和探索發(fā)展新模式中趨于明朗，轉(zhuǎn)型、強(qiáng)身、精進(jìn)在房地產(chǎn)行業(yè)里同時(shí)發(fā)生。

??詩(shī)人多恩說(shuō)：沒(méi)有人是一座孤島。我們說(shuō)：沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能成為孤島。新的一年，人們對(duì)安居對(duì)住好房的渴求，正是房地產(chǎn)行業(yè)的福祉之源，人們對(duì)保交樓對(duì)公平正義的追求，正是社會(huì)也是房地產(chǎn)行業(yè)的秩序之本。

??安居、好房子、高質(zhì)量發(fā)展，已經(jīng)成為一股向上與向善的力量，激蕩著房地產(chǎn)行業(yè)必須成為時(shí)代的光芒，以照亮前行的棘途。年終歲首，我們記錄過(guò)往、洞察未來(lái)，是為了更好地出發(fā)。

??這一夜，注定是房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)控史上的破曉之夜。

??2023年7月27日晚，住建部公開(kāi)發(fā)布了近期企業(yè)座談會(huì)的重要內(nèi)容。這一夜起，房地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化走出了步履堅(jiān)實(shí)的一大步，全面的因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策大幕從此拉開(kāi)。

??——住建部強(qiáng)調(diào)：

??·落實(shí)好降低首套住房首付比例和貸款利率；

??·落實(shí)好改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免；

??·落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

??——住建部表示，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)要：

??·積極參與保障性住房建設(shè)；

??·積極參與城中村改造；

??·積極參與“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??三個(gè)落實(shí)，三個(gè)積極參與，向城市、企業(yè)和市場(chǎng)清晰地發(fā)出了房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向下政策應(yīng)當(dāng)優(yōu)化調(diào)整的強(qiáng)烈信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)回升和推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展從此邁開(kāi)步伐。

??房貸政策效果立竿見(jiàn)影。時(shí)間行至三季度，金融部門(mén)通過(guò)一系列措施，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)顯著下降，更好滿足了剛性和改善性需求。截至9月末，存量首套房貸利率平均降幅約0.73%，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率同比下降0.32%，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率降至4.02%，創(chuàng)歷史新低。到了10月份，以四川省為例，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率降至3.99%。2024年，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率仍將繼續(xù)調(diào)整，將處于歷史較低水平。

??個(gè)人房貸利率下調(diào)只是大棋盤(pán)中的一個(gè)落子。2023年，全國(guó)各地政策出臺(tái)頻次超600次，政策環(huán)境接近十年來(lái)最寬松階段，尤其是進(jìn)入2023年11月、12月，北京和上海進(jìn)一步出臺(tái)了樓市支持的多層次政策，給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的復(fù)蘇信號(hào)。

??從2023全年來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了“前高、中低、后穩(wěn)”的曲線，1至10月份，一手房成交量雖然下降，但二手房成交量是上升的，一二手房合起來(lái)，同比正增長(zhǎng)；1至11月份，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住房的交易量超過(guò)了新建商品住宅交易量。這說(shuō)明，市場(chǎng)整體上沒(méi)有發(fā)生大轉(zhuǎn)變，但是市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化。

??一個(gè)好消息是，保交樓工作在央地雙管齊下推動(dòng)下取得扎實(shí)效果，2023年1至10月份，保交樓工作帶動(dòng)全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%。保交樓仍將是2024年需要大力推進(jìn)的重要工作，落實(shí)屬地責(zé)任將加大力度。探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手——保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“三大工程”也被中央和住建部多次強(qiáng)調(diào)，2024年將迎來(lái)新變化和新格局，人人有房住、人人住好房，將成為2024年房地產(chǎn)政策著力點(diǎn)，也成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)、新機(jī)遇。

??2023：政策前穩(wěn)后松 市場(chǎng)前高中低后穩(wěn)

??“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡?！边@是2022年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2023年房地產(chǎn)工作總部署。

??從總基調(diào)來(lái)看，中央對(duì)于2023年樓市總體要求是“穩(wěn)”。2023年上半年，房地產(chǎn)政策主要以地方的因城施策為主。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一波疫情后的“小陽(yáng)春”行情。壓抑太久的購(gòu)房需求，在年初一下子釋放了出來(lái)。

??一季度，我國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)4.1%，時(shí)隔1年后商品房銷售額指標(biāo)重回正增長(zhǎng)軌道。這種回暖延續(xù)到4月份。1~4月商品房銷售額同比增長(zhǎng)8.8%，較3月末回升4.7個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品住宅均價(jià)10562元/平方米，上漲11.1%，連續(xù)3個(gè)月上漲，且漲幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大。

??但復(fù)蘇沒(méi)有持續(xù)太久，5月份數(shù)據(jù)再度向下。5月單月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3%；銷售額同比增幅收窄至6.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降10.5%，而4月份降幅為7.3%。尤其是一線城市5月份房?jī)r(jià)大幅回落，這對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)具有明顯風(fēng)向標(biāo)意義。

??7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)下半年工作作出部署。會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這一判斷非常重要，意味著明確了一個(gè)大周期的分水嶺，相關(guān)管理政策可能也會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。

??在此之前，針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了“房住不炒”定位，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策是房地產(chǎn)管理的重要特征。而在此之后，針對(duì)不再過(guò)熱的市場(chǎng)，我國(guó)樓市政策“工具箱”內(nèi)容大有不同。政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

??隨后住建部提出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。

??8月份以來(lái)，多地相繼落實(shí)具體政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)政策底。廣州、深圳、上海、北京陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，鄭州等地出臺(tái)解除限購(gòu)等政策。僅9月單月，武漢、鄭州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)、合肥、福州、成都、長(zhǎng)沙等城市，相繼宣布完全取消或在部分區(qū)域、套數(shù)上解除限購(gòu)。

??2023年11月召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上，監(jiān)管部門(mén)要求各金融機(jī)構(gòu)要滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)國(guó)企、民企一視同仁，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；并且對(duì)銀行提出了“三個(gè)不低于”要求。

??監(jiān)管部門(mén)從過(guò)去“銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“三道紅線”，到2022年底的金融“16條”、房企融資“三支箭”推出，再到當(dāng)前提出銀行房地產(chǎn)貸款“三個(gè)不低于”要求，從過(guò)去保項(xiàng)目、保交付過(guò)渡到當(dāng)前保主體，金融政策力度及深度可謂層層推進(jìn)。

??這確實(shí)釋放了積極的融資信號(hào)，不過(guò)從以往情況來(lái)看，政策落地的配套機(jī)制至關(guān)重要，當(dāng)前繼續(xù)圍繞疏通金融資源流向民營(yíng)企業(yè)的堵點(diǎn)和痛點(diǎn)，通過(guò)配套體系建設(shè)和機(jī)制創(chuàng)新，推動(dòng)政策發(fā)揮效果，依然是重中之重。

??2024：樓市企穩(wěn)節(jié)奏 配套資金最為關(guān)鍵

??2024年是中華人民共和國(guó)成立75周年，是實(shí)施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，穩(wěn)增長(zhǎng)各項(xiàng)政策仍將持續(xù)發(fā)力，積極的財(cái)政政策適度加力、提質(zhì)增效，穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準(zhǔn)有效，保障性住房等“三大工程”的政策將推進(jìn)并落地。

??2024年樓市怎么走，政策已經(jīng)明朗化。

??12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策。

??對(duì)于2024年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)，會(huì)議提出兩個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域：一是積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二是加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員李佩珈表示，過(guò)去一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)增多，總的來(lái)說(shuō)“破”得太快，而“立”的方面還沒(méi)有完全到位。“先立后破”調(diào)控思路的出臺(tái)，預(yù)示著未來(lái)在風(fēng)險(xiǎn)處置節(jié)奏和力度之間將更加注重宏觀均衡，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。

??李佩珈表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)“先立后破”核心含義是通過(guò)加快保障性住房建設(shè)及城中村改造等實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資“軟著陸”。特別是會(huì)議要求對(duì)民營(yíng)企業(yè)一視同仁，滿足不同所有制房企合理融資需求，這既有利于增強(qiáng)中低收入住房福祉，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)化解，為房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式構(gòu)建贏得時(shí)間和空間。

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康表示，中央重提2016年所強(qiáng)調(diào)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式最關(guān)鍵的制度創(chuàng)新因素，也是扭轉(zhuǎn)中國(guó)房地產(chǎn)幾輪起伏過(guò)程中調(diào)控總是治標(biāo)不治本問(wèn)題，中央給出的最關(guān)鍵指導(dǎo)方針。

??“多年來(lái)推行的棚戶區(qū)改造，現(xiàn)在的城中村改造，都是主要解決低收入群體住房問(wèn)題，應(yīng)對(duì)接的是長(zhǎng)租房和共有產(chǎn)權(quán)房。把這個(gè)底托好了，一般商品房市場(chǎng)就從容了，房?jī)r(jià)就沒(méi)那么大殺傷力了，這是穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)?！辟Z康說(shuō)。

??早在2023年4月、7月兩次中央政治局會(huì)議上，中央就重點(diǎn)提及“三大工程”建設(shè)，作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施三方面重要部署。7月，國(guó)務(wù)院發(fā)文推進(jìn)城中村改造，主要面向22個(gè)城區(qū)人口超500萬(wàn)的超大特大城市。

??2023年12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，部署明年房地產(chǎn)工作時(shí)，住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??倪虹還表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

??至此，房地產(chǎn)發(fā)展的大政方針已經(jīng)足夠清晰，方向已經(jīng)指明。

??展望2024年，房地產(chǎn)政策將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，尤其是個(gè)人住房貸款和企業(yè)融資環(huán)境有望進(jìn)一步得到改善?！氨＝粯恰辟Y金和配套舉措將進(jìn)一步跟進(jìn)，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步化解。一線城市限購(gòu)、限貸等政策預(yù)計(jì)在“房住不炒”的基調(diào)下作出科學(xué)優(yōu)化。在金融等資金支持下“三大工程”建設(shè)的加快落地，將有力幫助市場(chǎng)修復(fù)鞏固基礎(chǔ)。

??變則通，通則久。2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一波重要利好、優(yōu)化調(diào)整與變革進(jìn)步，一線、部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先走向企穩(wěn)，好房子開(kāi)發(fā)建設(shè)將加快前進(jìn)的步伐。超大特大城市城中村改造對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有關(guān)鍵意義。僅以超大特大城市要積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造為例，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，全國(guó)21個(gè)超大特大城市城中村家庭戶達(dá)1100萬(wàn)戶，依據(jù)土地效率最大化原則，理論上其對(duì)于新建商品住宅銷售面積和房地產(chǎn)投資金額的年化貢獻(xiàn)或能分別達(dá)到0.5億平方米和1.5萬(wàn)億元，這還不含間接影響部分。

??緊迫的問(wèn)題是，在實(shí)際執(zhí)行上仍須充裕的配套資金及時(shí)到位，資金決定了政策的落地節(jié)奏和時(shí)效。