??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）中泰證券近日發(fā)布的一份研究報告指出，根據(jù)其測算，房地產(chǎn)行業(yè)年均的需求中樞仍將維持在10.8億平方米的水平，行業(yè)整體規(guī)模仍舊穩(wěn)固，在度過當(dāng)下的下行期后，行業(yè)頭部效應(yīng)將愈加凸顯，財務(wù)安全性高同時土儲優(yōu)質(zhì)的房企未來有望持續(xù)勝出，兼具價值與成長屬性。

??報告認(rèn)為，老齡化對住房需求影響有限，行業(yè)需求未被透支。中泰證券從人口結(jié)構(gòu)與住房需求分拆兩個角度，采用兩種模型分別對未來我國每年的住宅潛在需求總量進行了簡單測算。根據(jù)測算結(jié)果，2023-2033年的每年住宅需求量均值約為10.8億平米，并不會出現(xiàn)大幅的衰退。

??另一方面，我國建筑生命周期呈現(xiàn)短壽命型，存量住房折舊需求占比高。根據(jù)其選取年折舊率范圍在1.2%-1.8%之間，來計算現(xiàn)有住房的折舊量，經(jīng)過兩種模型的測算結(jié)果均表明，存量住房的折舊將帶來較大規(guī)模的住宅需求。修正M-W模型中，謹(jǐn)慎、中性、樂觀情形下預(yù)計補償性住房折舊規(guī)模分別為4.5億平方米、5.62億平方米和6.75億平方米。

??報告指出，我國正積極推動城中村項目改造，其發(fā)展也會對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模造成深遠(yuǎn)的影響。通過測算城中村個數(shù)的方式計算得到城中村建筑面積。據(jù)各城市的政府網(wǎng)站測算得到21個超大特大城市共有3409個城中村，城中村占地面積約為10.91億平米。

??此外，假設(shè)40%和30%的拆建比，并采用2.5為容積率進行計算，推算出城中村改造的總建筑面積約為8.18-10.90億平方米，由于城中村建設(shè)周期普遍較長，預(yù)計需求將在后續(xù)8-10年持續(xù)釋放，平均每年可帶動銷售面積0.8-1.4億平方米，每年釋放需求約占測算的住宅需求量10.8億平米的7.9%-12.6%。