??自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出以來，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”一再被重申，此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式正逐步轉(zhuǎn)變。代建這種輕資產(chǎn)模式，相比傳統(tǒng)開發(fā)模式，具有高收益率、低杠桿以及逆周期等特性，對(duì)資金要求相對(duì)較低，能使房企在市場(chǎng)下行階段保存實(shí)力，已成為越來越多品牌房企的“必爭(zhēng)之地”。

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足代建業(yè)務(wù)占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業(yè)，還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。重點(diǎn)區(qū)域2023年累計(jì)代建項(xiàng)目數(shù)明顯超2021年、2022年水平，截止2023年累計(jì)代建項(xiàng)目約380個(gè)上下，而2021年和2022年分別為140個(gè)和238個(gè)。

??城投持續(xù)托底土地市場(chǎng)、城中村改造加速落地、項(xiàng)目紓困持續(xù)推進(jìn)等為企業(yè)代建業(yè)務(wù)帶來機(jī)遇。

??近年來城投頻頻“托底”招拍掛市場(chǎng)，衍生出新的商業(yè)代建需求。作為拿地主力之一，2021年以來拿地?cái)?shù)量占比穩(wěn)居高位，2022年一季度達(dá)到最高峰90%。2022年末財(cái)政部明確規(guī)定“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地,不得通過國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財(cái)政收入,彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”，一定程度約束了城投拿地行為，今年拿地力度整體有所放緩。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，從拿地金額TOP100企業(yè)來看，央國(guó)企是土地市場(chǎng)絕對(duì)主力，雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百?gòu)?qiáng)比例接近四成，與地方國(guó)企合計(jì)占比達(dá)到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。

??但在數(shù)量分布上，城投依舊是維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要力量，2023年拿地金額TOP100中，近半數(shù)為城投企業(yè)。

??但城投對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤開發(fā)優(yōu)勢(shì)相對(duì)不足，部分城投不具備項(xiàng)目建設(shè)管理及銷售等方面的經(jīng)驗(yàn)，只“托底”拿地但不開發(fā)。2021、2022年拿地項(xiàng)目的開工率則分別僅有38%和8%，遠(yuǎn)低于整體水平。

??這主要是因?yàn)?，大多?shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投有一定的開發(fā)能力，但是近幾年這些開發(fā)能力早已消耗殆盡，這就為市場(chǎng)帶來代建了需求。

??2023年7月以來，“城中村改造”提速。

??首先是7月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，要求扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

??隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項(xiàng)重要工作。

??7月24日，中央政治局會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??中央政治局會(huì)議定調(diào)后，7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，對(duì)城中村改造提出具體要求；7月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知指出，支持剛性和改善性住房需求，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

??進(jìn)入8月，央行及國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，

??截至目前，16城已公布城中村規(guī)模，預(yù)計(jì)涉及約87.4萬戶居民，未來“城中村改造”將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。

??我們認(rèn)為，盡管城中村改造強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作方式，但房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)低迷，社會(huì)資本入局預(yù)期并不樂觀，很多項(xiàng)目仍要以政府主導(dǎo)展開，同時(shí)操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會(huì)帶動(dòng)政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。

??除了城投“托底”、城中村改造之外，廣州市首例預(yù)重整成功案例也已成功交付。

??2023年7月28日上午，廣州曉風(fēng)云著·安置房移交儀式舉行，307套安置房正式移交給政府。根據(jù)法院公開披露的資料顯示，廣州曉風(fēng)云著項(xiàng)目前身是新塘的百晟廣場(chǎng)。早在2013年，百筑公司投建新塘百晟廣場(chǎng)項(xiàng)目，后因資金鏈斷裂，成為一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目。在增城區(qū)政府和廣州市中院及管理人金輪律所，投資方東莞資產(chǎn)及浙銀華創(chuàng)，優(yōu)先債權(quán)方中國(guó)華融等各方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的支持和努力下，由藍(lán)綠雙城作為共建方主責(zé)開發(fā)實(shí)施和市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目于2021年得以正式重啟復(fù)工復(fù)建。

??據(jù)了解，該項(xiàng)目是2020年5月廣州市中級(jí)人民法院發(fā)布《關(guān)于破產(chǎn)重整案例審理指引》后廣州市首例預(yù)重整成功案例。

??作為行業(yè)內(nèi)的共建倡導(dǎo)者之一，藍(lán)綠雙城將“變量項(xiàng)目”作為重要的業(yè)務(wù)方向，牽頭成立了百億紓困基金，并成功盤活了多個(gè)項(xiàng)目，曉風(fēng)云著項(xiàng)目就是藍(lán)綠雙城使用紓困基金成功盤活項(xiàng)目的案例，也給當(dāng)下出險(xiǎn)房企和“保交樓”項(xiàng)目提供了示范解決方案。項(xiàng)目體量并不大，住宅占地面積1.67萬平方米、建筑面積11.4萬平方米，具有雙地鐵、雙公園及優(yōu)質(zhì)教育資源等成熟配套，于2022年5月25日開盤，主推75-135平二至四房戶型，目前均價(jià)在17500元/平方米左右。

??未來隨著代建市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，紓困代建也將成為新的商機(jī)。

??目前代建賽道已經(jīng)形成。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢(shì)。

??首先，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負(fù)債率相對(duì)較低。

??其次，代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響。如市場(chǎng)較好時(shí)，代建公司會(huì)有充足客戶來源；而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，房企也會(huì)利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)。

??最后，代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤(rùn)率水平。同時(shí)由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來成本效益，也能讓代建公司能進(jìn)一步提高利潤(rùn)率。

??但需要注意的是，代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場(chǎng)份額，需要產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各項(xiàng)能力的綜合加持，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

??目前，我國(guó)的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

??需要注意的是，由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在帶來高盈利的同時(shí)，利潤(rùn)體量也往往較少。

??當(dāng)前無論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目往往都需要資金的支持，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。城中村改造方面，屬地、背景、經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰σ捕紝⒊蔀槠髽I(yè)競(jìng)逐的籌碼。

??由此可以看到，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，雖然潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業(yè)務(wù)廣闊的發(fā)展和增長(zhǎng)空間，但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是有限的，隨著越來越多的房企加入，未來競(jìng)爭(zhēng)也將變得更加激烈。