??“限墅令”下的本溪出現(xiàn)了另外一種情況。

??“現(xiàn)在馬路上都是這些別墅、合院的宣傳廣告?！背鲎廛囁緳C小張告訴記者，本溪市好幾個地產項目都規(guī)劃了別墅。

??記者在實地探訪本溪市高新區(qū)一畝芳華小鎮(zhèn)、歐洲城九期桃花源以及太子城·半山墅項目過程中發(fā)現(xiàn)，容積率最低只有0.56，一現(xiàn)場負責人直言：“我們這叫合院，其實就是別墅。”

??面對這種“高低配”模式開展低密度住宅項目的開發(fā)，本溪市一些部門普遍存在“默許”態(tài)度，針對記者“上述項目是否鉆容積率空子”的提問時，相關部門表示從容積率方面來看“設計方案合理”。

??我國早在1994年就開始限制低密度別墅用地的供應；2019年4月，住建部更是發(fā)文要求各省立即暫停辦理有關別墅項目建設審批手續(xù)。

??這座號稱遼東“綠色屏障”的城市——本溪，近年來有數(shù)個地產項目規(guī)劃了大量低密度地產產品，以特色小鎮(zhèn)、合院、聯(lián)排等諸多“名目”，通過高低配總體規(guī)劃設計，鉆政策容積率空子，大搞擦邊球的別墅項目。

??近日，中國房地產報記者針對通過“高低配總體規(guī)劃設計”建設別墅這一情況進行了調查。

??一畝芳華“合院”項目占地近半

??在遼寧省本溪市高新區(qū)，記者乘坐出租車時發(fā)現(xiàn)，沿街隨處可見“一畝芳華中醫(yī)溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)”（以下簡稱“一畝芳華”）宣傳廣告，在沈陽藥科大學南校區(qū)（該校區(qū)位于遼寧省本溪市高新區(qū)）北門正對面，記者看到了一畝芳華銷售中心。

??從現(xiàn)場來看，項目以銷售中心為中軸，向左右兩面延伸，一面是已經快建設完成的高層樓房，一面則是用高高的彩鋼板遮擋住的矮層“合院”。

??記者以外地購房者身份前往銷售中心詢問合院銷售情況，銷售人員提出，看合院項目需要驗資，基準為100萬元。在記者反復提出“外地來一次不容易，希望看一下”的要求下，銷售人員引領記者前往樣板房樓前參觀。途中，銷售人員介紹稱：“這就是別墅項目，產品質量沒問題，這片合院的容積率在0.6左右?！?/p>

??在銷售中心沙盤處，記者看到了該項目整體設計規(guī)劃。根據(jù)銷售人員介紹：“目前只有50套別墅，面積從226平方米到380平方米，價格則在400萬元到900萬元。別墅分兩批，最早將于2023年6月左右交房”。從項目沙盤來看，雖然合院建筑面積總體占比小，但是與高層建筑的占地面積基本相近，接近項目的一半。

??隨后，記者又前往施工場地詢問，現(xiàn)場一楊姓負責人直言道：“我們這叫合院，其實就是別墅。開發(fā)商是江蘇的企業(yè)，類似項目在山東、云南也有，都在陸續(xù)啟動。”

??一畝芳華修建了這么多低密度類別墅的合院產品是否符合相關開發(fā)政策？記者針對此事向本溪市委宣傳部進行了發(fā)函了解。

??本溪市高新區(qū)相關部門在回復中稱，遼寧芳華龍寶中醫(yī)溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目由本溪龍寶建設（集團）開發(fā)區(qū)房地產有限公司與創(chuàng)導集團有限公司合作開發(fā)建設，規(guī)劃用地面積17公頃。因地塊受讓人龍寶集團無法按照本溪市政府及高新區(qū)的要求進行獨立開發(fā)，因此于2019年3月末，龍寶集團公司擬引入創(chuàng)導集團有限公司合作共同開發(fā)該地塊，并邀請市政府領導及高新區(qū)領導到徐州考察創(chuàng)導集團有限公司。2019年4月至5月期間，本溪市政府主要領導及高新區(qū)領導多次到南京、徐州考察創(chuàng)導集團旗下的建設項目，認為創(chuàng)導集團對該地塊的設計規(guī)劃符合本溪高新區(qū)的產業(yè)規(guī)劃和發(fā)展方向。

??對于記者提出的項目是否有鉆容積率空子的問題，本溪市高新區(qū)相關部門則表示，規(guī)劃審批部門在每次審查中均已邀請市區(qū)兩級自然資源、住建主管部門相關領導及行業(yè)專家參加，并在評審中就此合院產品進行了專項研究，認為該項目容積率達到1.5，設計方案是合理的。

??歐洲城別墅涉嫌提前施工

??一畝芳華項目只是本溪眾多類別墅地產項目開發(fā)的冰山一角。

??沿著本溪市明山區(qū)峪明路走，成德家園小區(qū)北側就是本溪市知名的系列樓盤開發(fā)商本溪歐陸置業(yè)的歐洲城九期桃花源項目（以下簡稱“桃花源項目”）。記者以購房者身份從銷售人員處了解到，該項目建設了合院產品117套，共21棟樓，同樣通過“高低配”設計模式，調整項目容積率，對外宣稱是“墅境洋房”。

??“這有三聯(lián)、四聯(lián)也有五聯(lián)別墅，別墅容積率沒單獨算過，但這塊（聯(lián)排項目區(qū)域）容積率估計不到1.0。”該項目工作人員告訴記者。

??值得一提的是，該項目開發(fā)進程也令人生疑。

??據(jù)企查查顯示，本溪歐陸置業(yè)所在地為兩宗土地出讓，一宗為4.63公頃，由本溪市自然資源局發(fā)布，時間為2021年9月16日；另外一宗為11.17公頃，合同簽訂日期為2021年8月4日，約定開工日期為2022年4月4日。根據(jù)該項目備案，本明發(fā)改備字〔2021〕25號通過時間為2021年8月12日，從備案時間可知桃花源項目地應為11.17公頃的出讓地塊。

??根據(jù)抖音短視頻平臺名為“起盛房產信息”賬號于2021年12月23日發(fā)布的短視頻內容，可以清晰看到，當時該項目已經動工。2022年1月，記者在桃花源項目現(xiàn)場也看到該項目已經施工。提前開工且樣板間都已裝修完畢，明顯與約定開工日期不符。

??太子城“別墅”野蠻生長

??此外，在峪溪橋西側，記者看到本溪富虹房地產開發(fā)有限公司在太子城三期旁即將新建“太子城·首府”（以下簡稱“首府項目”）項目大型廣告已經沿著本溪市太子河兩岸鋪開，由于該項目是期房，記者并沒有看到樣板房。

??記者以購房者身份撥通了宣傳廣告中的銷售電話，另一端銷售人員告訴記者：“‘首府項目’2022年4月動工，是上下一共四層的聯(lián)排別墅，容積率有配套的洋房去攤。如果著急購買，可以看看2010年建的太子城·半山墅的房子，那里的別墅容積率0.56?！?/p>

??記者隨即前往太子城·半山墅項目，一片片聯(lián)排別墅映入眼簾，按照工作人員介紹的該項目建于2010年來看，這么低的容積率，當時如何通過相關審批，也是一個謎。

??地產開發(fā)考驗基層政府良心

??為了節(jié)約土地利用，原國土資源部早在1994年就開始限制低密度別墅用地的供應。之后每過一段時間，“限墅令”就會繼續(xù)加碼。

??2003年，原國土資源部明確表示，將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。2012年，原國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴格限制別墅用地審批。2016年，原國土資源部出臺最嚴“限墅令”，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。2019年4月，住建部發(fā)文，要求各省立即暫停辦理有關別墅項目建設審批手續(xù)，同時對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。

??面對開發(fā)商鉆政策空子研發(fā)的獨棟、類獨棟、洋房、花園洋房、合院等類似別墅的產品，近年來南京、東莞等城市也陸續(xù)出臺政策，禁止審批獨棟、雙拼和聯(lián)排戶型。

??政策加碼之下，別墅項目的開發(fā)空間已經幾乎為零。但記者在本溪卻看到了一些變相別墅產品的出現(xiàn)，值得關注。