??2月14日，央行披露了2025年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)有所好轉(zhuǎn)。1月個(gè)人住房貸款新增2447億元，同比多增1519億元。該數(shù)據(jù)進(jìn)一步折射出2025年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回暖的趨勢(shì)。

??2025年以來(lái)重點(diǎn)城市成交延續(xù)止跌回穩(wěn)是個(gè)人住房貸款需求回暖的重要支撐。CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城1月整體成交同比轉(zhuǎn)正，微增1%，絕對(duì)量水平顯著超去年2月春節(jié)月。市場(chǎng)熱度方面，30城項(xiàng)目平均去化率高達(dá)46%。

??而從熱銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)看，區(qū)位核心、產(chǎn)品力較強(qiáng)的改善盤(pán)無(wú)疑是支撐市場(chǎng)短期高熱的核心原因。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，市場(chǎng)需求回暖，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)有所好轉(zhuǎn)。

??2月14日，央行披露的兩組數(shù)據(jù)可以看出，2025年1月，個(gè)人住房貸款新增2447億元，同比多增1519億元，個(gè)人住房貸款新增規(guī)模顯著增長(zhǎng)。

??更為宏觀的數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年四季度末，個(gè)人住房貸款余額37.68萬(wàn)億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然個(gè)人住房貸款余額有所下降，但增速回升也意味著個(gè)人住房貸款市場(chǎng)在逐步回暖。

??實(shí)際上，去年9月以來(lái)在“止跌回穩(wěn)”的政策支持下，百城新房成交四季度出現(xiàn)止跌的積極信號(hào)，進(jìn)入2025年延續(xù)止跌回穩(wěn)，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交927萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53%，同比轉(zhuǎn)正微增1%，絕對(duì)量水平顯著超去年春節(jié)月，另外考慮到供應(yīng)端延續(xù)“提質(zhì)縮量”，預(yù)計(jì)2月成交同比仍將延續(xù)正增態(tài)勢(shì)。

??二手房層面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月33個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增長(zhǎng)19%，延續(xù)高位震蕩行情。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)為住房貸款需求回暖提供支撐，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回暖和利好政策的持續(xù)落地，個(gè)人住房貸款需求有望逐步企穩(wěn)。

??2025年開(kāi)年以來(lái)，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月30個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)46%，已與2023年以來(lái)波峰保持持平。

??除了北京、上海、成都、杭州等熱點(diǎn)恒熱，在供應(yīng)端“提質(zhì)縮量”的影響下，蘇州、長(zhǎng)沙、嘉興、武漢、徐州等行情相對(duì)低迷的二三線城市市場(chǎng)熱度得以回升，項(xiàng)目平均去化率都在七成以上。

??市場(chǎng)熱度企穩(wěn)回升與改善盤(pán)熱銷(xiāo)密不可分，低密改善盤(pán)支撐短期市場(chǎng)熱度。

??從1月部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)看，產(chǎn)品力起到了關(guān)鍵作用，尤其是四代宅在多個(gè)核心一二線城市逐步落地，多數(shù)項(xiàng)目憑借得房率的提升和功能空間的逐步完善而實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。

??除了產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購(gòu)房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤(pán)和具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，也是推動(dòng)銷(xiāo)售的重要因素。對(duì)于剛需客群而言，“以?xún)r(jià)換量”仍是更為直接有效的方法，比如二三線城市武漢、西安、蘇州、常州、無(wú)錫等部分項(xiàng)目都加強(qiáng)折扣力度。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”積極信號(hào)頻現(xiàn)，據(jù)CRIC預(yù)判，在改善盤(pán)供應(yīng)支撐下，整體成交將延續(xù)止跌回穩(wěn)行情。

??具體來(lái)看，CRIC結(jié)合不同城市2月推盤(pán)所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，2月多數(shù)城市新房成交或迎來(lái)放量行情，環(huán)比漲幅多集中在20%-30%。

??具體城市來(lái)看，上海有望在2月中下旬迎來(lái)小陽(yáng)春行情，深圳2月新房成交預(yù)期環(huán)比漲幅也在10%左右。

??而天津經(jīng)歷了1月成交低谷，結(jié)合春節(jié)期間來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)走勢(shì)，2月新房成交環(huán)比或?qū)⒋笤?成，而武漢、南京等前期深度調(diào)整類(lèi)城市有望迎來(lái)弱復(fù)蘇行情，新房成交環(huán)比增幅預(yù)期在10%以?xún)?nèi)。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于“止跌企穩(wěn)”階段，購(gòu)房需求仍在積極修復(fù)，隨著利好政策持續(xù)落地，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖。

??從市場(chǎng)層面來(lái)看，一季度銷(xiāo)售同比回正是大概率事件。一線城市整體市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增，比如上海有望在2月中下旬迎來(lái)小陽(yáng)春行情。二三線城市仍將延續(xù)分化，成都、西安、杭州等前期高熱城市，成交增長(zhǎng)動(dòng)能或?qū)⒎啪?；南京、武漢等經(jīng)歷深度調(diào)整城市迎來(lái)弱復(fù)蘇，新房成交增幅有限。

??表現(xiàn)在微觀項(xiàng)目上，區(qū)位核心、產(chǎn)品力較強(qiáng)的改善盤(pán)無(wú)疑是支撐市場(chǎng)短期高熱的核心原因，稀缺教育資源和交通優(yōu)勢(shì)也成為當(dāng)前購(gòu)房者關(guān)注點(diǎn)之一，部分二三線城市的剛需盤(pán)加速以?xún)r(jià)換量。整體來(lái)看，在房企“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的推盤(pán)策略下，市場(chǎng)熱度有望高位維持。