??以輕資產(chǎn)為運(yùn)營(yíng)特色的物業(yè)公司，正在越變?cè)健爸亍薄?/p>

??9月2日，德商產(chǎn)投服務(wù)宣布將向相關(guān)債務(wù)人及車位出售方退還485個(gè)停車位，并由相關(guān)債務(wù)人支付總額為1546萬元的款項(xiàng)。該公司認(rèn)為此舉有利于車位的快速去化，擴(kuò)充現(xiàn)金流。

??車位已經(jīng)成為不少物業(yè)公司的重要資產(chǎn)。今年5月份，卓越商企服務(wù)透露將斥資約6億元收購股東在深圳的1萬個(gè)車位使用權(quán)，2個(gè)月后，濱江服務(wù)與母公司訂立了年度上限1.5億元的停車位框架協(xié)議。2023年至2025年，中海物業(yè)計(jì)劃每年向關(guān)聯(lián)方收購不超過9億港元的停車位。

??據(jù)上述企業(yè)披露的數(shù)據(jù)，車位銷售的毛利率在40%至50%之間，相當(dāng)可觀。但去化也是個(gè)難題，截至6月底，中海物業(yè)的停車位存貨仍有6.9億元，遠(yuǎn)洋服務(wù)、卓越商企服務(wù)、濱江服務(wù)的存貨分別為6.5億元、3.45億元、2.87億元，僅這幾家企業(yè)的存貨總額便超過19.7億元，其中絕大部分為車位。濱江服務(wù)在8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司今年成立了專門的車位銷售團(tuán)隊(duì)，希望在3年至5年內(nèi)完成車位的去化。

??大宗車位交易頻繁

??德商產(chǎn)投服務(wù)的公告顯示，該公司在2023年12月與各債務(wù)人及債務(wù)清償協(xié)議項(xiàng)下的各賣方訂立了債務(wù)清償協(xié)議。賣方同意以5164萬元出售1512個(gè)停車位，按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款項(xiàng)。根據(jù)獨(dú)立估值師的估值，這些車位價(jià)值1.37億元，遠(yuǎn)高于5164萬元的債務(wù)清償金額。

??當(dāng)時(shí)，德商產(chǎn)投服務(wù)表示，收購事項(xiàng)完成后，公司將制定切實(shí)有效的銷售策略及銷售計(jì)劃，并透過團(tuán)隊(duì)及現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)部門的銷售渠道進(jìn)行清償物業(yè)的銷售，從而產(chǎn)生現(xiàn)金收益。

??從最新的這筆交易來看，該公司似乎已經(jīng)沒有耐心等待車位售出，直接讓相關(guān)債務(wù)人將485個(gè)停車位折現(xiàn)。

??2023年以來，物業(yè)行業(yè)的大宗車位交易屢有發(fā)生。2023年7月，遠(yuǎn)洋服務(wù)宣布收購遠(yuǎn)洋集團(tuán)約6.26億元的資產(chǎn)，包括位于北京區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域及華東區(qū)域的4961個(gè)車位，以及位于環(huán)渤海區(qū)域及華西區(qū)域的168項(xiàng)商用物業(yè)，總建筑面積合共約12901平方米。其中，車位轉(zhuǎn)讓及商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的代價(jià)分別為4.74億元及1.52億元。收購資產(chǎn)應(yīng)付代價(jià)全數(shù)抵銷應(yīng)收款項(xiàng)。

??2023年9月，中海物業(yè)與關(guān)聯(lián)方簽訂了新的停車位使用權(quán)收購框架協(xié)議，約定2023年至2025年，每年向關(guān)聯(lián)方收購?fù)＼囄?，需支付的協(xié)議總額年度上限為9億港元。

??今年2月份，德信服務(wù)集團(tuán)透露與四家公司簽訂了和平德信中心項(xiàng)目、銀湖科技園項(xiàng)目、嘉悅府項(xiàng)目及空港城項(xiàng)目的地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬斥資2.11億元收購1874個(gè)停車位使用權(quán)。根據(jù)5月份的公告，卓越商企服務(wù)收購的10301個(gè)停車位全部位于一線城市深圳，均為核心地段的商業(yè)體、高端寫字樓及高端住宅已竣工的車位，市場(chǎng)估值是7.36億元，最終的交易對(duì)價(jià)為5.98億元，平均每個(gè)車位使用權(quán)的收購代價(jià)是5.8萬元。

??濱江服務(wù)在7月份與關(guān)聯(lián)方訂立停車位框架協(xié)議，該公司可在2024年7月17日至2024年12月31日隨時(shí)與濱江房產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行交易，取得停車位使用權(quán)用于再銷售，年度上限為1.5億元。2022年、2023年及2024年上半年，該公司已經(jīng)分別向?yàn)I江房產(chǎn)集團(tuán)收購了0.72億元、1.44億元和0.33億元的停車位使用權(quán)。

??毛利率高但去化有壓力

??在上述公司看來，停車位是頗為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，既可帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，利潤(rùn)率也極具吸引力。中海物業(yè)表示，公司自2018年下半年開始布局停車位買賣業(yè)務(wù)，過去數(shù)年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示此業(yè)務(wù)在經(jīng)濟(jì)上可行且有利可圖。

??遠(yuǎn)洋服務(wù)的看法是，鑒于過往數(shù)年的高毛利率，車位交易業(yè)務(wù)對(duì)收益的貢獻(xiàn)越來越大，加上近年來中國汽車保有量大幅增長(zhǎng)和汽車與車位比率相對(duì)較低的綜合影響，中國車位交易市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿臻g。

??卓越商企服務(wù)的賬目算得更細(xì)。據(jù)該公司測(cè)算，假設(shè)停車位的資本化率在6%至6.5%，預(yù)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的投資回報(bào)率約為8%，遠(yuǎn)高于約1%的市場(chǎng)存款回報(bào)率。該公司管理層于8月底的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年增加了在未來可以提升毛利率的業(yè)務(wù)，如深圳收購進(jìn)來的經(jīng)營(yíng)性車位，毛利率在40%至50%。可以比較的是，今年上半年該公司的整體毛利率為20.3%。

??濱江服務(wù)也嘗到了甜頭。據(jù)濱江服務(wù)財(cái)務(wù)主管湯雄介紹，今年該公司成立了專門的車位銷售團(tuán)隊(duì)，一方面是加強(qiáng)項(xiàng)目促銷等的培訓(xùn)，另一方面是幫助了解客戶需求，制定可行的銷售方案。上半年已經(jīng)取得可喜的成績(jī)，車位及儲(chǔ)藏室銷售收入為3667.9萬元，同比增長(zhǎng)129.8%，毛利率47.8%。該公司接下來會(huì)繼續(xù)按照這個(gè)方向努力，爭(zhēng)取在3年至5年內(nèi)完成車位的去化。

??雖前景廣闊，利潤(rùn)喜人，但受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，部分企業(yè)的車位去化和利潤(rùn)壓力已開始顯現(xiàn)。2020年，停車位買賣業(yè)務(wù)為中海物業(yè)貢獻(xiàn)了約0.19億元的收入，同比增長(zhǎng)101%，占總收入的0.3%。2021年迎來了爆發(fā)性的增長(zhǎng)，收入增長(zhǎng)10.9倍至2.3億元，占總收入的比重也大幅提升至2.5%。2022年，此項(xiàng)業(yè)務(wù)錄得約2.49億元的收入，同比增長(zhǎng)7.9%。到了2023年，停車位買賣收入開始下跌，較2022年下降6.6%至約2億元，占總收入的比重也下降至1.5%。雖然該公司全年賣出了3109個(gè)車位，同比增加717個(gè)，但平均成交單價(jià)較低，導(dǎo)致其利潤(rùn)同比減少27.4%至0.43億元。2024年上半年的業(yè)績(jī)也不樂觀，收入同比微增1.1%至0.74億元，車位銷售的數(shù)量也同比增長(zhǎng)了39.6%至1254個(gè)，但因?yàn)槠骄山粏蝺r(jià)下跌，利潤(rùn)僅錄得約0.14億元，同比下降4%。