??經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)逐，北京四批次集中供地以總成交建筑面積約31.93萬(wàn)平方米、成交價(jià)135億元收官。這次雖僅供應(yīng)6宗地塊，卻吸引了包括中國(guó)金茂、中海、華潤(rùn)、首開(kāi)、保利、中建智地、招商、綠城以及金隅等房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍。

??競(jìng)拍前夕，北京門頭溝區(qū)地塊已于11月28日以底價(jià)成交，由中建信和+中建方程7.9億元聯(lián)合拿下；北京通州區(qū)永順地塊因無(wú)人遞交現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)單，以最后一手報(bào)價(jià)被城建興華以16.69億元競(jìng)得。

??在11月29日，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍了4宗地塊，其中保利+建工競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)44地塊，三元嘉業(yè)奪下北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)45地塊，金隅斬獲北京朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西地塊，中海則以5.58%低溢價(jià)率摘得北京石景山區(qū)古城地塊。

??值得注意的是，此次競(jìng)拍過(guò)程中北京朝陽(yáng)區(qū)3地塊熱度居高不下，競(jìng)拍前就已競(jìng)價(jià)34輪，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)期間20余家房企激戰(zhàn)，3地塊均觸及土地合理價(jià)格上限和現(xiàn)房銷售面積上限，兩度搖號(hào)后才最終確定買家。

??北京鏈家研究院分析師岳微表示，北京四批次集中供地雖無(wú)內(nèi)環(huán)地塊，但多數(shù)地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，符合購(gòu)房者居住需求；疊加“三支箭”“金融16條”等政策利好，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升，導(dǎo)致此次土地拍賣熱度不減。

??從北京今年集中供地情況來(lái)看，截至目前已累計(jì)成交住宅用地55宗，總成交金額約1615億元；2021年北京成交住宅用地57宗，總成交額達(dá)1900.4億元。從成交情況來(lái)看，成交數(shù)量大致相當(dāng)，但成交金額有近300億元差距。

??業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京四批次集中供地之后，五批次供地或已在路上。

??北京朝陽(yáng)區(qū)3地塊熱度爆表

??北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)PF-44地塊以“雙上限、雙搖號(hào)”競(jìng)拍條件拉開(kāi)了11月29日的競(jìng)拍帷幕。土地競(jìng)拍前，該地塊已報(bào)價(jià)10次至23.28億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)11輪后，土地合理價(jià)格上限觸頂，搖號(hào)后確定“保利＋建工”為地價(jià)上限競(jìng)報(bào)人。現(xiàn)房銷售面積競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，10輪激戰(zhàn)后觸及現(xiàn)房銷售面積上限，“保利+建工”再次搖中，最終其以25.53億元和10000平方米現(xiàn)房銷售面積斬獲平房鄉(xiāng)PF-44地塊，成交樓面價(jià)約5.21萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。

??北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)PF-45地塊也是熱度不減，競(jìng)拍前夕已報(bào)價(jià)14次至22.63億元。拍地現(xiàn)場(chǎng)，僅僅9輪競(jìng)價(jià)就觸及土地價(jià)格上限，搖號(hào)后最終確定中建信和為土地合理上限價(jià)格競(jìng)報(bào)人。進(jìn)入“競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積”程序環(huán)節(jié)，中建智地和保利+建工交替舉牌，經(jīng)過(guò)10輪激戰(zhàn)，保利+建工以10000平方米現(xiàn)房銷售面積觸及上限。不過(guò)在搖號(hào)環(huán)節(jié)中，保利+建工并未如愿，最終由三元嘉業(yè)以24.38億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，成交樓面價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。

??岳微分析認(rèn)為，北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)兩地塊熱度之所以居高不下，是因?yàn)樵摪鍓K界面完整、鄰近地鐵、配套成熟，新房供應(yīng)稀缺，兩個(gè)次新房小區(qū)“和錦薇棠”、“朝青知筑”也都為4年前入市，且周邊多為保障性住宅小區(qū)，純商品住宅更是高度稀缺，板塊內(nèi)改善居住需求旺盛，此次出讓地塊預(yù)計(jì)提供近千套商品住宅，與市場(chǎng)需求相貼合。

??位于北京朝陽(yáng)東北五環(huán)的奶西村，因?yàn)槭组_(kāi)金茂望京樾和中建宸園的開(kāi)盤熱銷而名聲大噪，因而此次奶西村321地塊吸引了9家房企及聯(lián)合體參與，其中便有望京樾開(kāi)發(fā)商首開(kāi)金茂聯(lián)合體。此次中建宸園的開(kāi)發(fā)商中建一局沒(méi)參與競(jìng)拍，但中建二局和中建玖合接棒競(jìng)拍了該地塊。經(jīng)過(guò)35輪激戰(zhàn)，中建智地以35000平方米現(xiàn)房銷售面積觸達(dá)上限。搖號(hào)后，金隅以32.315億元+35000平方米現(xiàn)房銷售面積拿下該地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約4.6萬(wàn)元/平方米。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊緊鄰熱銷項(xiàng)目望京樾、中建宸園，地塊屬性及指導(dǎo)價(jià)與望京樾一致，在望京樾成功銷售的背景下，地塊產(chǎn)品打造具有成功經(jīng)驗(yàn)借鑒，又與在售項(xiàng)目拉開(kāi)時(shí)間差距，避免同區(qū)域多盤同開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)局面。

??現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的最后一宗地塊為石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1608-626地塊，有5家企業(yè)報(bào)名參加，最終由中海以28.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率5.58%，成交樓面價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米。

??在北京四批次集中供地中，朝陽(yáng)區(qū)3宗地塊熱度居高不下，每宗地塊均吸引了10余家房企報(bào)名參與，其中平房鄉(xiāng)PF-44地塊吸引了10家房企及聯(lián)合體，PF-45地塊有14家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，崔各莊鄉(xiāng)奶西地塊則引來(lái)了9家房企及聯(lián)合體熱搶。朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)3宗優(yōu)質(zhì)地塊也占據(jù)北京四批次集中供地半壁江山；82.23億元成交總價(jià)，為此次北京集中供地貢獻(xiàn)60.8%成交份額。

??土地市場(chǎng)隱現(xiàn)復(fù)蘇跡象

??從北京四批次集中供地房企參與度來(lái)看，本次出讓的6宗地塊共吸引近20家房企報(bào)名，每宗地塊平均有7家房企參拍，與三批次集中供地每宗地僅3家房企參拍情況相比，房企參與積極性大幅提升。

??從報(bào)名房企來(lái)看，國(guó)企、央企仍為參與主力，長(zhǎng)期活躍在北京市場(chǎng)的中國(guó)金茂、中海、建工、中建、華潤(rùn)、首開(kāi)、保利、招商、金隅均有報(bào)名。其中中國(guó)金茂表現(xiàn)最為積極，報(bào)名5宗,但未有斬獲；中海次之，報(bào)名4宗，斬獲1宗；建工也報(bào)名4宗，與保利組成聯(lián)合體斬獲1宗。

??中建系幾乎全員出動(dòng)，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報(bào)名，但斬獲不大，僅中建五局、中建方程聯(lián)合體作為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)托底門頭溝1宗地塊。

??廈門國(guó)貿(mào)再度出現(xiàn)在市場(chǎng)中，前期與大悅城控股組成聯(lián)合體逐鹿了北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，此次單獨(dú)出擊，在參拍時(shí)就顯示出高度意向，報(bào)名了3宗地塊，分別是北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)兩宗地塊和石景山古城地塊，不過(guò)最終以陪跑落幕。

??作為隸屬北京市國(guó)資委的三元嘉業(yè)在參與二批次小瓦窯地塊、三批次永豐地塊后，年內(nèi)第三次參與競(jìng)拍報(bào)名北京朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)兩宗地塊，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)后斬獲朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)1宗地塊，表現(xiàn)出積極參與北京市場(chǎng)的動(dòng)向。

??此次參與的其他企業(yè)如綠城、金地、京宸盛匯均未有斬獲。

??張凱表示，北京四批次土地拍賣總體來(lái)看熱度超出預(yù)期，主要受三方面因素影響：

??一是目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國(guó)各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一因素。遺憾的是除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如愿摘地。

??二是在今年四批次拍地以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，希望在今年四批次供地中有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。

??三是北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開(kāi)發(fā)能力，也將本次土地拍賣熱度推上了新臺(tái)階。

??此輪土地市場(chǎng)信心回暖或還與北京新房銷售端回暖有關(guān)。

??進(jìn)入10月份，得益于中央連出三條重磅利好，北京新房成交端持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)“三連升”，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅成交8552套，環(huán)比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1~10月，北京新建商品住宅累計(jì)成交57143套，較2021年1~10月下降25.22%。

??“11月份，針對(duì)房地產(chǎn)的支持政策更為頻繁，‘金融16條’從供需兩端全方位發(fā)力，‘第二支箭’和‘第三支箭’相繼落地，再加上央行宣布年內(nèi)第二次降準(zhǔn)，對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。”諸葛找房表示。