上海樓市“限售限價”,作用并不簡單

政策 2021-03-04 15:00:29 來源:易居中國

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??【易哥說】

??3月3日晚,上海樓市又出牛年調(diào)控新政,涉及七項舉措,其中最受關(guān)注的是兩個“限”——

??1、住房限售。對于優(yōu)先購房政策下購買的新房,在合同網(wǎng)簽備案 5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??2、拿地限價。在房價地價聯(lián)動的基礎(chǔ)上,商品住宅用地出讓實行限價競價。

??丁祖昱評樓市認(rèn)為當(dāng)前調(diào)控意在進(jìn)一步抑制樓市炒作,那么結(jié)合近期上海出臺的一系列密集調(diào)控政策,和同樣備受熱議的“五大新城”規(guī)劃建設(shè)來看,上海的從緊從嚴(yán)舉措會對樓市產(chǎn)生什么樣的影響?背后有沒有關(guān)聯(lián)城市發(fā)展的另有深意?讓我們來看看,他們是怎么分析的。

??「易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍」

??正式打響全面解決

??大城市住房問題的調(diào)控戰(zhàn)

??關(guān)于實施住房限售。對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房,在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??這一點其實是配合了此前積分購房政策等內(nèi)容??陀^上使得一些購房者可以獲得優(yōu)先購房權(quán)。同時,和其他城市做法一樣,對于一些優(yōu)先認(rèn)購的房源,普遍會設(shè)置限售的條件。此次上海的做法也是充分考慮到此類購房的實際,通過限售,進(jìn)一步限制此類住房的炒作。

??關(guān)于在房價地價聯(lián)動的基礎(chǔ)上,商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前,應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動房價查詢結(jié)果以及理性競價的承諾書,承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業(yè),規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示,后續(xù)加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

??這一點規(guī)定和此前上海普陀區(qū)部分地塊交易有一定的關(guān)聯(lián),當(dāng)時的土地交易也面臨了政府約談。從后續(xù)的情況看,在涉及住宅用地方面,房企一定要充分了解此類限價政策,在拿地方面理性報價,否則高價拿地王后,可能后續(xù)項目開發(fā)也會面臨較大的約束。

??關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的規(guī)定,嚴(yán)格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時,居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。

??對于企業(yè)購房進(jìn)行嚴(yán)管。這主要是兩個渠道。第一,企業(yè)購房后,其持有時間有約束,這樣可以防范企業(yè)進(jìn)行短線操作。第二,通過明確居民購房優(yōu)先的內(nèi)容,減少了企業(yè)搶房的現(xiàn)象。有助于真正保障購房居民家庭的購房權(quán)益,防范企業(yè)投資房產(chǎn)所帶來的困擾。

??「真叫盧俊」

??五大新城

??將成為上海房價的緩沖地

??一邊限價一邊搖號一邊限售,在一手房市場的態(tài)度已經(jīng)表達(dá)的很清楚了:就是一手房會便宜,但是一定傾斜給那些無房戶家庭就是一手房會便宜,但是一定傾斜給那些無房戶家庭。

??無房戶家庭買到一手就是賺到,但是不讓你快速賣掉就是防止你套現(xiàn)投機(jī),傾斜給你的確實是福利,但是房住不炒是更重要的一件事情。大家最近可以留意下后續(xù)項目的一手房價格,可能很快就會有直觀感受,這會成為一手市場未來很長一段時間的主旋律。

??當(dāng)然藏在里面的還有一個政策同樣不能夠被忽略:加大供應(yīng)。

??大家都知道,加大供應(yīng)很重要,但是在哪里加大供應(yīng)更加重要,因為上海的一手房相比較二手還是少的,所以一手這樣的格局主要會在哪里落地也成為一個關(guān)鍵考量因素。

??那么結(jié)合這些一手未來的核心供應(yīng)集中在五大新城,那么你就可以看到上海的態(tài)度,就是希望通過一手房來解決城市基礎(chǔ)剛需的問題。

??從戰(zhàn)略層面我們可以這樣來理解:

??第一,上海也需要用房產(chǎn)資源進(jìn)行搶人,但是不可能用整個上海的房產(chǎn)資源,所以五大新城成為重要的戰(zhàn)略釋放地,這里會成為城市房價的緩沖地。

??第二,加大供應(yīng),并且限價競價,這意味著剛需上車門檻已經(jīng)盡力為剛需降到最低,而這無疑會對人才流入埋了最深的一次伏筆:就是用好價格來搶人。

??再加上新城”居轉(zhuǎn)戶“年限由7年縮短為5年,以及落戶專項加分政策的吸引,這些調(diào)控,組合在一起,會很大程度增加未來五大新城的競爭力。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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