政策劉偉 李紅梅 曾冬梅 2023-09-04 09:49:31 來(lái)源:中房報(bào)
??趕在9月到來(lái)前,監(jiān)管部門(mén)集中釋放利好樓市消息。
??8月31日晚間,央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調(diào)整為20%,二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%;同時(shí)二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮20個(gè)基點(diǎn)。
??同時(shí),兩部門(mén)還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”),存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人,可以向房貸銀行提出申請(qǐng),以新的房貸來(lái)置換原來(lái)的房貸,新房貸的利率在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上加點(diǎn)幅度。
??“在當(dāng)前形勢(shì)下,監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行一定程度的松綁,會(huì)產(chǎn)生積極效應(yīng),釋放市場(chǎng)需求,并有望形成消費(fèi)流入市場(chǎng),促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定修復(fù)。”數(shù)位接受采訪的人士表示。
??近段時(shí)間,利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策頻出,包括認(rèn)房不認(rèn)貸、存量房貸利率下降和首付比例降低等。
??廣州龍湖御湖境項(xiàng)目的有關(guān)人士表示,認(rèn)房不認(rèn)貸的新政出臺(tái)后,咨詢的高意向客戶量明顯上漲,主要為外地戶口已有置業(yè)房貸未結(jié)清客戶,或在廣州工作的龍湖外地業(yè)主咨詢量較大。
??“對(duì)于這一次的新政,我們還是在等政策的落地,不過(guò),即使是政策落地了可能還要再等一等,因?yàn)閺哪壳皬V州和深圳‘認(rèn)房不認(rèn)貸’已經(jīng)政策落地的整體市場(chǎng)反饋來(lái)看,數(shù)據(jù)并不是特別理想,至少?zèng)]有我們想象中的爆發(fā)增長(zhǎng)。所以即便是現(xiàn)在‘金九銀十’的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)到了,但我們并不急于做營(yíng)銷(xiāo)等策略上的調(diào)整?!币晃谎肫髤^(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)在受訪時(shí)稱。
??信貸調(diào)整有兩個(gè)重點(diǎn)
??此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。
??具體來(lái)說(shuō),即不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”的城市和不實(shí)施“限購(gòu)”的城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
??調(diào)整的另一個(gè)重點(diǎn)是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
??各地可按照因城施策原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,對(duì)于首套來(lái)講,首付比例降低至兩成,這是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整,力度也是算大了。其實(shí),一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了,影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線,比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成,如果降低至兩成,那就大幅度降低購(gòu)房門(mén)檻。
??易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前,在二套房首付比例方面,北京的二套房首付比例最高,為60%~80%,其次是上海,最高為70%,蘇州、杭州、鄭州、沈陽(yáng)等城市的首付比例是40%。
??“此次對(duì)首付比例進(jìn)行調(diào)整,最受益的就是熱點(diǎn)城市,因?yàn)檫@類城市的二套房首付比例更高?!睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
??但是,對(duì)于首套剛需來(lái)講,首付比例降低只是一方面,更重要的是后面20~30年每個(gè)月房貸還款的費(fèi)用。張宏偉認(rèn)為,現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定,有可能影響首套購(gòu)房者還款,進(jìn)而抑制了首套需求的釋放。因此,期望后續(xù)有針對(duì)首套住房群體的、穩(wěn)定收入和增加收入的政策措施出臺(tái),穩(wěn)定收入預(yù)期,這樣也就穩(wěn)定了首套房的需求。這樣首套房需求的首付比例降低至兩成才有實(shí)際的意義,需求才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)和釋放。
??降低存量首套住房貸款利率
??近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。
??存量住房貸款利率的下降,對(duì)借款人來(lái)說(shuō),可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
??7月中旬以來(lái),央行持續(xù)發(fā)聲,推動(dòng)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
??中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示,值得關(guān)注的是,此次《通知》指出,“具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。因此對(duì)借款人而言,具體能夠降低多少利率,還要看原貸款發(fā)放時(shí)城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況。
??“下調(diào)存量房貸利率還是很有用的,比如2018~2021年利率高位買(mǎi)房的,可以少還月供,現(xiàn)在降一降,每個(gè)月能少還不少錢(qián),這樣點(diǎn)滴成河,就能給消費(fèi)騰出空間?!币晃荒暇┑馁?gòu)房者稱。
??貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也表示,降低存量房貸利率將有助于減輕存量客戶的月供壓力。以商貸100萬(wàn)元、年限20年、等額本息的方式計(jì)算,假設(shè)房貸利率降低15個(gè)基點(diǎn),月供將減少約80元,年度約節(jié)省950~1000元,30年累計(jì)節(jié)省1.9萬(wàn)~2萬(wàn)元。節(jié)省的還貸成本有望緩解居民提前還貸的局面,并有望形成消費(fèi)流入市場(chǎng),促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定修復(fù)。
??如何申請(qǐng)降低利率?
??此次《通知》指出符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,已簽訂合同但未發(fā)放的,以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
??在具體申請(qǐng)流程上,對(duì)于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng),也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務(wù)。
??調(diào)整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
??當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張鵬在受訪時(shí)稱,近期,政策層面頒布了一系列利好消息,包括認(rèn)房不認(rèn)貸、個(gè)稅改革,降低存量房貸利率,降低首付比例,是當(dāng)前形勢(shì)下監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)一定程度的松綁。
??從短期來(lái)看,這一系列政策必定會(huì)產(chǎn)生一些積極效應(yīng),能夠釋放一部分市場(chǎng)需求,尤其是一線城市的剛改客群和二、三線城市的剛需客群可能會(huì)增加一些置業(yè)意愿。但是,短期市場(chǎng)提升的程度取決于大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期和對(duì)發(fā)展的信心。
??“從中期來(lái)看,我認(rèn)為無(wú)法改變房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì),房地產(chǎn)已經(jīng)拋棄了傳統(tǒng)模式并且一去不復(fù)返,認(rèn)知的刷新一定會(huì)帶來(lái)模式的創(chuàng)新,房地產(chǎn)企業(yè)也一定要找到全新的發(fā)展動(dòng)能和增長(zhǎng)曲線?!睆堸i表示。
??他認(rèn)為,從遠(yuǎn)期來(lái)看,真正能夠刺激居民消費(fèi)的,是社會(huì)保障制度體系的逐步完善,需要從根本上解決失業(yè)、醫(yī)療、生育、教育、養(yǎng)老等維度的各種問(wèn)題,希望這也是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)要去著力賦能或參與的領(lǐng)域和方向。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論