??趕在9月到來前，監(jiān)管部門集中釋放利好樓市消息。

??8月31日晚間，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時二套房商業(yè)貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率上浮20個基點。

??同時，兩部門還聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱“《通知》”），存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請，以新的房貸來置換原來的房貸，新房貸的利率在貸款市場報價利率上加點幅度。

??“在當前形勢下，監(jiān)管部門對房地產進行一定程度的松綁，會產生積極效應，釋放市場需求，并有望形成消費流入市場，促進宏觀經濟穩(wěn)定修復?！睌?shù)位接受采訪的人士表示。

??近段時間，利好房地產市場的政策頻出，包括認房不認貸、存量房貸利率下降和首付比例降低等。

??廣州龍湖御湖境項目的有關人士表示，認房不認貸的新政出臺后，咨詢的高意向客戶量明顯上漲，主要為外地戶口已有置業(yè)房貸未結清客戶，或在廣州工作的龍湖外地業(yè)主咨詢量較大。

??“對于這一次的新政，我們還是在等政策的落地，不過，即使是政策落地了可能還要再等一等，因為從目前廣州和深圳‘認房不認貸’已經政策落地的整體市場反饋來看，數(shù)據(jù)并不是特別理想，至少沒有我們想象中的爆發(fā)增長。所以即便是現(xiàn)在‘金九銀十’的時間點已經到了，但我們并不急于做營銷等策略上的調整?！币晃谎肫髤^(qū)域營銷總監(jiān)在受訪時稱。

??信貸調整有兩個重點

??此次差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的重點一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。

??具體來說，即不再區(qū)分實施“限購”的城市和不實施“限購”的城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

??調整的另一個重點是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

??各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢和調控需要，自主確定轄區(qū)內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，對于首套來講，首付比例降低至兩成，這是繼2008年金融危機之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整，力度也是算大了。其實，一部分二線城市、三四線城市已經降低至兩成了，影響較大的城市為一線城市、強二線，比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低購房門檻。

??易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，在二套房首付比例方面，北京的二套房首付比例最高，為60%～80%，其次是上海，最高為70%，蘇州、杭州、鄭州、沈陽等城市的首付比例是40%。

??“此次對首付比例進行調整，最受益的就是熱點城市，因為這類城市的二套房首付比例更高?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??但是，對于首套剛需來講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20～30年每個月房貸還款的費用。張宏偉認為，現(xiàn)在經濟與收入預期都不穩(wěn)定，有可能影響首套購房者還款，進而抑制了首套需求的釋放。因此，期望后續(xù)有針對首套住房群體的、穩(wěn)定收入和增加收入的政策措施出臺，穩(wěn)定收入預期，這樣也就穩(wěn)定了首套房的需求。這樣首套房需求的首付比例降低至兩成才有實際的意義，需求才會真正實現(xiàn)和釋放。

??降低存量首套住房貸款利率

??近年來我國房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優(yōu)化資產負債均有訴求。

??存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

??7月中旬以來，央行持續(xù)發(fā)聲，推動商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

??中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶表示，值得關注的是，此次《通知》指出，“具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。因此對借款人而言，具體能夠降低多少利率，還要看原貸款發(fā)放時城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況。

??“下調存量房貸利率還是很有用的，比如2018～2021年利率高位買房的，可以少還月供，現(xiàn)在降一降，每個月能少還不少錢，這樣點滴成河，就能給消費騰出空間。”一位南京的購房者稱。

??貝殼研究院市場分析師劉麗杰也表示，降低存量房貸利率將有助于減輕存量客戶的月供壓力。以商貸100萬元、年限20年、等額本息的方式計算，假設房貸利率降低15個基點，月供將減少約80元，年度約節(jié)省950～1000元，30年累計節(jié)省1.9萬～2萬元。節(jié)省的還貸成本有望緩解居民提前還貸的局面，并有望形成消費流入市場，促進宏觀經濟穩(wěn)定修復。

??如何申請降低利率？

??此次《通知》指出符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

??在具體申請流程上，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。

??調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

??當代置業(yè)董事會主席張鵬在受訪時稱，近期，政策層面頒布了一系列利好消息，包括認房不認貸、個稅改革，降低存量房貸利率，降低首付比例，是當前形勢下監(jiān)管部門對房地產一定程度的松綁。

??從短期來看，這一系列政策必定會產生一些積極效應，能夠釋放一部分市場需求，尤其是一線城市的剛改客群和二、三線城市的剛需客群可能會增加一些置業(yè)意愿。但是，短期市場提升的程度取決于大家對未來的預期和對發(fā)展的信心。

??“從中期來看，我認為無法改變房地產行業(yè)的大趨勢，房地產已經拋棄了傳統(tǒng)模式并且一去不復返，認知的刷新一定會帶來模式的創(chuàng)新，房地產企業(yè)也一定要找到全新的發(fā)展動能和增長曲線。”張鵬表示。

??他認為，從遠期來看，真正能夠刺激居民消費的，是社會保障制度體系的逐步完善，需要從根本上解決失業(yè)、醫(yī)療、生育、教育、養(yǎng)老等維度的各種問題，希望這也是未來房地產行業(yè)要去著力賦能或參與的領域和方向。