??2023年10月16日，杭州住保房管發(fā)布《關于優(yōu)化調整房地產市場調控措施的通知》，將杭州市住房限購范圍調整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

??至此，除主城4區(qū)外，杭州限購全部取消。

??2023年至今，杭州已多次調整限購政策，但每次都是“擠牙膏”式調整。如4月13日，杭州錢塘區(qū)放寬限購外地戶籍只需1個月社保即可購房，同日杭州放寬戶籍政策，已就業(yè)35周歲以下大專學歷可落戶。

??作為強二線城市中的熱點城市，一直以來，杭州的限購門檻，僅次于4大一線城市。此次對限購大幅放松，對杭州市場來說最大的變化是類似蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區(qū)市場，將沒有限購約束，這將為市場注入更多購買力。

??10月16日，杭州發(fā)布《關于優(yōu)化調整房地產市場調控措施的通知》（下稱《通知》）調整住房限購范圍，其中最受關注的是以下兩點：

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??僅主城4區(qū)還限購

??《通知》明確優(yōu)化住房限購政策，將本市住房限購范圍調整為：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

??在此之前，杭州市限購范圍為：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)。

??2

??只要有社保記錄就可以買房

??《通知》明確本市戶籍家庭在本市限購范圍內限購2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內有繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅記錄的，在本市限購范圍內限購1套住房。

??在此之前，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保或個稅。

??在整體房地產行業(yè)進入深度調整期的背景下，2023年三季度，政治局會議定調行業(yè)供需關系發(fā)生重大轉變，以此為分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉向“托舉并用”，地方政策松綁加力提速。

??尤其是9月以來，迎來了核心城市限購松綁潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前，已有包括南京、大連、濟南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內的10個城市全面取消限購，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長沙、成都、杭州等城市限購縮圍。

??從結果來看，首個松綁的一線城市廣州及與杭州一樣的熱點強二線城市成都都在9月底對限購進行了部分松綁，但這兩個城市表現(xiàn)分化。

??其中，熱點恒熱的成都整體市場延續(xù)高位運行。在828和926新政疊加下，整體市場保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，據(jù)克而瑞問卷調研（61個樓盤樣本）：58%項目來訪量有上漲，51%項目認購量有上漲，來訪量表現(xiàn)優(yōu)于認購表現(xiàn)；國慶期間，熱銷項目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項目占比近3成，高新區(qū)大漲項目占比近2成，144㎡以上不限購產品流速明顯提高。

??然而作為一線城市的廣州則表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動不大，區(qū)域分化持續(xù)加劇。其中中心區(qū)改善需求較旺，去化約2成；番禺區(qū)解除限購后，市場活躍度上升，加上熱盤華潤長隆萬博悅府首開熱銷，整體去化在45%；遠郊市場競爭激烈，成交集中高性價比項目。增城長期以價換量，推新項目以“小量快跑”策略帶動成交。

??由此可見，核心城市限購松綁政落地效果不一。對于本就市場熱度較高的城市和區(qū)域而言，“限購局部松綁”可擴大購房基數(shù)，調動居民短期內購房積極性，但是對于仍處于調整期的區(qū)域和城市而言，“限購局部松綁”并不會對整體市場產生較大的拉動作用。

??我們認為，對于杭州這樣的熱點區(qū)域來說，此次限購松綁將在一定程度上對市場起到推動作用，只要四季度供應保持充裕，接下來的成交熱度有望保持。

??從此次發(fā)布的政策來看，除了限購松綁之外，《通知》還對“認房不認貸”、二手住房公積金貸款年限延長、新建商品住房公證搖號公開銷售規(guī)則等進行了說明和調整。其目的還是在于激活杭州市場。

??如公積金貸款二手住房房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年，變相降低了首付及月供壓力，對房齡較大的二手房流轉產生積極影響。

??又如“認房不認貸”中購買限購范圍內住房的，只核查購房家庭在限購范圍內的住房情況，購買非限購范圍內住房的，只核查購房家庭在所購房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況，這對置換需求有一定的釋放作用。

??兩者結合，能更有效推動“賣舊買新”市場運轉。

??從長遠來看，杭州熱度能否持續(xù)還是主要取決于二手房市場能否復蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進而對新房市場形成有效支撐，使得杭州市場變得更加健康平穩(wěn)發(fā)展。

??總體來看，在核心一二線城市“認房不認貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，新房成交存在一定的回升空間，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增，維持弱復蘇。

??未來地方政策仍有進一步優(yōu)化調整空間，核心城市均有望大幅放寬甚至取消限購。北上深等一線城市或將緊隨廣州調整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調整，比如遠郊區(qū)域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。