觀點(diǎn)秦龍 2020-02-17 16:54:13 來源:中房報
??“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,這是一個重大抉擇。”在回顧2019年房地產(chǎn)形勢時,中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛這樣說到,中央的這個正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問題的決心,而且顯示了對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對駕馭經(jīng)濟(jì)政策的自信,從而倒逼市場主體和地方政府徹底丟掉幻想。
??在專訪過程中,這位睿智的中國經(jīng)濟(jì)智囊頻出金句,“當(dāng)前的樓市均衡是‘刀刃上’的弱均衡,當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是‘鐵令下’的弱穩(wěn)定”“中央調(diào)控不動搖和基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐,決定著‘市場的穩(wěn)’,而持續(xù)調(diào)控和改革的力度和節(jié)奏影響著‘市場的變’”。
??作為社科院資深專家的倪鵬飛,對于2020年的房地產(chǎn)形勢研判道,樓市的調(diào)控政策總體基調(diào)不會變化,2020年樓市仍將會在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行,保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢。
??中國房地產(chǎn)報:過去的一年什么事件令您印象深刻,為什么?
??倪鵬飛:印象最深刻的是中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。 2019年7月30日,中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作,提出堅持房子是用來住的不是用來炒的定位,落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
??這是就房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵方面第一次做出明確定位。最近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大,國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定,中國經(jīng)濟(jì)需要增長的動力,房地產(chǎn)過去曾常作為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑的手段,但其過度發(fā)展已經(jīng)給中國經(jīng)濟(jì)埋下隱患,也是中國經(jīng)濟(jì)需要調(diào)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容。是繼續(xù)延續(xù)傳統(tǒng)辦法維持當(dāng)前增長讓問題未來更嚴(yán)重還是不用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)增長,敢于擔(dān)當(dāng),堅定決心,頂住壓力、保持定力,堅持持續(xù)調(diào)控不動搖,并以“壯士斷腕”意志解決房地產(chǎn)問題,在宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險和樓市調(diào)控面臨多重兩難的政策選擇的關(guān)鍵時刻,中央的這個正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問題的決心,而且顯示了對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對駕馭經(jīng)濟(jì)政策的自信,既向市場發(fā)出明確的信號,也向各級政府部門做出了明確的指示和要求。無論對住房發(fā)展還是對宏觀經(jīng)濟(jì),無論對市場運(yùn)行還是對市場預(yù)期,無論對市場主體還是對政府部門,都具有重要影響,從而倒逼市場主體和地方政府徹底丟掉幻想,真正改弦更張,切實按照新發(fā)展理念的高質(zhì)量發(fā)展要求,調(diào)整經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向,著力發(fā)展實體經(jīng)濟(jì),回歸住房的民生初心,保障全體居民住有宜居。
??中國房地產(chǎn)報:如果用一個詞來評價2019年的房地產(chǎn)市場會是什么?為什么?
??倪鵬飛:2019年房地產(chǎn)市場用一個詞概括是“盡如所期”。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2019年的樓市提出的目標(biāo)是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預(yù)期”,2019年的樓市走進(jìn)預(yù)期的穩(wěn)定區(qū)間,呈現(xiàn)“年穩(wěn)季變,空間分化”的態(tài)勢,實現(xiàn)了“三穩(wěn)”目標(biāo)。這主要源自持續(xù)實施的樓市調(diào)控。中央調(diào)控不動搖和基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐決定著“市場的穩(wěn)”,而持續(xù)調(diào)控和改革的力度和節(jié)奏影響著“市場的變”。
??中國房地產(chǎn)報:最近,中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開,針對住房領(lǐng)域,再提“房住不炒”“穩(wěn)房價穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)預(yù)期”促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等,對于會議內(nèi)容您怎么看?
??倪鵬飛:中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于住房問題定調(diào)十分清楚的,也是對之前政策的重溫、強(qiáng)調(diào)和完善。但是個別機(jī)構(gòu)及專家的解讀不夠準(zhǔn)確,一定程度上會誤導(dǎo)市場決策。
??中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)全面落實因城施策和建立三穩(wěn)長效管理機(jī)制:首先,表明重要樓市調(diào)控不動搖的決心和意志,是向市場傳達(dá)清晰明確的信息,也是向各級政府和相關(guān)部門提出明確的要求和指示。
??其次,全面落實因城市施策既是要求各級政府及相關(guān)部門都要見行動,也是要求全面理解“因市施策,一城一策”即通過因地制宜的不同措施,達(dá)到所有城市樓市穩(wěn)定的相同目標(biāo)。再次,建立三穩(wěn)管理長效機(jī)制是在之前的調(diào)控的基礎(chǔ)上新的更高的要求,即是探索和建立制度化和機(jī)制化的調(diào)控政策,可以使得調(diào)控不僅更加精準(zhǔn)而且可以相機(jī)變動,從而更以達(dá)到調(diào)控的靈活性、前瞻性和針對性,從而更好地實現(xiàn)樓市平穩(wěn)和房住不炒的目標(biāo)。
??2020年樓市的調(diào)控政策總體基調(diào)不會變化,但是,第一,調(diào)控政策將進(jìn)一步完善化和機(jī)制化。如:將會基本建立住房、土地和金融的全國監(jiān)測和監(jiān)管體系,將會完善住房、土地和金融調(diào)控的聯(lián)動機(jī)制,將會探索金融、土地、稅收的“因城施策”的調(diào)控機(jī)制。第二,調(diào)控政策將會因時因地相機(jī)微調(diào),一方面,各地市場的分化和變動差異,各地因城施策,出臺的政策或者政策的松緊會有更多的調(diào)整。另一方面,由于市場短期波動,房地產(chǎn)金融和土地調(diào)控政策的松緊節(jié)奏也會相應(yīng)變動。第三,“支持住和抑制炒”政策同時發(fā)力?!胺孔〔怀础钡娜鏈?zhǔn)確的政策含義是支持住和抑制炒兩個方面,在炒被抑制住之后,合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應(yīng)支持,因此對于過去因為抑制炒而誤傷合理需求的政策,隨著市場環(huán)境趨穩(wěn),樓市調(diào)控政策走向完善,未來也將會做出矯正和調(diào)整。
??中國房地產(chǎn)報:對于2020年的房地產(chǎn)市場有什么判斷?
??倪鵬飛:雖然樓市內(nèi)外環(huán)境和影響因素復(fù)雜多變,在2019年走進(jìn)調(diào)控預(yù)設(shè)區(qū)間的基礎(chǔ)上,2020年樓市仍將會在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行,保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢。
??第一,在總體上,市場繼續(xù)保持降溫通道。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,不會出現(xiàn)劇烈的波動。具體看,商品房價格同比增幅保持在5%~8%,商品房銷售額同比增幅5%~10%,商品房銷售面積同比增幅將保持在-1%到2%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%~10%區(qū)間內(nèi)。所以,首先是需求依然較大。商品房的三大需求即新市民剛性需求、老市民改善性需求、各種拆遷改造的重置需求依然保持增長,也決定著市場相對樂觀的預(yù)期。其次,炒房的利益機(jī)制沒有完全消除。從短期收益風(fēng)險比較分析,金融機(jī)構(gòu)仍然傾向?qū)①Y金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,土地出讓和房地產(chǎn)稅費(fèi)仍然是地方政府收入的重要來源。由于投資工具相對較少,居民資金缺乏出口,一些人仍傾向?qū)⒎慨a(chǎn)作為保值的工具。再次,樓市調(diào)控不太可能放松?;谏鲜龇康禺a(chǎn)的市場走勢、樓市存在的問題,以及房地產(chǎn)問題對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,中央政府調(diào)控樓市的決心和意志不可能改變,而且調(diào)整的制度更加完善、機(jī)制更加健全,持續(xù)調(diào)控將使市場運(yùn)行處在預(yù)期的區(qū)間內(nèi)。
??第二,在時間上,降溫中有起伏和波動。價格增幅個別月份可能較高,個別月份可能負(fù)增長, 商品房銷售面積個別月份可能再出現(xiàn)負(fù)增長。投資也可能繼續(xù)保持延續(xù)多年的前高后低走勢。原因在于:一方面,樓市外部環(huán)境的沖擊,樓市自身供求關(guān)系變化以及預(yù)期的變化調(diào)整,樓市將處在波動之中。另一方面,為了確保樓市穩(wěn)定使樓市保持在一定的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行,調(diào)控政策也根據(jù)樓市當(dāng)期或未來可能的變化,進(jìn)行不斷的微調(diào),市場上升到一定程度調(diào)控將會加碼,市場下降到一定幅度調(diào)控將會有所放松。。
??第三,在空間上,城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年,一二線城市總體上市場上行壓力有一定增加,價格、銷售和投資增幅有波動,趨勢是增長主導(dǎo);三四線城市市場向下的壓力再增加,庫存可能再度增加。主要因為:經(jīng)濟(jì)基本面決定樓市在空間上持續(xù)分化。一二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟(jì)和人口的分化將持續(xù)。2020年國家一些區(qū)域政策調(diào)整以及新的區(qū)域規(guī)劃陸續(xù)出臺將加劇分化。過去兩年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒有行政限制和棚戶區(qū)改造等因素的影響,四五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現(xiàn)過熱,從而放大了價格泡沫和增加了潛在供給,進(jìn)而可能強(qiáng)化了樓市空間的分化。
??第四,在風(fēng)險上,總體下降且風(fēng)險可控。房價、地價、預(yù)期的平穩(wěn)將使得房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步得到吸收并走上去泡沫降風(fēng)險的良性循環(huán)之路。
??不過,當(dāng)前的樓市均衡是“刀刃上”的弱均衡,當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的弱穩(wěn)定,任何房地產(chǎn)調(diào)控的動搖和操作不當(dāng),都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場運(yùn)行滑出合理區(qū)間,也可能導(dǎo)致個別問題主體、薄弱環(huán)節(jié)和過熱區(qū)域風(fēng)險擴(kuò)大。因此,一方面,要堅持調(diào)控不動搖,加快制度改革和機(jī)制建設(shè)。另一方面,要不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),在實踐中提升調(diào)控的技術(shù)水平。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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