公司丁祖昱 2020-09-28 08:44:05 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??近日,萬(wàn)科南方區(qū)域媒體會(huì)上,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在表示,“三道紅線”的影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的改革,“三道紅線”之后所有的企業(yè)發(fā)展上再次來(lái)到了同一起跑線,一切都?xì)w零,原來(lái)所有的優(yōu)勢(shì)、所有的做法可能都不成立了。
??郁亮將房地產(chǎn)行業(yè)分為三個(gè)階段,分別是:
??1、2002年前的土地紅利階段,誰(shuí)能拿到地,誰(shuí)就賺錢(qián);
??2、2002年后的金融紅利階段,從資本市場(chǎng)獲得越多的支持,金融手段用得越充分,就能買(mǎi)越多土地;
??3、“三道紅線”開(kāi)始,金融紅利時(shí)代結(jié)束,行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。
??據(jù)我們對(duì)比30強(qiáng)房企和“三道紅線”踩線情況發(fā)現(xiàn),TOP30強(qiáng)中,目前有7家房企一條線都沒(méi)有踩,5家房企全部踩線,優(yōu)秀品牌房企踩線較少,這主要是由于在“三道紅線”出來(lái)以前,就已經(jīng)有很多房企開(kāi)始著手降負(fù)債。
??9月26日,媒體有消息稱(chēng),監(jiān)管部門(mén)要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。我們認(rèn)為,目前還有一個(gè)適應(yīng)和調(diào)整的過(guò)程,相信隨著下半年各大房企戰(zhàn)略調(diào)整,明年發(fā)布年報(bào)之時(shí),這三項(xiàng)指標(biāo)便會(huì)有比較大的改善。
??隨著“三道紅線”的落地實(shí)施,部分房企也將面臨融資難題,這將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響:如土地市場(chǎng)降溫,新房銷(xiāo)售加速等。
??尤其是那些觸碰紅線的房企,更要加緊供貨、積極營(yíng)銷(xiāo)、搶收業(yè)績(jī),通過(guò)增加銷(xiāo)售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表。
??“三道紅線”下,未來(lái)高增長(zhǎng)將一去不復(fù)返。
??01
??“三道紅線”下
??房企對(duì)資金使用將更加審慎
??“三道紅線”來(lái)自8月20日住建部和央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì),明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。
??隨后便傳出“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn):剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。
??根據(jù)“三道紅線”,對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過(guò)5%-15%。
??9月26日財(cái)聯(lián)社消息稱(chēng),從知情人士處獨(dú)家獲悉,監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。同時(shí)提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施,房企每月15日前需提交監(jiān)管部門(mén)下發(fā)的監(jiān)測(cè)表,共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。
??自房企融資“三條紅線”門(mén)檻放出后,8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。
??開(kāi)發(fā)投資額增速增長(zhǎng)放緩主要原因是房企融資環(huán)境預(yù)期收緊下,新開(kāi)工與土地購(gòu)置投資削減,8月房企房屋新開(kāi)工同比增速較7月收窄8.9個(gè)百分點(diǎn),土地成交價(jià)款累計(jì)同比增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。
??受房企融資“三道紅線”預(yù)期影響,房企對(duì)自身資金使用將更加審慎,預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)縮減土地投資。
??同時(shí),隨著融資環(huán)境再度收緊,融資“三道紅線”勢(shì)必將倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。短期內(nèi),不少房企將通過(guò)增加銷(xiāo)售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表。
??02
??核心一二線市場(chǎng)需求堅(jiān)挺
??三四線仍舊面臨較大下行壓力
??事實(shí)上,受疫情影響,今年各大企業(yè)一直都在搶銷(xiāo)售、抓回款。易居百城代理項(xiàng)目顯示,在疫情影響下,多省市售樓處一度“停擺”,2月百城首開(kāi)項(xiàng)目平均大定簽約率跌至6%的歷史低位。疫后隨著各行各業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖,2020年8月百城首開(kāi)項(xiàng)目平均大定簽約率達(dá)47%,同比增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),較2018年以來(lái)月均也增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)。
??圖:2018年1月-2020年8月
??數(shù)據(jù)來(lái)源:易居
??百城首開(kāi)項(xiàng)目當(dāng)天平均大定簽約率
??圖:2019年1月-2020年8月
??數(shù)據(jù)來(lái)源:易居
??具體城市來(lái)看,一線城市北上廣深市場(chǎng)延續(xù)高活躍度,同比漲幅皆超30%,廣州更是創(chuàng)近年來(lái)單月新高,在供應(yīng)明顯放量的作用下,深圳單月成交創(chuàng)年內(nèi)新高,同比大增56%,首開(kāi)便告售罄的項(xiàng)目仍不在少數(shù)。
??重點(diǎn)二三線城市中,濟(jì)南單月同比增長(zhǎng)最為突出,疫后濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇,成交逐月回升,并創(chuàng)近年來(lái)單月新高,同比增長(zhǎng)超兩倍。成都環(huán)比漲幅最為突出,漲幅達(dá)到64%,單月熱度進(jìn)一步上升。
??調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)后,東莞、杭州、南京和寧波等市場(chǎng)短期影響不明顯,成交持續(xù)高位運(yùn)行,同比漲幅皆超50%。尤其是杭州,在政策加碼后市場(chǎng)熱度未減,潛在置業(yè)客群認(rèn)購(gòu)依舊踴躍,近半項(xiàng)目首開(kāi)當(dāng)天即售罄。
??表:2020年7、8月27個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市
??首開(kāi)當(dāng)天便售罄項(xiàng)目(套、元/平方米)
??數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
??表:8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)
??一二線城市新房成交數(shù)據(jù)(萬(wàn)平方米)
??數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
??與此同時(shí),不少城市成交仍然處于低迷狀態(tài)。大連、福州和??诘仁袌?chǎng)則整體低迷,成交同、環(huán)比雙降,同比跌幅都在20%以上。此外,中西部地區(qū)重慶鄭州成交明顯走弱,同比跌幅也在20%左右。
??綜合來(lái)看,核心一二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺,且有強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力支撐,房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好,成交量?jī)r(jià)有望保持在高位。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線城市市場(chǎng)需求相較羸弱,疫情影響下市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力更是透支,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。
??雖然核心一二線城市市場(chǎng)依舊火熱,但受疫情影響,2020年上半年房企整體償債指標(biāo)都在走弱,償債壓力和融資成本加大。
??在“三道紅線”壓力下,部分觸線房企為了促銷(xiāo)售、抓回款、降負(fù)債,或?qū)㈤_(kāi)始回歸購(gòu)買(mǎi)力更為強(qiáng)勁的一二線城市。
??03
??盈利指標(biāo)持續(xù)下行
??“高增長(zhǎng)”一去不復(fù)返
??總體來(lái)看,“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展,對(duì)靠高財(cái)務(wù)杠桿,盈利能力較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)將是較大考驗(yàn)。
??2020年受疫情影響,市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏整體后移,房企項(xiàng)目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度普遍延緩,收入無(wú)法如期確認(rèn),營(yíng)業(yè)收入增速較去年同期進(jìn)一步明顯放緩。從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看,2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來(lái)的下行趨勢(shì),且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
??我們通過(guò)對(duì)歸母凈利潤(rùn)以及凈利率、歸母凈利率等指標(biāo)進(jìn)行橫向與縱向比較發(fā)現(xiàn),在盈利下行趨勢(shì)下,不少歷年盈利能力較強(qiáng)的房企也遭遇滑鐵盧,利潤(rùn)增長(zhǎng)上,上半年招商蛇口、禹洲集團(tuán)、金融街、國(guó)瑞置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)均失速,增速下滑嚴(yán)重。
??部分典型房企利潤(rùn)率表現(xiàn)
??數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)年報(bào)、CRIC
??行業(yè)盈利指標(biāo)的持續(xù)下行受多重因素影響,首先是土地成本因素影響,自2018年以來(lái),2016、2017年高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,推高營(yíng)業(yè)成本,部分房企盈利開(kāi)始承壓,今年受疫情影響,問(wèn)題更加集中和突出。
??其次,在部分城市的政策調(diào)控上,售價(jià)受限價(jià)管制,在備案銷(xiāo)售制度下,房企難以通過(guò)提高項(xiàng)目售價(jià)提高利潤(rùn)空間,導(dǎo)致土地預(yù)期增值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
??在產(chǎn)品定位上,剛需剛改項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)和產(chǎn)品溢價(jià)都會(huì)較低,因此這類(lèi)項(xiàng)目所占比例和結(jié)轉(zhuǎn),也會(huì)影響到項(xiàng)目盈利。今年上半年受疫情影響,許多房企采取折價(jià)讓利策略推動(dòng)銷(xiāo)售,也在某種程度上拉低了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。
??與此同時(shí),一些擴(kuò)張型房企為加速去化,采取以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略,也是導(dǎo)致毛利下降的原因之一。
??我們認(rèn)為,未來(lái)市場(chǎng)在“三道紅線”壓力下,原本“三高”模式銷(xiāo)售策略難以為繼,高增長(zhǎng)也將一去不復(fù)返,未來(lái)如何提升盈利能力將會(huì)成為企業(yè)核心命題。
??綜合來(lái)看,“三道紅線”對(duì)房企融資規(guī)模的直接限制,可謂是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的一種顛覆。對(duì)于一些擴(kuò)張型房企來(lái)說(shuō),“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略是否具有可持續(xù)性,企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
??隨著盈利能力成為企業(yè)的核心價(jià)值之一,未來(lái)開(kāi)發(fā)商們也應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力,以提升項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)。
??與此同時(shí),就像郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域媒體會(huì)上說(shuō)的那樣,未來(lái)行業(yè)對(duì)企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)能力也提出了更高的要求,隨著整體行業(yè)盈利指標(biāo)的持續(xù)下行,做好成本壓縮和管控也將成為企業(yè)必修課之一。
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 264 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 236
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 154 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 59
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論