??因A股IPO嚴(yán)格的審核制度，對(duì)關(guān)聯(lián)交易有一定的要求，房企分拆物業(yè)上市，大多奔赴香港。

??在物企爭(zhēng)相進(jìn)軍港股市場(chǎng)的大潮涌動(dòng)下，A股物業(yè)股則顯得有些形單影只。截止目前，34家上市物企中，僅有3家A股企業(yè)。

??2018年2月1日，南都物業(yè)正式登陸資本市場(chǎng)，成為A股物業(yè)第一股。2019年12月3日，新大正時(shí)隔近2年時(shí)間，破冰A股。2019年12月16日，擁有上億規(guī)模的招商積余也正式在深圳證券交易所上市。

??浙江的南都物業(yè)、重慶的新大正、深圳的招商積余成為A股僅有的“三朵金花”，他們?cè)贏股市場(chǎng)表現(xiàn)如何，和H股物企相比又有哪些不同？物企分化逐漸加劇，誰(shuí)能打贏下半場(chǎng)？

??奔跑的大象

??隨著上周A股上市物企三季報(bào)的陸續(xù)發(fā)布，三家物企截止三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)塵埃落定。

??招商積余以59.74億元的營(yíng)收總額拔得頭籌。截止2020年9月30日，招商積余凈利率達(dá)3.27億元，同比增長(zhǎng)136.61%。

??南都物業(yè)截止2020年9月30日，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.17億元；凈利潤(rùn)達(dá)1.05億元；凈利率為10.32%。

??而新大正營(yíng)收僅為8.93億元，凈利潤(rùn)為8995.69萬(wàn)元，處于墊底位置。

??相比南都物業(yè)和新大正，規(guī)模效益在招商積余身上體現(xiàn)的淋漓盡致，作為招商積余控股股東，招商蛇口可以為其輸送項(xiàng)目資源。

??2020年招商積余也在不斷通過(guò)收并購(gòu)、外拓的方式迅速提升在管面積規(guī)模。

??截止2020年6月31日，招商積余物業(yè)管理項(xiàng)目為1315個(gè)，管理面積達(dá)1.72億平，較2019年底1.5億平增長(zhǎng)12.6%，進(jìn)駐主要城市70個(gè)。住宅項(xiàng)目420個(gè)，管理面積達(dá)8603萬(wàn)平方米，非住宅項(xiàng)目895個(gè)，管理面積達(dá)8590萬(wàn)平方米。

??2020年上半年，招商積余凈增加管理面積1927萬(wàn)平米，來(lái)自控股股東的有703萬(wàn)平米，外拓項(xiàng)目在管面積占比達(dá)60%。

??同作為獨(dú)立第三方物企的新大正和南都物業(yè)，由于缺乏母公司的強(qiáng)力支持，只能通過(guò)自身招投標(biāo)以及收并購(gòu)來(lái)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，速度緩慢。

??截止上半年，新大正和南都物業(yè)合約面積不足招商積余在管面積的零頭。

??在三只A股物業(yè)股中，招商積余無(wú)論從在管規(guī)模，還是營(yíng)收和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，都是遙遙領(lǐng)先，如同一頭快速奔跑的大象。

??低利潤(rùn)率之憂(yōu)

??許永軍自2019年底接過(guò)帥印，成為招商積余的董事長(zhǎng)。對(duì)于招商積余，他的籌劃是，“未來(lái)招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上的集團(tuán)軍”，未來(lái)要把持有型物業(yè)成熟一個(gè)就要放一個(gè)到招商積余。未來(lái)5年內(nèi)，招商蛇口持有型物業(yè)的資產(chǎn)會(huì)達(dá)到1500億左右，占6000多億總資產(chǎn)的1/4。

??雖然招商積余取得了營(yíng)收和凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，但是，招商積余利潤(rùn)率長(zhǎng)期偏低，是擺在其面前的一道難題。

??2016年到2019年，招商積余凈利率分別為2.5%、2.56%、12.88%、4.71%。除了2018年毛利率有所提高外，其余年份均低于5%。

??2020年三季報(bào)顯示，招商積余利潤(rùn)率僅為5.47%。相比半年報(bào)的4%凈利潤(rùn)率略有增長(zhǎng)，但相比物業(yè)行業(yè)的平均利潤(rùn)率，仍低了不少。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，29家上市物企的平均凈利率為14.72%。

??A股上市的三家物企成績(jī)表現(xiàn)各異，與其說(shuō)誰(shuí)更勝一籌，倒不如說(shuō)贏過(guò)自己才是最大的贏家，畢竟在這場(chǎng)賽道中，參照物太少。對(duì)比H股物企表現(xiàn)，或許能找到這三家物企更準(zhǔn)確的定位。

??從上半年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，在管面積中，僅招商積余超過(guò)均值，新大正和南都物業(yè)均位于均值以下；營(yíng)收情況也是如此，招商積余38.7億元位居第四位，新大正和南都物業(yè)僅位于中位水平，低于均值。

??而三只A股物業(yè)股，凈利率排名都不高。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，在被統(tǒng)計(jì)的29家上市物企中，南都物業(yè)排名第20位，新大正排名第22位，招商積余則處于這29家上市物企的末位。