公司丁祖昱 2020-11-12 09:06:15 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??自8月20日住建部和央行在重點(diǎn)房企座談會(huì)上提出“三條紅線”至今已過去近三個(gè)月。按照已知的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn),房企被劃分為“紅-橙-黃-綠”四檔管理。
??受此影響,三季度房企投資金額大幅下滑26%,尤其9月份,TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌,單月投資金額較二季度均值下降42%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯將會(huì)被重構(gòu),未來高增長(zhǎng)將一去不復(fù)返。
??具體到不同檔位的房企來看,投資分化日益明顯,紅、橙兩檔房企拿地力度顯著放緩,投資踩“剎車”,9、10月份平均投資金額較前8月平均分別下降了25%、22%,綠檔房企則保持穩(wěn)定,單月投資金額并未出現(xiàn)斷崖式下跌,受到政策調(diào)控影響較小。
??在高增長(zhǎng)不復(fù)存在的大背景下,企業(yè)如何在發(fā)展過程中保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健,順利跨越周期風(fēng)險(xiǎn),成為需要思考的重要命題。
??01
??紅檔房企投資金額下降25%
??8月20日發(fā)布的“三條紅線”資管新規(guī),成為房企年內(nèi)投資轉(zhuǎn)折的“分水嶺”,房企整體投資力度持續(xù)下降,拿地表現(xiàn)分化明顯。
??具體來看,紅色檔位房企9、10月份平均投資金額較前8月平均下降了25%,橙色檔位房企也大幅下降了22%,黃色檔位房企投資力度降幅則縮小至12%。
??反觀綠檔房企,投資力度僅微降2%,幾乎沒有受到影響,整體保持穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)中報(bào)、CRIC
??以TOP50房企陣營(yíng)來看,四檔房企的投資變化更為明顯。紅、橙、黃三檔房企單月投資金額從9月開始下行,9-10月份投資金額較年內(nèi)最高峰下降70%左右,政策影響力度較大。
??綠色檔企業(yè)9-10月拿地金額仍然居高不下,其中10月份拿地金額甚至出現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì),整體投資節(jié)奏保持穩(wěn)健偏積極,相較于年內(nèi)拿地峰值,9、10月份僅微降8%和5%。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)中報(bào)、CRIC
??從拿地銷售比看,銷售50強(qiáng)房企中紅、橙、黃色檔位房企的拿地銷售比自8月以來持續(xù)下降,其中紅色檔位房企的拿地銷售比已經(jīng)降至0.1左右。
??綠色檔位房企在9、10月份也保持較高拿地積極性,10月單月拿地銷售比甚至達(dá)到0.49,高于1-8月整體水平。
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??02
??下半年綠檔房企投資發(fā)力
??在相對(duì)嚴(yán)格的監(jiān)管政策下,綠檔房企之所以能夠保持較高的拿地積極性,與其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和拿地節(jié)奏不無關(guān)系。
??從典型綠檔房企單月拿地金額變化情況來看,以中海、保利為例,兩家房企在上半年拿地節(jié)奏相對(duì)較為保守,下半年開始逐漸發(fā)力,7-10月份拿地金額較上半年拿地金額已經(jīng)分別上漲了15%和30%。原因在于,此類房企投資節(jié)奏往往后置,拿地重心均放在三四季度,在政策收緊的情況下財(cái)務(wù)穩(wěn)健,投資節(jié)奏影響較小。
??除此之外,龍湖的投資力度則相對(duì)放緩。從投資金額來看,龍湖9、10月份投資金額連續(xù)下滑,且環(huán)比降幅分別達(dá)到39%、66%。
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??03
??65%新增土儲(chǔ)位于一二線城市
??綠檔房企在市場(chǎng)整體拿地力度下行的情況下,逆勢(shì)積極補(bǔ)倉(cāng)核心城市的土儲(chǔ)。
??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,9-10月份百?gòu)?qiáng)房企約一半左右新增土儲(chǔ)位于一二線城市,而綠檔房企的投資比例達(dá)到了65%。
??以龍湖和華潤(rùn)為例,近兩個(gè)月,龍湖新增土儲(chǔ)中有9宗位于武漢、西安、福州等熱點(diǎn)二線城市,此外在常熟、三亞、無錫等三四線城市中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市也有所收獲。華潤(rùn)近兩個(gè)月新增土儲(chǔ)中位于一二線城市達(dá)10宗,三四線城市新增土儲(chǔ)僅有2宗。
??整體來看,在其他房企拿地謹(jǐn)慎的情況下,綠檔房企積極補(bǔ)充一二線城市土儲(chǔ),不僅符合企業(yè)戰(zhàn)略,還將對(duì)其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)形成良性循環(huán)。
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??04
??綠檔房企拿地成本進(jìn)一步降低
??從拿地成本來看,綠檔房企在近兩個(gè)月積極補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)嚴(yán)控拿地成本,拿地成本進(jìn)一步降低。
??克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的5家典型企業(yè)中,9-10月份拿地成本與前8月相比不升反降的房企有4家,其中龍湖、華潤(rùn)的拿地成本降幅均在40%以上。而中海拿地成本則相對(duì)走高,究其原因主要是因?yàn)樵诒本?、廈門競(jìng)得高單價(jià)宅地,同時(shí)在無錫、東莞等熱點(diǎn)三四線城市拿地,推升拿地成本。
??從地價(jià)/貨值比來看,綠檔房企也將拿地成本控制在合理范圍內(nèi),龍湖的拿地成本約占單位貨值的30%左右,保利拿地成本占單位貨值的近四成,此外華潤(rùn)、中海和金地的拿地成本約占單位貨值40%左右。
??此類房企典型的特征是,企業(yè)投資傾向于一二線城市,土地樓板價(jià)較三四線偏高,土地成本在總成本中比重較大,以此推斷綠檔房企的新增土儲(chǔ)將保持一定的盈利空間。
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??從本質(zhì)上來講,“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展,對(duì)靠高財(cái)務(wù)杠桿,盈利能力較弱的企業(yè)將是較大的考驗(yàn)。政策嚴(yán)控之下,房企之間的分化日益加劇,大部分房企放緩拿地節(jié)奏,但財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯的綠檔位房企正在低調(diào)補(bǔ)倉(cāng)。
??對(duì)于綠檔房企而言,能夠更好的從挑戰(zhàn)中把握投資機(jī)遇,補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)能夠有效控制成本、保證盈利空間,這將對(duì)企業(yè)良性發(fā)展有著重要的意義,預(yù)計(jì)未來這部分企業(yè)的優(yōu)勢(shì)更為明顯,業(yè)績(jī)表現(xiàn)和盈利水平將有進(jìn)一步提升的可能,未來行業(yè)新一輪洗牌將加速到來。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論