??自8月20日住建部和央行在重點(diǎn)房企座談會(huì)上提出“三條紅線”至今已過去近三個(gè)月。按照已知的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，房企被劃分為“紅-橙-黃-綠”四檔管理。

??受此影響，三季度房企投資金額大幅下滑26%，尤其9月份，TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯將會(huì)被重構(gòu)，未來高增長(zhǎng)將一去不復(fù)返。

??具體到不同檔位的房企來看，投資分化日益明顯，紅、橙兩檔房企拿地力度顯著放緩，投資踩“剎車”，9、10月份平均投資金額較前8月平均分別下降了25%、22%，綠檔房企則保持穩(wěn)定，單月投資金額并未出現(xiàn)斷崖式下跌，受到政策調(diào)控影響較小。

??在高增長(zhǎng)不復(fù)存在的大背景下，企業(yè)如何在發(fā)展過程中保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，順利跨越周期風(fēng)險(xiǎn)，成為需要思考的重要命題。

??01

??紅檔房企投資金額下降25%

??8月20日發(fā)布的“三條紅線”資管新規(guī)，成為房企年內(nèi)投資轉(zhuǎn)折的“分水嶺”，房企整體投資力度持續(xù)下降，拿地表現(xiàn)分化明顯。

??具體來看，紅色檔位房企9、10月份平均投資金額較前8月平均下降了25%，橙色檔位房企也大幅下降了22%，黃色檔位房企投資力度降幅則縮小至12%。

??反觀綠檔房企，投資力度僅微降2%，幾乎沒有受到影響，整體保持穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)、CRIC

??以TOP50房企陣營(yíng)來看，四檔房企的投資變化更為明顯。紅、橙、黃三檔房企單月投資金額從9月開始下行，9-10月份投資金額較年內(nèi)最高峰下降70%左右，政策影響力度較大。

??綠色檔企業(yè)9-10月拿地金額仍然居高不下，其中10月份拿地金額甚至出現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)，整體投資節(jié)奏保持穩(wěn)健偏積極，相較于年內(nèi)拿地峰值，9、10月份僅微降8%和5%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)、CRIC

??從拿地銷售比看，銷售50強(qiáng)房企中紅、橙、黃色檔位房企的拿地銷售比自8月以來持續(xù)下降，其中紅色檔位房企的拿地銷售比已經(jīng)降至0.1左右。

??綠色檔位房企在9、10月份也保持較高拿地積極性，10月單月拿地銷售比甚至達(dá)到0.49，高于1-8月整體水平。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02

??下半年綠檔房企投資發(fā)力

??在相對(duì)嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，綠檔房企之所以能夠保持較高的拿地積極性，與其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和拿地節(jié)奏不無關(guān)系。

??從典型綠檔房企單月拿地金額變化情況來看，以中海、保利為例，兩家房企在上半年拿地節(jié)奏相對(duì)較為保守，下半年開始逐漸發(fā)力，7-10月份拿地金額較上半年拿地金額已經(jīng)分別上漲了15%和30%。原因在于，此類房企投資節(jié)奏往往后置，拿地重心均放在三四季度，在政策收緊的情況下財(cái)務(wù)穩(wěn)健，投資節(jié)奏影響較小。

??除此之外，龍湖的投資力度則相對(duì)放緩。從投資金額來看，龍湖9、10月份投資金額連續(xù)下滑，且環(huán)比降幅分別達(dá)到39%、66%。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??03

??65%新增土儲(chǔ)位于一二線城市

??綠檔房企在市場(chǎng)整體拿地力度下行的情況下，逆勢(shì)積極補(bǔ)倉(cāng)核心城市的土儲(chǔ)。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9-10月份百?gòu)?qiáng)房企約一半左右新增土儲(chǔ)位于一二線城市，而綠檔房企的投資比例達(dá)到了65%。

??以龍湖和華潤(rùn)為例，近兩個(gè)月，龍湖新增土儲(chǔ)中有9宗位于武漢、西安、福州等熱點(diǎn)二線城市，此外在常熟、三亞、無錫等三四線城市中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市也有所收獲。華潤(rùn)近兩個(gè)月新增土儲(chǔ)中位于一二線城市達(dá)10宗，三四線城市新增土儲(chǔ)僅有2宗。

??整體來看，在其他房企拿地謹(jǐn)慎的情況下，綠檔房企積極補(bǔ)充一二線城市土儲(chǔ)，不僅符合企業(yè)戰(zhàn)略，還將對(duì)其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)形成良性循環(huán)。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??04

??綠檔房企拿地成本進(jìn)一步降低

??從拿地成本來看，綠檔房企在近兩個(gè)月積極補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)嚴(yán)控拿地成本，拿地成本進(jìn)一步降低。

??克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的5家典型企業(yè)中，9-10月份拿地成本與前8月相比不升反降的房企有4家，其中龍湖、華潤(rùn)的拿地成本降幅均在40%以上。而中海拿地成本則相對(duì)走高，究其原因主要是因?yàn)樵诒本?、廈門競(jìng)得高單價(jià)宅地，同時(shí)在無錫、東莞等熱點(diǎn)三四線城市拿地，推升拿地成本。

??從地價(jià)/貨值比來看，綠檔房企也將拿地成本控制在合理范圍內(nèi)，龍湖的拿地成本約占單位貨值的30%左右，保利拿地成本占單位貨值的近四成，此外華潤(rùn)、中海和金地的拿地成本約占單位貨值40%左右。

??此類房企典型的特征是，企業(yè)投資傾向于一二線城市，土地樓板價(jià)較三四線偏高，土地成本在總成本中比重較大，以此推斷綠檔房企的新增土儲(chǔ)將保持一定的盈利空間。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??從本質(zhì)上來講，“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對(duì)靠高財(cái)務(wù)杠桿，盈利能力較弱的企業(yè)將是較大的考驗(yàn)。政策嚴(yán)控之下，房企之間的分化日益加劇，大部分房企放緩拿地節(jié)奏，但財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯的綠檔位房企正在低調(diào)補(bǔ)倉(cāng)。

??對(duì)于綠檔房企而言，能夠更好的從挑戰(zhàn)中把握投資機(jī)遇，補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)能夠有效控制成本、保證盈利空間，這將對(duì)企業(yè)良性發(fā)展有著重要的意義，預(yù)計(jì)未來這部分企業(yè)的優(yōu)勢(shì)更為明顯，業(yè)績(jī)表現(xiàn)和盈利水平將有進(jìn)一步提升的可能，未來行業(yè)新一輪洗牌將加速到來。