??2020年畫上了句號(hào)，新的一頁已經(jīng)翻開，物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

??新一輪的較量悄然開始。1月15日，榮萬家將跨過港交所的大門，成為今年第一支在港上市的物企。

??回望2020年，共有18家物企順利登陸港交所，2021年至少有16家明顯流露出上市打算，還有更多企業(yè)摩拳擦掌正在醞釀。

??而對(duì)已上市的42只物企身處資本市場(chǎng)，“跑馬圈地”的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)從未停止。除了少數(shù)第三方物企，其他從房企分拆出來的物業(yè)公司，一定程度上患有“母公司依賴癥”。

??“對(duì)母依賴癥的輕重”是行業(yè)對(duì)物企的主要觀察因素，獨(dú)立開拓能力才是真實(shí)力的體現(xiàn)。上市之后的物企在通過自身的努力，減弱從母公司的面積輸送，積極進(jìn)行收并購。

??并購金額近百億，頭部物企貢獻(xiàn)一半

??上市物企的并購，在2020年駛?cè)肟燔嚨馈?

??去年一年，上市物企完成66起并購，同比增長175%；并購金額達(dá)到96.3億元，同比增長60%。反觀2019年，并購24宗，相比2018年增加2宗；金額方面，2019年為60.2億，同比增長50%。

??2018年-2020年并購數(shù)量及金額不斷攀升，不同交易價(jià)格區(qū)間的并購數(shù)量都有所上漲。其中，漲幅最明顯的是金額在5000萬元以下的交易。2018年該區(qū)間共有8筆交易，2019年13筆，而到了2020年并購量猛增，達(dá)到33筆，同比增長154%。

??隨著加入資本局的物企越來越多，超1億金額（包括5億以上）的并購案出現(xiàn)頻次變高。2018年超過1億的并購為3起，2019年為11起，2020年16起，其中2019年增勢(shì)最猛，同比增長267%。

??物管行業(yè)的集中度不高，但營收分化較為嚴(yán)重。TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，是百強(qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。

??除了將營收作為收并購資本，物企在上市前也會(huì)預(yù)留一部分募集的資金用作收并購，比例20%-80%不等。受企業(yè)本身規(guī)模和運(yùn)營能力，資本偏好不一。目前上市的物企中，僅13家企業(yè)市值過百億，中小規(guī)模物企占多數(shù)。

??營收兩極分化，中小規(guī)模物企大量涌入資本市場(chǎng)，這些從一定程度上擠壓了收購金額。2018年-2020年，5000萬以下的交易是主旋律，分別占62%、43%和61%。1億元以上（包括5億以上）的并購，2019年達(dá)到高地，占比37%，2020年迅速回落，只有26%，主要因?yàn)橹行∥锲蟮牟①徳龆唷?/p>

??但對(duì)于頭部物企而言，用于收并購的資金在逐步加厚。雅生活招股書中披露，計(jì)劃65%的募集資金用于拓規(guī)模，2019年8月15日這一比例調(diào)整為85%。

??2020年，行業(yè)“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯。66起并購，過半的金額是由頭部物企貢獻(xiàn)。其中，碧桂園服務(wù)6次并購共花費(fèi)44億，成為去年的“并購?fù)酢薄?/p>

??截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)合約管理面積7.46億平方米，為上市物企規(guī)模之最。在收購事項(xiàng)上，大多是為增值服務(wù)做準(zhǔn)備，如收購傳媒業(yè)的城市縱橫和保險(xiǎn)業(yè)的文津國際。

??藍(lán)光嘉寶服務(wù)雖然以15次并購摘得數(shù)量“桂冠”，但和碧桂園服務(wù)比起來，收購面積和資金花費(fèi)上整體較“溫和”。

??根據(jù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)上市募集用途顯示，募集資金中的77%將用來擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模，今年的15筆簽約剛剛用去6.9億。截至11月13日，這部分資金余額為4.69億。根據(jù)此前預(yù)定的2020年增長目標(biāo)，藍(lán)光嘉寶全年通過收并購獲取規(guī)模不低于4200萬平方米，據(jù)此今年目標(biāo)完成率約60%。

??并購集中于四大區(qū)域，四川變“熱土”

??物企早期萌芽過程中，多借勢(shì)房企來滿足自身發(fā)展，于是隨著房企盤踞于某一區(qū)域。但是物業(yè)簽訂的服務(wù)合同一般為1-3年，“預(yù)定”式的營收方式，讓不少物企不再拘于自己的地盤，紛紛向外擴(kuò)張。

??樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，物企收并購的區(qū)域，主要分布于中國三大城市群——京津冀、長三角和大灣區(qū)以及四川區(qū)域。

??中國三大城市群，是大多數(shù)全國性房企的戰(zhàn)略布局重心。但是三大城市群中，并購的重點(diǎn)并非核心區(qū)域。

??上市物企中，以北京為中心的華北地區(qū)今年共有9起收購，僅3起在核心城市北京，另外6起在周邊城市；華東地區(qū)19起收購，4起在核心城市上海，其余15起都在周邊城市；華南地區(qū)13起收購中，有7起在周邊城市。

??也就是說，在三大城市群中，分布于核心城市的收并購僅有13宗，占比31.7%；其余28宗均分布于三大城市群中的二三四線城市，占比高達(dá)68.3%。

??“北上廣”并購密度降低，一部分物企將目光鎖定在輻射區(qū)域，還有一部分物企將目標(biāo)放在三大城市群之外。

??物企下行，讓四川成為收并購的“熱土”

??今年年內(nèi)，已上市的新大正、新城悅服務(wù)、和泓服務(wù)，分別在四川完成一次收購。下半年上市的融創(chuàng)服務(wù)，上市前夜突襲四川，拿下成都環(huán)球世紀(jì)95%股份。

??發(fā)源于四川的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，在加速布局四川以外地區(qū)的同時(shí)，也不忘鞏固其本土物企的優(yōu)勢(shì)。15起收購中，有5起來自本土，另外10起分別來自上海、江蘇、廣東和寧夏。

??多元業(yè)態(tài)發(fā)展，城市服務(wù)新藍(lán)海

??翻開2021年的篇章，物管行業(yè)或許又要面對(duì)新一輪的挑戰(zhàn)。

??去年年底，丁祖昱在分析時(shí)提到，2021年物管收并購可能邁入“高峰期”。同時(shí)，他還表示，物企要借由大量橫向和縱向的并購，豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容；還要開展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，如智能化改造、業(yè)主增值服務(wù)、教育、醫(yī)療、美容，企業(yè)行政等，擺脫單一基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入，不斷提升非基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比。

??如果規(guī)模是物企的主戰(zhàn)場(chǎng)，那么醫(yī)療、酒店、商業(yè)和城市服務(wù)等細(xì)分業(yè)態(tài)就是次級(jí)戰(zhàn)場(chǎng)。開辟其他賽道，已經(jīng)成為上市物企心照不宣的事情。

??在上市物企中，寶龍商業(yè)和華潤萬象生活是商業(yè)物業(yè)的代表。雖然已經(jīng)是賽道上的佼佼者，但寶龍商業(yè)吸納規(guī)模的腳步一點(diǎn)也沒放慢。去年，以4100萬收購星匯商業(yè)60%股權(quán)。同時(shí)表示，未來5年，要新增100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

??前幾日，相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布公告稱，受到全國住宅銷售面積高位回落的影響，住宅物業(yè)管理規(guī)模增速將逐步放緩。建議關(guān)注住宅物業(yè)管理行業(yè)的多元化探索，城市服務(wù)或是新藍(lán)海。

??萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)、碧桂園服務(wù)等頭部物企，都是城市服務(wù)領(lǐng)域的一把好手。碧桂園服務(wù)2015年開始探索城市服務(wù)，2020斥資24.5億將滿國康潔收入囊中?？偛美铋L江曾表示，公司2020年上半年合約收入30億，城市服務(wù)的合約收入達(dá)到15億。新藍(lán)海的角逐，已經(jīng)拉開序幕。

??一浪趕著一浪前進(jìn)。5年前，物管行業(yè)的營收規(guī)模剛過5000億，短短五年激增153%，達(dá)到1.2萬億。市場(chǎng)蛋糕不斷做大，會(huì)吸引更多企業(yè)進(jìn)入。但同時(shí)，“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的行業(yè)規(guī)律，讓市場(chǎng)集中度更上一個(gè)層次。話語權(quán)不斷收攏，推著物企進(jìn)入新的賽道，特色物企“占山為王”也未可知。