??中交地產(chǎn)（000736. SZ）近來在昆明市場動作頻頻，其先后搭上云南城投、金地、碧桂園，以控股姿態(tài)，與頭部房企“分食”春城。

??1月27日，云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“云南碧清”）股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更顯示，中交地產(chǎn)新增進入成為其股東方，持股比例51%，碧桂園持股比例從94%下降到43%。

??去年12月17日，昆明出讓11宗土地共攬金51.36億元。當(dāng)中，中交地產(chǎn)以6.34億元拿下官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處KCGD2017-36號地塊。

??此動作的兩個月前，它剛與云南城投簽下深化戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，云南城投將依托其在昆明、西雙版納州、大理州等云南省內(nèi)的項目儲備資源，與中交地產(chǎn)共同搭建合資平臺公司。

??合資平臺公司意在推進云南城投下屬儲備項目的土地整理、開發(fā)及建設(shè)等工作。中交地產(chǎn)以此搭上了云南省的“大地主”。

??事實上，中交地產(chǎn)自2017年首入昆明以來，幾乎以每年一子的速度在昆布局。而在其已落地的項目中，不少就是聯(lián)合開發(fā)。

??它深知，在擁擠的昆明市場，房企與房企之間的合作是常有之事，單打獨斗并非明智之舉。特別在“三道紅線”等新規(guī)出臺，減壓、降負(fù)成為行業(yè)主流戰(zhàn)略下，中交地產(chǎn)的擴張布局更是如此。

??中交的控股“癮”

??1月27日，云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“云南碧清”）股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更顯示，中交地產(chǎn)新增進入成為其控股方，持股比例51%。

??此前，云南碧清股東方主要為云南碧桂園、堆龍德慶區(qū)碧享企業(yè)管理有限公司、堆龍德慶區(qū)碧輝企業(yè)管理有限公司、昆明兆鼎財務(wù)管理合伙企業(yè)（有限合伙），四者分別持有94%、3%、2%、1%股權(quán)。

??股權(quán)變更后，云南碧桂園的持股比例從94%下降到43%，新增股東方中交地產(chǎn)持股51%，其余的股東方持股比例不變。也就是說，云南碧清的大股東從碧桂園變?yōu)榱酥薪坏禺a(chǎn)。

??與股權(quán)結(jié)構(gòu)一起發(fā)生變動的，還云南碧清的高管層。當(dāng)天，該公司的法定代表人由潘永卓變更為趙光勛，公司董事新增鄧嘯；監(jiān)事行列中，薛冰退出，新增谷洪雷和陳少國兩人。

??資料顯示，潘永卓實際為碧桂園集團云南區(qū)域總裁，趙光勛則是中交地產(chǎn)昆明公司副總經(jīng)理；此外，鄧嘯、谷洪雷、陳少國三人與中交地產(chǎn)旗下多家公司有所關(guān)聯(lián)，均為中交地產(chǎn)方面人士。

??在過江龍常年盤踞的昆明市場，云南碧清并非中交地產(chǎn)與碧桂園的首次合作，雙方最近的一次合作是一個名為中交·碧桂園·映象美廬的項目。這還是中交地產(chǎn)在昆明市場落子的第三個項目。

??中交地產(chǎn)最早在2017年進入昆明市場，當(dāng)時的首秀項目為中交·錦繡雅郡。據(jù)了解，該項目曾創(chuàng)下9個月內(nèi)完成全部去化、提前8個月實現(xiàn)交付的戰(zhàn)績，成為當(dāng)時的熱銷樓盤。

??中交地產(chǎn)也得以憑此項目，在競爭激勵的昆明市場站穩(wěn)腳跟。

??與中交·碧桂園·映象美廬一樣，中交地產(chǎn)在昆明市場落子的第二個項目其實也是一個合作項目，只不過合作的對象并非碧桂園，而是是另一家房企金地。

??2017年10月，中交與金地組成的聯(lián)合體昆明中交金匯置業(yè)以13.55億元的價格，拿下昆明官渡區(qū)小板橋街道3宗地塊，項目因緊鄰巫家壩片區(qū)未來規(guī)劃建設(shè)的“中央公園”配套，而得名中交金地·中央公園。

??據(jù)查，昆明中交金匯置業(yè)由中交持股52%，金地持股48%。據(jù)2020半年報披露，該公司性質(zhì)為股權(quán)投資。這次中交雖是控股方，卻沒有操盤。

??2019年5月，中交地產(chǎn)再次以17.64億元、溢價48%斬獲東白沙河片區(qū)2宗地塊。該項目便是與碧桂園合作的中交·碧桂園·映象美廬項目。也是中交地產(chǎn)在昆明落子的第三個項目。

??項目公司為昆明中交東盛房地產(chǎn)，由中交持股50%，碧桂園持股49%，另1%由昆明眾鑫建設(shè)項目管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有。這家合伙企業(yè)有14位自然人股東，多為中交關(guān)聯(lián)人士。包括中交地產(chǎn)西南區(qū)域公司總經(jīng)理李軍、中交地產(chǎn)昆明公司副總經(jīng)理趙光勛、中交地產(chǎn)昆明公司副總經(jīng)理程熙文等?？毓蓹?quán)依然穩(wěn)穩(wěn)握在中交手中。

??目前，與金地、碧桂園合作的項目公司均由中交控股，也由中交并表。此次收購云南碧清51%股權(quán)后，中交大概率會將其納入合并報表范圍。據(jù)查，云南碧清旗下項目開發(fā)已近3年，現(xiàn)已開始銷售，或?qū)χ薪?021年業(yè)績形成助力。

??云南碧清也僅是碧桂園在昆明合作項目的冰山一角。事實上，作為比中交地產(chǎn)更早進入昆明市場的一批房企，碧桂園在昆明市的合作更為常見。

??據(jù)了解，2013年，碧桂園首進云南曲靖，打造曲靖碧桂園；2015年，碧桂園落子楚雄，布局云南第二城；到2016年5月，碧桂園首入昆明的第一個項目碧桂園·鳳凰灣正式開工奠基。

??近些年來，其在昆明開發(fā)的中南碧桂園樾府、中交·碧桂園·映象美廬、中南中梁碧桂園天韻、隆盛府、古滇水云城、新城碧桂園雅樾等項目均是與其他開發(fā)商進行開發(fā)，當(dāng)中還不不乏三家及以上房企合作開發(fā)的項目。

??房企“春城”戰(zhàn)事

??云南碧清成立于2018年3月23日，其目前正在開發(fā)建設(shè)一宗在昆明市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)清水片區(qū)的KCJ2017-14F地塊。這是一宗占地255.3畝的住宅用地，最早由碧桂園在2018年3月拿下，當(dāng)時成交總價9.16億元，溢價達109%。

??對于云南碧清旗下開發(fā)的項目名稱，網(wǎng)上資料鮮少有披露，但可以確定的是，根據(jù)此前中交地產(chǎn)的另一則公告，KCJ2017-14F地塊的項目已經(jīng)開始銷售。

??實際上，中交地產(chǎn)收購云南碧清51%股權(quán)一事，早在去年12月4日就有所披露，根據(jù)當(dāng)時中交地產(chǎn)的公告，“雙方已簽署相關(guān)合作協(xié)議，將于近期完成股權(quán)變更”。

??近兩個月后，這筆收購隨著云南碧清最新持股方的露出，塵埃落定。

??其實，不僅僅是中交地產(chǎn)和碧桂園，近些年來，面對激烈競爭的昆明市場，房企之間的合作變得再正常不過。究其原因，這與昆明市場外來房企云集、拿地競爭激勵、土地溢價高密不可分。

??2016年開始，昆明加大土地供應(yīng)量，開始吸引品牌房企的紛紛入駐。2017年3月，在全國超40個城市出臺超百次嚴(yán)控政策的背景下，昆明出臺了《關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》及《不限購，首套房最低首付20%》等關(guān)于房地產(chǎn)的最新六條措施，進一步促進昆明樓市去庫存。

??當(dāng)時，首套房首付最低20%、二套房首付30%的“新六條”，堪稱全國購房首付比例最低城市。加之不限購等寬松政策，刺激了許多受購房資格限制城市的資金進入到昆明市場，昆明土地市場熱度持續(xù)升溫。

??有數(shù)據(jù)顯示，在2017年，昆明通過招拍掛拿地的企業(yè)共有73家。當(dāng)時，拿地排名前十的外來房企就占了80%，本土房企只占20%。

??根據(jù)昆明土地交易拍賣中心2017年數(shù)據(jù)，當(dāng)年昆明主城共賣出土地近1.4萬畝，成交金額約454億元，創(chuàng)下了2012年以來昆明主城土地拍賣交易的新高。而高競價輪次、高溢價率更成為昆明土地市場的標(biāo)配。

??這種熱度一直持續(xù)到兩年后。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達2475.03萬平方米，出讓金額達1011.9億元。成為當(dāng)年16個土地成交金額超1000億的城市之一，同比漲幅近60%，僅次于南京、福州之后，排名第三。

??據(jù)了解，僅在2019年，昆明就吸引雅居樂、旭輝、卓越、世茂、光大、中駿、大華等十多家房企的入駐。伴隨著土地成交溢價的走高，房企拿地的代價也越來越大。地產(chǎn)開發(fā)商紛紛組成聯(lián)合體拿地或后期引入合作伙伴，以分擔(dān)拿地成本和開發(fā)風(fēng)險。

??去年以來，隨著 “三道紅線”等監(jiān)管新規(guī)的出臺，更促成房企積極尋求合作擴張的原因。僅中交地產(chǎn)而言，于2020年中，其賬面現(xiàn)金121.96 億元，短期債務(wù)約89.12 億元，現(xiàn)金短債比為 1.37。但其凈負(fù)債率達到 238.86%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 86.26%，腳踩“兩條紅線”。

??與單打獨斗相比，合作開發(fā)可以使房企以更少的資金撬動更多的項目，迅速搶占市場，且負(fù)債規(guī)模得以控制。

??在2019年12月，中交地產(chǎn)經(jīng)過95輪激烈競價，還曾擊敗綠城、中海、金地、金科、中梁等多家知名房企，奪得呈貢區(qū)龍城街道辦事處1宗面積145畝地塊。該宗地還以溢價96%、19.31億元的總成交價，成為呈貢區(qū)當(dāng)時單價最貴地塊。

??該項目是中交地產(chǎn)在昆明的四個落子項目，同樣引入合作方開發(fā)。2020年1月7日，中交地產(chǎn)公告，引入非關(guān)聯(lián)方云南盛元、關(guān)聯(lián)方二航局、關(guān)聯(lián)方中交昆建共同投資設(shè)立項目公司（昆明中交熙盛房地產(chǎn)有限公司），開發(fā)建設(shè)上述地塊。項目公司注冊資本20.8億元，各股東方分別占比47%、20%、25%和8%。

??但在昆明中交熙盛的最新股權(quán)結(jié)構(gòu)中，中交地產(chǎn)、二航局、中交昆建分別持有該公司62%、30%、8%股權(quán)，已經(jīng)不見非關(guān)聯(lián)方云南盛元的蹤影。