物管行業(yè)細分領(lǐng)域的專業(yè)物企競相涌現(xiàn)，一周時間，公建類物企上房服務(wù)、潤華物業(yè)相繼在A股和港股遞交招股書。

     廣州兩大國企物業(yè)公司的較量也暗自開始，前腳越秀服務(wù)成功登陸港交所，后腳珠江城市服務(wù)于6月30日赴港IPO。

     越秀服務(wù)的地鐵物業(yè)管理運營模式一騎絕塵，珠江城市服務(wù)更是打出城市公建類服務(wù)特色招牌，主打公共物業(yè)的物企開始角逐資本市場。

     背靠以開發(fā)城市建設(shè)為主的珠江實業(yè)，珠江城市服務(wù)得天獨厚地含有城市公共物業(yè)服務(wù)的基因，且隸屬于廣州國資委，擁有著較為豐富的公建類資源。

     成立于1987年的珠江城市服務(wù)，發(fā)展至今已有34年的歷史，幾乎貫穿了中國物業(yè)管理行業(yè)的40年發(fā)展歷程，若成功上市，有望成為城市公建類物企“第一股”。

     摘去養(yǎng)老與健康

     國企物業(yè)公司赴港上市，股權(quán)架構(gòu)調(diào)整向來簡潔明了，無需成立境外上市主體公司，主要進行旗下物業(yè)板塊資產(chǎn)的騰挪與梳理。

     重組前，珠江城市服務(wù)由珠江實業(yè)100%控股，而廣州市國資委通過全資公司廣州市水務(wù)投資集團有限公司全資持有珠江實業(yè)的全部股權(quán)。

     為了進行股份制改革，2021年2月8日，珠江實業(yè)無償將珠江城市服務(wù)的5%股權(quán)劃撥給自己的全資控股公司珠江健康。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，珠江城市服務(wù)由珠江實業(yè)和珠江健康分別擁有95%及5%的股權(quán)。

     除了母公司的股權(quán)騰挪外，珠江實業(yè)還將旗下的珠江文體、珠江物管、城鎮(zhèn)物管、怡康物管、穗華物管公司劃撥給了珠江城市服務(wù)，使得物管資產(chǎn)集中于珠江城市服務(wù)。

     作為重組的一部分，珠江城市服務(wù)還出售了非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)，如在江頤養(yǎng)老服務(wù)、珠江家園健康所持有的股份無償轉(zhuǎn)讓給了珠江健康。

     在管理層的安排上，擔任董事長兼執(zhí)行董事的是52歲的“女掌門”鄧宇杰，此前她曾任職于珠江健康，擔任總經(jīng)理，后晉升為董事會董事長兼黨委書記。

     2021年3月9日她從珠江健康調(diào)任到現(xiàn)在的珠江城市服務(wù)，獲委任為董事兼董事會董事長，并于2021年5月13日調(diào)任為執(zhí)行董事。

     鄧宇杰擁有近20年的管理經(jīng)驗，2004年加入珠江實業(yè)，先后任職于珠江實業(yè)旗下的廣州建業(yè)、珠江投資等的管理工作。2007年1月畢業(yè)于浙江工商大學會計專業(yè)，自2013年1月起，被廣州市人力資源和社會保障廳認證為高級經(jīng)濟師。

     輔佐鄧宇杰的是45歲的曲非，他被委任為執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，負責全面執(zhí)行集團的戰(zhàn)略規(guī)劃以及整體運營及管理。曲非自2016年底加入珠江實業(yè)以來，就與鄧宇杰共事，曾擔任珠江健康、廣州建業(yè)及珠江投資的副總經(jīng)理。

     在管面積不增反降

     物企在跑馬圈地熱潮下，管理面積與日俱增，而珠江城市服務(wù)2020年在管面積卻出現(xiàn)萎縮。

     截至2018年、2019年及2020年12月31日，珠江城市服務(wù)的在管建筑面積分別為3210萬平方米、3400萬平方米及3190萬平方米，2020年在管面積不及兩年前。

     管理面積開倒車，導致營收增速緩慢。2018年-2020年，珠江城市服務(wù)三年營收分別為7.59億元、8.62億元，8.81億元，復合年增長率僅為7.7%。

     珠江城市服務(wù)管理面積的下降或并非一蹴而就，從近幾年的續(xù)約率和合同保留率來看或已現(xiàn)端倪。

     2018年-2020年，珠江城市服務(wù)的城市公建類服務(wù)合同和住宅類服務(wù)合同保留率紛紛下跌，其中，城市公建類服務(wù)合同保留率從95.6%下降到92.3%；住宅類服務(wù)合同從96.7%下降到87.9%。

     此外，從合同的續(xù)約率來看，城市公建類服務(wù)更是從90.5%下降到73.5%；住宅類服務(wù)合同續(xù)約率在2020年降到了68.4%。

     除了續(xù)約率下降導致管理面積收縮以外，母公司珠江實業(yè)的管理面積輸血較少也是致使珠江城市服務(wù)在管面積增長乏力的原因之一。

     在住宅物業(yè)管理面積中，2018年-2020年來自關(guān)聯(lián)方的在管面積分別為522萬平米、532.6萬平米、538.2萬平米，較上一年分別增長10.6萬平米和5.2萬平米。據(jù)招股書公布的關(guān)聯(lián)方招投標信息來看，2018年和2019年關(guān)聯(lián)方提供了兩個在管項目，2020年僅提供了一個在管項目。

     關(guān)聯(lián)輸送不高，對外拓展也較為緩慢。截至2020年12月31日，珠江城市服務(wù)在管建面約80.1%來自獨立第三方所開發(fā)項目。不過從近三年的收并購來看，僅在2018年對外收購了一家安保服務(wù)公司，通過注資335.9萬元獲得了52%的控股權(quán)；從招投標來看，近三年分別對外投標了4份、7份和10份標書，中標率分別為100.0%、100.0%和90.0%。

     城市公建服務(wù)“奪主”

     不同于以住宅物業(yè)服務(wù)為主的業(yè)務(wù)線，珠江城市服務(wù)的三大業(yè)務(wù)線分別是城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)及城市文體運營服務(wù)。

     其中城市公建服務(wù)主要包含括政府機關(guān)辦公樓和企事業(yè)單位辦公樓等政府建筑；公立醫(yī)院、學校、公園和其他公建項目等公共建筑；辦公樓、酒店和購物中心等商業(yè)物業(yè)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐設(shè)施等產(chǎn)業(yè)園物業(yè)。

     城市生活服務(wù)主要是為住宅物業(yè)提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)。

     城市文體運營服務(wù)是指為定期舉辦文體活動的體育館、運動場館以及該等場館內(nèi)店鋪提供管理及運營支持，業(yè)務(wù)細分為體育館管理服務(wù)、體育館運營及相關(guān)配套服務(wù)。

     這三大業(yè)務(wù)線中，城市公建服務(wù)業(yè)務(wù)矚目，2020年該業(yè)務(wù)在管面積達1379.2萬平米，占總在管面積的43.24%，其營收為4.18億，占總營收的47.5%，遠超城市生活服務(wù)和城市文體運營服務(wù)營收水平。

     城市生活服務(wù)也就是住宅物業(yè)服務(wù)，在管面積為1700萬平米，占比總在管面積的53.29%，而營收僅占比37.5%。此外，城市文體運營服務(wù)在管面積僅100余萬平米，占總在管面積的比例不足5%，其營收占比卻高達15%，大比分反超在管面積占比。

     從三大業(yè)務(wù)的在管面積和營收占比中，也能看出其盈利能力的差別。城市文體運營服務(wù)在管面積雖最少，其毛利率卻高達49.5%，其次是城市公建服務(wù)，其毛利率為25.1%，超過城市生活服務(wù)21.3%的毛利率水平位居第二。

     城市文體運營服務(wù)的毛利率遠高于其他兩個業(yè)務(wù)線，招股書解釋，主要是由于其勞動密集性較低。