??2021年，在“三道紅線”和“兩集中”供地背景下，房企拿地表現(xiàn)謹(jǐn)慎，大部分呈現(xiàn)收縮狀態(tài)。

??這一年，土地拍賣市場(chǎng)經(jīng)歷了從民營(yíng)房企激進(jìn)搶地，到拿地意愿普遍下降、流拍現(xiàn)象頻顯，再到國(guó)企地產(chǎn)、央企地產(chǎn)成為拿地主力的一個(gè)由熱轉(zhuǎn)冷的過程，市場(chǎng)交易量也出現(xiàn)重大變化。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年TOP50上市房企拿地面積、土地儲(chǔ)備總量、土地儲(chǔ)備增速等均出現(xiàn)不同程度下滑。

??從面積總量來(lái)看，2021年TOP50上市房企土地儲(chǔ)備總面積25.09億平方米，同比下降6.4%；從增速來(lái)看，有27家房企土地儲(chǔ)備量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，前30強(qiáng)上市房企土地儲(chǔ)備面積平均增速為5.8%，遠(yuǎn)低于2020年的12.07%；從拿地情況看，投資整體出現(xiàn)明顯放緩，TOP50上市房企新增土地儲(chǔ)備總量為3.98億平方米，同比減少69.6%。

??一些頭部房企表現(xiàn)值得關(guān)注，有5家房企土地儲(chǔ)備面積超1億平方米，其中碧桂園土地儲(chǔ)備面積同比增長(zhǎng)6%至2.53億平方米；TOP50上市房企中土地儲(chǔ)備逆勢(shì)增長(zhǎng)較高的房企為濱江集團(tuán)和中交地產(chǎn)，分別同比增長(zhǎng)42%和26.1%，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)擴(kuò)張。

??土地儲(chǔ)備總量、增速雙雙下滑

??TOP50上市房企2021年總土地儲(chǔ)備為25.09億平方米，相比2020年的26.7億平方米下降6.4%；有27家房企土地儲(chǔ)備量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

??從房企土地儲(chǔ)備排名來(lái)看，TOP50上市房企中前10房企2021年總土地儲(chǔ)備面積為13億平方米，占比為51.8%，仍保持一定優(yōu)勢(shì)。

??5家房企土地儲(chǔ)備面積超1億平方米，其中碧桂園土地儲(chǔ)備面積同比增長(zhǎng)6%至2.53億平方米，也是唯一土地儲(chǔ)備超面積過2億平方米的房企。保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、新城控股總土地儲(chǔ)備繼續(xù)保持在1億~2億平方米級(jí)陣營(yíng)，其中萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，較2020年分別下降8.8%、54.5%和3.6%。

??土地儲(chǔ)備面積在5000萬(wàn)~1億平方米的房企有13家，有8家房企總土地儲(chǔ)備面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，中國(guó)恒大土地儲(chǔ)備面積同比下降141.4%至9568.8萬(wàn)平方米，排名掉出土地儲(chǔ)備“過億”平方米陣營(yíng)。在這一陣營(yíng)中土地儲(chǔ)備總量增長(zhǎng)較快的有綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，增速分別為13.6%和28.4%。

??土地儲(chǔ)備面積在5000萬(wàn)平方米以下的房企有26家，增速放緩最為明顯，平均增速為-9.3%，其中美的置業(yè)、雅居樂、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)、陽(yáng)光城、首開等16家房企土地儲(chǔ)備總量較2020年均有減少。

??不過，TOP50上市房企土地儲(chǔ)備門檻值較上年有所提升，增長(zhǎng)35.2%至1343.3萬(wàn)平方米。

??房企新增土地儲(chǔ)備總量同比減少69.6%

??受房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊影響，房企拿地整體表現(xiàn)出放緩跡象，2021年TOP50上市房企新增土地儲(chǔ)備總量為3.98億平方米，同比減少69.6%。

??從房企新增拿地面積情況來(lái)看，僅有6家房企拿地面積超過2000萬(wàn)平方米，頭部房企拿地總量處于行業(yè)領(lǐng)先水平。其中，碧桂園以4096萬(wàn)平方米拿地面積穩(wěn)居榜首，排名其后的分別是保利發(fā)展（拿地面積2722萬(wàn)平方米）、萬(wàn)科（拿地面積2667萬(wàn)平方米），龍湖（拿地面積2335萬(wàn)平方米）、新城控股（拿地面積2195萬(wàn)平方米）、中海地產(chǎn)（2004萬(wàn)平方米）。

??但從拿地總量增幅來(lái)看，以碧桂園、萬(wàn)科為首的部分頭部房企拿地節(jié)奏明顯減慢；龍湖、中海則在市場(chǎng)中顯示出更為積極態(tài)度，增幅分別為31.8%和21.8%。

??2021年，TOP50上市房企中新增拿地面積在1000萬(wàn)~2000萬(wàn)平方米的有7家，和2020年相比減少7家。這7家房企中，綠城中國(guó)和招商局蛇口表現(xiàn)較為積極，增幅分別為36.3%和34.5%。

??同時(shí)，“2021年TOP50上市房企土地儲(chǔ)備增幅榜”也透露了另一個(gè)信息，部分第二、第三梯隊(duì)房企由于規(guī)模相對(duì)較小，盡管拿地面積不及頭部房企，但拿地態(tài)度相對(duì)比較積極，基數(shù)效應(yīng)使得土地儲(chǔ)備增幅較高。從榜單可以看出，濱江集團(tuán)、廈門建發(fā)股份、綠地、越秀、德信中國(guó)、遠(yuǎn)洋近幾年開始在土地市場(chǎng)發(fā)力。2021年全年，濱江集團(tuán)新增拿地面積469.4萬(wàn)平方米，增幅54%位居第一。

??11家房企拿地銷售比超40％

??拿地銷售比是配合“三道紅線”在經(jīng)營(yíng)方面出臺(tái)的監(jiān)管指標(biāo)，要求拿地銷售比不能超過40%，否則將會(huì)被逐層穿透說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等。

??從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，拿地銷售比可以進(jìn)一步約束房企投資行為，抑制土地市場(chǎng)非理性因素，從而達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目的。

??從2021年TOP50房企拿地銷售金額比排行榜來(lái)看，拿地銷售比均值為29.95%，房企拿地意愿不高。其中有11家房企拿地銷售比超40％，分別是中交地產(chǎn)、廈門建發(fā)股份、中海、首開、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、綠城、金地、大悅城、德信中國(guó)、濱江集團(tuán)。除濱江集團(tuán)和德信中國(guó)外，其余9家房企均有央企、國(guó)企背景，在融資端具備優(yōu)勢(shì)。

??拿地最為激進(jìn)的是中交地產(chǎn)，2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入560億元，卻豪擲388億元用于拿地，拿地銷售比高達(dá)69.29%。值得注意的是，近年來(lái)中交地產(chǎn)拿地力度不斷加大。2020年，中交地產(chǎn)共計(jì)拿地635.59萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)176.9%，土地購(gòu)置總價(jià)款535.8億元，權(quán)益價(jià)款252.54億元，但這些尚沒有從銷售端收獲相應(yīng)回報(bào)。

??TOP50上市房企中，榮盛房地產(chǎn)、合景泰富、富力、禹洲地產(chǎn)4家房企拿地銷售比低于10%，分別為9.17%、5.39%、2.22%、2.09%。