??進(jìn)入2022年四季度，疫情仍然在影響房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外部環(huán)境壓力下，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)壓力加大。

??從披露業(yè)績(jī)的23家典型上市企業(yè)來(lái)看，上半年整體商業(yè)收入588.5億元，同比2021年上半年微增2%。值得注意的是，除2020年疫情爆發(fā)之初，商業(yè)企業(yè)收入增速為負(fù)以外，2018年以來(lái)收入增速持續(xù)下行。

??而下半年購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)壓力仍將繼續(xù)，克而瑞資管監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中購(gòu)物中心上半年平均空置率走高，客流量減少，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)仍然低迷。

??01

??典型企業(yè)平均租率

??顯著下降

??2022年以來(lái)，疫情反撲，客流量下降成為商業(yè)購(gòu)物中心面臨的一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?？硕鹳Y管數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年樣本購(gòu)物中心日均客流歷經(jīng)了3月底的低谷期后逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整體尚低于2021年同期水平，典型如上海，一些典型標(biāo)桿項(xiàng)目客流僅恢復(fù)8-9成。

??與此同時(shí)，2022上半年，整體開(kāi)店活力有所減弱，重點(diǎn)12城開(kāi)關(guān)店比跌至1以下，隨著關(guān)店潮的來(lái)臨，重點(diǎn)城市購(gòu)物中心空置率持續(xù)上行。

??克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，除深圳外，購(gòu)物中心平均空置率持續(xù)上行，其中廣州、武漢三季度平均空置率已接近10%。深圳、杭州空置率較穩(wěn)定，三季度平均空置率約3%。

??此前克而瑞資管今年下半年對(duì)上海20家大型購(gòu)物中心空鋪情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從“鋪位空置率”來(lái)看，20個(gè)大型購(gòu)物中心樣本，平均空鋪率已達(dá)9%。

??此外，今年8月克而瑞資管另對(duì)36家社區(qū)商業(yè)的空鋪情況進(jìn)行了調(diào)研，36個(gè)社區(qū)商業(yè)樣本項(xiàng)目整體平均空鋪率17%。

??隨著上市商業(yè)企業(yè)完成半年報(bào)披露，企業(yè)層面上半年出租率數(shù)據(jù)也被披露出來(lái)。

??據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，已披露出租率的11家企業(yè)中，僅有華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆兩家企業(yè)正增長(zhǎng)；金地商置和太古維持不變，其他企業(yè)出租率均有所下滑，其中萬(wàn)科印力整體出租率降幅最大，與2021年末相比下降4個(gè)百分點(diǎn)至91.30%。

??02

??典型企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入

??增幅放緩

??2022年上半年，23個(gè)典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元，同比2021年上半年微增長(zhǎng)2%。

??典型企業(yè)在2020年疫情爆發(fā)之初，整體商業(yè)收入增速為負(fù)，同比下降9%，至2021年，隨著疫情的有效控制，商業(yè)收入同比增長(zhǎng)了18%，2022年疫情再次反撲，上半年僅微增2%。

??從整體趨勢(shì)來(lái)看，2018年以來(lái)商業(yè)收入增速持續(xù)下行。

??究其原因，一方面在規(guī)模效應(yīng)下，樣本企業(yè)商業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)；另一方面，運(yùn)營(yíng)效能的提升未能與規(guī)模的增長(zhǎng)形成匹配，在基數(shù)效應(yīng)下，樣本企業(yè)的整體發(fā)展速度在趨緩。

??值得注意的是，大量處于中游的企業(yè)增速緩慢甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，恒隆、合生創(chuàng)展、九龍倉(cāng)、嘉里建設(shè)商業(yè)收入均有所縮減，腰部企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加大。

??03

??需求收縮

??行業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加大

??從1-8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看。CPI和PPI同比雙雙回落，需求收縮問(wèn)題急需改善；尤為需要關(guān)注的是，M1與M2剪刀差擴(kuò)大顯示出居民和企業(yè)都有著較重的避險(xiǎn)情緒，對(duì)投資和擴(kuò)大開(kāi)支有所擔(dān)憂(yōu)，商業(yè)短期仍將繼續(xù)承壓。

??不僅如此，2021年一季度以來(lái)，居民可支配收入增速持續(xù)下行，截止2022年上半年，同比增速下行至2%?？芍涫杖朐鏊俪掷m(xù)下行的同時(shí)，2022年上半年全國(guó)新增儲(chǔ)蓄存款創(chuàng)下新高，同比高增35%，避險(xiǎn)情緒濃厚，消費(fèi)意愿下行，社零增長(zhǎng)乏力。

??為刺激消費(fèi)，2022年上半年多個(gè)城市發(fā)放消費(fèi)券刺激消費(fèi)。但從實(shí)際效果看，消費(fèi)券和效率整體偏低，如天津消費(fèi)券核銷(xiāo)率僅25%。整體上看，經(jīng)濟(jì)基本面差，消費(fèi)偏弱的城市消費(fèi)券核銷(xiāo)率越低。

??疫情新常態(tài)下，特別是6月以來(lái)，網(wǎng)上零售總額及增速穩(wěn)步提升，且2022年以來(lái)實(shí)物網(wǎng)上零售總額在社零總額中占比持續(xù)提高，8月占比已由年初的22%上升到25.9%。疫情深度改變了日常消費(fèi)消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)線下消費(fèi)再次構(gòu)成擠壓。

??當(dāng)前招商主體與品牌商戶(hù)的博弈關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I(mǎi)方市場(chǎng)”，品牌商戶(hù)開(kāi)始在“租決”談判中擁有更多籌碼。一方面，為了守住“空鋪率”“出租率”等指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)主體不得不降低品牌級(jí)次。一方面，通過(guò)“換鋪”提升租金，守住“租金漲幅”指標(biāo)越發(fā)困難。

??強(qiáng)化體驗(yàn)，始終是線下消費(fèi)破局的關(guān)鍵。以社區(qū)商業(yè)為例，社區(qū)商業(yè)作為最貼近日常生活的商業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)容量巨大。目前大量社區(qū)商業(yè)處在自然生長(zhǎng)狀態(tài)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的能力普遍較弱。從社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系上思考破局之道，強(qiáng)化與社區(qū)生活的粘性是關(guān)鍵。由服務(wù)社區(qū)生活，轉(zhuǎn)化為引領(lǐng)社區(qū)生活，或是破局的新思路。