??12月4日晚，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商積余”，001914.SZ）發(fā)布公告透露正籌劃出售7家子公司的股權(quán)，如交易能順利完成，將有助于加快推進(jìn)公司輕重資產(chǎn)分離。

??這是招商積余今年以來(lái)的第三次資產(chǎn)出售，此前該公司已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了3家子公司的股權(quán)，并退還了天津一塊地。12月5日，招商積余相關(guān)人士表示，這次交易的標(biāo)的物主要是酒店和購(gòu)物中心，同樣也是為了剝離重資產(chǎn)。

??輕重資產(chǎn)分離是招商積余的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略。長(zhǎng)江證券曾表示，受歷史因素影響，招商積余是業(yè)內(nèi)少有的具備尾盤(pán)與投資性房地產(chǎn)等重資產(chǎn)的物企，持續(xù)虧損的尾盤(pán)及高額負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)開(kāi)支對(duì)業(yè)績(jī)形成一定拖累。

??而招商積余選擇在此時(shí)啟動(dòng)較大規(guī)模的資產(chǎn)剝離動(dòng)作，則是希望抓住難得的政策窗口?！艾F(xiàn)在能做也是因?yàn)榈禺a(chǎn)的股權(quán)融資政策放開(kāi)了，潛在受讓方增加了，想加快處理進(jìn)度?！鄙鲜鋈耸咳绱私忉?。

??資本市場(chǎng)對(duì)于此次交易給予了積極的反饋，12月5日，招商積余以漲停收盤(pán)。

??一次性轉(zhuǎn)讓7家子公司

??公告顯示，此次招商積余擬出售的資產(chǎn)包括成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、九江市九方商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、中航城置業(yè)（昆山）有限公司100%股權(quán)、江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司100%股權(quán)、岳陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)、贛州市航逸酒店管理有限公司100%股權(quán)、深圳中航觀瀾地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，由于交易處于籌劃階段，交易對(duì)方、交易方式、交易價(jià)格等相關(guān)事項(xiàng)尚不確定。

??這樣的交易，招商積余已經(jīng)不是第一次做了，今年1月份，該公司就已實(shí)現(xiàn)了輕重分離首批方案的落地。當(dāng)時(shí)，招商積余將深圳中航城、昆山中航、贛州九方3家公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了控股股東招商蛇口下屬子公司，交易對(duì)價(jià)是7.78億元。這3家公司分別持有深圳南光捷佳大廈一至四層商場(chǎng)及部分房間，贛州中航城九方購(gòu)物中心房產(chǎn)及幼兒園、昆山中航城花園42號(hào)樓等，均為投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

??第二次轉(zhuǎn)讓的是土地資產(chǎn)。4月份，招商積余宣布擬退回天津格蘭云天置業(yè)有限公司在2007年購(gòu)入的一幅土地的使用權(quán)。這塊地占地僅1.61萬(wàn)平方米，當(dāng)初的成交金額為0.56億元。土地購(gòu)入了15年時(shí)間，項(xiàng)目才完成地下室正負(fù)零工程，招商蛇口認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目地塊所處片區(qū)商業(yè)及辦公樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)期，如繼續(xù)開(kāi)發(fā)將導(dǎo)致巨額虧損，為了規(guī)避未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，退地是一個(gè)明智選擇。

??根據(jù)招商積余2022年中報(bào)，該公司旗下有3家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)、9家持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的并表子公司，其中，本次擬出讓的7家均為持有物業(yè)出租的公司。

??因?yàn)橐呀?jīng)轉(zhuǎn)讓了4處物業(yè)，截至2022年6月末，招商積余的可出租面積較年初減少了近10萬(wàn)平方米，持有的15處投資性房地產(chǎn)的評(píng)估面積約64萬(wàn)平方米，賬面凈值約55.5億元。其中，與標(biāo)的公司在地域上重合的物業(yè)包括岳陽(yáng)中航國(guó)際廣場(chǎng)、九江九方購(gòu)物中心商業(yè)、昆山九方購(gòu)物中心、成都九方購(gòu)物中心、贛州格蘭云天國(guó)際酒店等，總評(píng)估面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。

??相較1月份的那次交易，此次招商積余擬處理的子公司股權(quán)數(shù)量更多，因?yàn)楫?dāng)前該公司正處于更有利的政策和市場(chǎng)環(huán)境。11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用等五方面內(nèi)容。對(duì)于資產(chǎn)的出售方和收購(gòu)方，這都是利好消息。招商積余相關(guān)人士表示，之前地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資未放松時(shí)，買(mǎi)家的群體較為受限，“我們轉(zhuǎn)讓的都是地產(chǎn)資產(chǎn)，買(mǎi)方也是地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在能做股權(quán)融資的話，肯定比真金白銀買(mǎi)更有吸引力?！?/p>

??出清重資產(chǎn) 為并購(gòu)儲(chǔ)備資金

??相較其他物業(yè)上市公司，招商積余的上市路徑較為特殊，也因此留下了重資產(chǎn)等歷史遺留問(wèn)題。2019年，中航善達(dá)實(shí)施重大資產(chǎn)重組，發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)了招商物業(yè)100%的股權(quán)，并于當(dāng)年12月更名為“招商積余”上市。

??當(dāng)時(shí)，中航善達(dá)雖然已經(jīng)剝離了大部分的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但仍保留了一些住宅尾盤(pán)以及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。因此，招商積余2019年的收入中，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的占比仍有15%。

??借殼上市后，招商積余制定了“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以建設(shè)“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”為目標(biāo)，發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)。在最初的兩年時(shí)間里，該公司并未提及資產(chǎn)處理事項(xiàng)，直到2022年初才表示基于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的戰(zhàn)略定位，按照“先易后難、重點(diǎn)突破、爭(zhēng)取有利條件、宜快則快”原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)重資產(chǎn)剝離，并透露已成立專(zhuān)項(xiàng)工作組，從資產(chǎn)價(jià)值、收益指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)方式、限制事項(xiàng)等維度對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，梳理研究重資產(chǎn)剝離的實(shí)施路徑。

??在外界看來(lái)，重資產(chǎn)剝離重要性的提升，與招商積余的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有一定關(guān)系。2021年，招商積余錄得了5.12億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)，但僅僅是資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值損失，就計(jì)提了1.55億元，減少2021年度歸屬母公司凈利潤(rùn)約1.25億元。被計(jì)提的6個(gè)資產(chǎn)均來(lái)自中航系。

??除了虧損的尾盤(pán)外，地產(chǎn)存貨的大量有息負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也拖累了招商積余的利潤(rùn)指標(biāo)。截至2021年末，該公司的有息負(fù)債規(guī)模約27.52億元，融資成本在3%至5.83%，每年涉及的財(cái)務(wù)開(kāi)支約1.4億元。

??中信證券在研報(bào)中表示，截至2022年9月末，招商積余仍有56億元投資性房地產(chǎn)，13億元存貨和6億元固定資產(chǎn)，其中不乏大量和物管主業(yè)無(wú)關(guān)的房地產(chǎn)和持有物業(yè)類(lèi)資產(chǎn)，若能兌現(xiàn)輕重分離的目標(biāo)，將大幅改善公司資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量，顯著提升可用的資金。這是因?yàn)?，招商積余歷史上從未實(shí)現(xiàn)過(guò)股權(quán)融資，導(dǎo)致賬面貨幣資金寬裕程度遜色于其他物業(yè)管理企業(yè)，即使物業(yè)管理行業(yè)充滿并購(gòu)機(jī)會(huì)，但該公司始終不具備并購(gòu)整合大型物企的資金基礎(chǔ)。中信證券認(rèn)為，如果招商積余能夠有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，則可能獲得龐大的現(xiàn)金儲(chǔ)備，在不攤薄股本的情況下，就有財(cái)力發(fā)起較大規(guī)模的并購(gòu)，以推動(dòng)主業(yè)較快發(fā)展。

??而招商積余總經(jīng)理陳海照也曾在年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，重資產(chǎn)剝離所獲得的資金能為公司收并購(gòu)業(yè)務(wù)提供資金保障。

??2021年，招商積余計(jì)提存貨資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的4個(gè)項(xiàng)目均為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，此次并未納入擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)列表。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，這些地產(chǎn)尾盤(pán)以及尚未處理的寫(xiě)字樓項(xiàng)目雖然未在本次交易的名單中，但招商積余也已在推進(jìn)剝離方案。