??全年銷售目標(biāo)與去年全年業(yè)績(jī)持平；三道紅線轉(zhuǎn)綠，年內(nèi)無(wú)償債壓力。

??◎  作者 /沈曉玲 易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售達(dá)792億，銷售目標(biāo)與2022年持平】2022年保利繼續(xù)加強(qiáng)城市深耕，38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)企業(yè)在26個(gè)城市銷售排名第一，51個(gè)城市排名前三。2022年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額792.4億元，同比下降42%；銷售建面631.6萬(wàn)方，同比下降46%；銷售均價(jià)12546元/平方米，同比上升8%。均價(jià)上漲主要是由于高能級(jí)城市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)占比持續(xù)提升，其中二線以上城市銷售占比已達(dá)到了82%。對(duì)于未來(lái)銷售目標(biāo)，美的置業(yè)依然表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，2023年銷售目標(biāo)800億，與2022年實(shí)際銷售規(guī)?；颈３殖制健Ｈ甑墓┴浻?jì)劃也按照800億的目標(biāo)進(jìn)行鋪排，其中約一半為新開工項(xiàng)目，一半為在建續(xù)建項(xiàng)目。

??【優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)減少風(fēng)險(xiǎn)敞口，未來(lái)會(huì)適度補(bǔ)貨但更加審慎】2022年美的置業(yè)在公開市場(chǎng)謹(jǐn)慎拿地，僅增加了上海浦東新區(qū)項(xiàng)目，權(quán)益貨值約14億元。此外通過股權(quán)收購(gòu)歸編9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63.0億元；同時(shí)退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元。按此計(jì)算，2022年美的置業(yè)共合計(jì)新增權(quán)益土儲(chǔ)貨值達(dá)67.5億元，其中上海、成都、佛山及長(zhǎng)沙新增權(quán)益貨值均達(dá)到了10億以上。美的置業(yè)表示，今年會(huì)根據(jù)每個(gè)城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)貨，同時(shí)在對(duì)具體土地的研判上，會(huì)更加理性、慎重。【毛利率15.36%，期內(nèi)計(jì)提18.55億減值準(zhǔn)備】2022年美的置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為736.31億元；其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入721.92億元，與2021年基本持平。截止2022年底，美的置業(yè)的合同負(fù)債為861.4億元，同比下降20%，合同營(yíng)收保障倍數(shù)下降至1.17，但仍處于合理水平。近年來(lái)，美的置業(yè)凈利率出現(xiàn)持續(xù)下滑，主要是由于美的置業(yè)期內(nèi)計(jì)提了較大規(guī)模的減值準(zhǔn)備。2022年美的置業(yè)計(jì)提在建物業(yè)及已竣工待售物業(yè)減值準(zhǔn)備18.55億。【三道紅線已轉(zhuǎn)為綠檔，總借貸成本下降至4.62%】截止2022年底，美的置業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.6，同比下降7%；凈負(fù)債率為43.9%，同比繼續(xù)下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)低位；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率下降至68.2%，三道紅線已轉(zhuǎn)為綠檔。截至2022年末，美的置業(yè)的借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率進(jìn)一步降低20個(gè)基點(diǎn)至4.62%；其中新增債務(wù)加權(quán)平均融資成本為4.52%，同比下降11個(gè)基點(diǎn)。在融資環(huán)境的逆勢(shì)下，美的置業(yè)之所以能夠維穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，一方面得益于自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，一方面也是得益于大股東美的控股的支持。

??01 銷售

??合約銷售達(dá)792億
銷售目標(biāo)與2022年持平

??2022年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額792.4億元，同比下降42%，與克而瑞2022年百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售規(guī)模同比下降42%基本持平；全口徑銷售建面631.6萬(wàn)方，同比下降46%；銷售均價(jià)12546元/平方米，同比上升8%。均價(jià)上漲主要是由于高能級(jí)城市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)占比持續(xù)提升，其中二線及以上城市1銷售占比已達(dá)到了82%。全年美的置業(yè)的銷售回款率為83%。

??2023年前兩月，美的置業(yè)合同銷售金額達(dá)150.2億元，相應(yīng)已售建筑面積約120.8萬(wàn)平方米；分別同比增長(zhǎng)5.62%、下降1.71%。在業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)表示“2023年2月份的市場(chǎng)無(wú)論從到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，但相比去年同期增長(zhǎng)幅度仍然較大，僅是階段性回落”。在此背景下，美的置業(yè)表示對(duì)于市場(chǎng)短期預(yù)測(cè)穩(wěn)中向好。

??但在銷售目標(biāo)制定上，美的置業(yè)依然表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，2023年銷售目標(biāo)800億，與2022年實(shí)際銷售規(guī)?；颈３殖制?。全年的供貨計(jì)劃也按照800億的目標(biāo)進(jìn)行鋪排，其中約一半為新開工項(xiàng)目，一半為在建續(xù)建項(xiàng)目。

??從區(qū)域布局來(lái)看，美的置業(yè)重倉(cāng)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等核心經(jīng)濟(jì)圈，2022年長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的合約銷售占比達(dá)到65%。根據(jù)CRIC城市排行榜，美的置業(yè)深耕布局的15座城市中，2022年在佛山全口徑銷售金額55億元，排名第6；徐州全口徑銷售金額約40億，排名第3；此外無(wú)錫全口徑銷售規(guī)模也達(dá)到了33億。

??02 投資

??優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)減少風(fēng)險(xiǎn)敞口
未來(lái)會(huì)適度補(bǔ)貨但更加審慎

??2022年美的置業(yè)在公開市場(chǎng)謹(jǐn)慎拿地，僅增加了上海浦東新區(qū)項(xiàng)目，權(quán)益貨值約14億元。雖然公開市場(chǎng)拿地較少，但美的置業(yè)在存量土地的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及合作方的股權(quán)收購(gòu)方面做了較多工作。2022年，美的置業(yè)通過股權(quán)收購(gòu)歸編9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63.0億元，以二線城市為主；同時(shí)退出部分弱三線和四線城市，包括柳州、九江、岳陽(yáng)、大理等，減少權(quán)益貨值9.5億元。

??通過股權(quán)收購(gòu)歸編及退出低能級(jí)城市，美的置業(yè)一方面可以減少合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口，當(dāng)前美的置業(yè)存量項(xiàng)目的合作方多為國(guó)企、央企及穩(wěn)健型民企；另一方面也能提高資金使用效率，如退出項(xiàng)目中還包括個(gè)別尾盤項(xiàng)目。

??若結(jié)合公開市場(chǎng)、股權(quán)歸編及退出項(xiàng)目來(lái)看，2022年美的置業(yè)實(shí)際新增權(quán)益土儲(chǔ)貨值達(dá)67.5億元。其中新增權(quán)益貨值二線及以上占比為94%；長(zhǎng)三角和大灣區(qū)占比合計(jì)50%。分城市來(lái)看，上海、成都、佛山及長(zhǎng)沙新增權(quán)益貨值均達(dá)到了10億以上。

??截至2022年底，美的置業(yè)共參與332個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)38742萬(wàn)平方米，較2021年底下降22%。而根據(jù)美的置業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)，剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后總土儲(chǔ)建面達(dá)3206萬(wàn)平方米。若按照美的置業(yè)歷史銷售規(guī)模和預(yù)計(jì)未來(lái)走勢(shì)綜合來(lái)看，土地消化周期在4年左右，土儲(chǔ)相對(duì)充足。

??在剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)的3206萬(wàn)平方米土儲(chǔ)中，土儲(chǔ)面積權(quán)益比為70%，較2021年上升3%；二線及以上城市的土儲(chǔ)面積為2131萬(wàn)平方米，占比66%，與2021年持平；長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積為1671萬(wàn)平方米，占比52%，與2021年持平。

??美的置業(yè)表示，2023年的土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有更多機(jī)會(huì)。今年會(huì)積極、動(dòng)態(tài)地研究?jī)?yōu)質(zhì)的土地，積極捕捉投資的機(jī)會(huì)，并且根據(jù)每個(gè)城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)貨，保持適度的土地新增；但與此同時(shí)，在對(duì)具體土地的研判上，會(huì)更加理性、慎重、聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開花。

??03 盈利

??毛利率達(dá)15.36%
期內(nèi)計(jì)提18.55億減值準(zhǔn)備

??2022年美的置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為736.31億元；其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入721.92億元，與2021年基本持平，主要由于期內(nèi)確認(rèn)銷售面積的下降及單方售價(jià)增長(zhǎng)綜合所致。截止2022年底，美的置業(yè)的合同負(fù)債為861.4億元，同比下降20%，合同營(yíng)收保障倍數(shù)3下降至1.17，但仍處于合理水平。

??期內(nèi)美的置業(yè)的毛利潤(rùn)為113.06億元；毛利率為15.36%，同比下降約3個(gè)百分點(diǎn)，毛利率的下降主要由于期內(nèi)確認(rèn)項(xiàng)目的單方成本較高。此外，凈利潤(rùn)規(guī)模為35.77億元；凈利率為4.86%，同比下降2.34個(gè)百分點(diǎn)。

??近年來(lái)，美的置業(yè)凈利率出現(xiàn)持續(xù)下滑，主要是由于美的置業(yè)期內(nèi)計(jì)提了較大規(guī)模的減值準(zhǔn)備。2019年至2022年四年期間，美的置業(yè)累積計(jì)提了約57億減值準(zhǔn)備，2022年美的置業(yè)計(jì)提在建物業(yè)及已竣工待售物業(yè)減值準(zhǔn)備18.55億。

??04 負(fù)債

??三道紅線已轉(zhuǎn)為綠檔
總借貸成本下降至4.62%

??截止2022年底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金264億元，同比下降23%；短期有息負(fù)債137億元，同比下降11%；長(zhǎng)期有息負(fù)債348億元，同比下降15%；此外總有息負(fù)債中銀行借款、境內(nèi)公司債券分別占比58%、28%，且沒有境外美元債。

??從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，美的置業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.6，同比下降7%；長(zhǎng)短債務(wù)比2.54，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)健。此外凈負(fù)債率為43.9%，同比繼續(xù)下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)低位；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率下降至68.2%，三道紅線已轉(zhuǎn)為綠檔。

??2022年，美的置業(yè)多次獲得主流金融機(jī)構(gòu)支持，不僅是2022年首家獲得中期票據(jù)（MTN）批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股，同時(shí)也是首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企。自 “第二支箭”及金融十六條政策出臺(tái)后，美的置業(yè)先后與交行、工行、建行、郵儲(chǔ)銀行、中行等國(guó)有大行及部分股份制商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，累計(jì)獲得超1500億授信支持。同時(shí)，美的置業(yè)也是“第二支箭”支持的首批房企，150億元中票獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)受理。截至2022年末，美的置業(yè)的借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率進(jìn)一步降低20個(gè)基點(diǎn)至4.62%；其中新增債務(wù)加權(quán)平均融資成本為4.52%，同比下降11個(gè)基點(diǎn)。 

??在融資環(huán)境的逆勢(shì)下，美的置業(yè)之所以能夠維穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，一方面得益于自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，一方面也是得益于大股東美的控股的支持，其中2022年向中債增提供擔(dān)保的中票，有25億為股東美的控股提供的反擔(dān)保。預(yù)計(jì)在股東美的控股的支持下，美的置業(yè)有望獲得更多的逆勢(shì)發(fā)展機(jī)遇。

??05 多元化

??圍繞地產(chǎn)布局產(chǎn)業(yè)鏈
加強(qiáng)科技賦能產(chǎn)業(yè)

??在多元化業(yè)態(tài)方面，美的置業(yè)持續(xù)聚焦垂直領(lǐng)域，物業(yè)在加強(qiáng)基礎(chǔ)服務(wù)能力的同時(shí)，大力拓展及推進(jìn)跨業(yè)態(tài)項(xiàng)目；商業(yè)新開項(xiàng)目著眼招商率；房地產(chǎn)科技板塊，聚焦核心需求。通過積極探索企業(yè)發(fā)展的第二曲線，美的置業(yè)不斷尋找產(chǎn)業(yè)鏈上新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??商業(yè)開發(fā)做資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。2022年，美的置業(yè)的商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)收入為2.97億元，較2021年的2.76億元上升7.4%。該增幅主要由于隨著國(guó)內(nèi)疫情控制放開，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)逐漸復(fù)蘇向穩(wěn)，并進(jìn)一步發(fā)展所致。目前美的置業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積70多萬(wàn)平方米，已開業(yè)商場(chǎng)9座，滿鋪率達(dá)91%。

??物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)對(duì)房開主業(yè)高效賦能。2022年，美的置業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入為11.42億元，較2021年的9.09億元上升25.7%，該增幅主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。截至2022年末，合約面積9058萬(wàn)平方米，在管面積5343萬(wàn)平方米，第三方占比20%，非住宅占比13%。

??加大投入房地產(chǎn)科技價(jià)值鏈。美的置業(yè)旗下的睿住智能專注智慧場(chǎng)景的科研創(chuàng)新，2022年新增合同金額超12億元；確認(rèn)銷售收入超11億元，同比增長(zhǎng)33%；第三方業(yè)務(wù)比達(dá)26%。此外睿住建筑科技，2022年新增合同金額超8億元；確認(rèn)銷售收入超7億元；第三方業(yè)務(wù)占比89%。