??在各地樓市政策密集落地支撐下，9月迎來(lái)了修復(fù)行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城9月新建商品住宅成交面積環(huán)比微增3%，同比減少23%，累計(jì)同比增幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)至2%。

??聚焦企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，單月業(yè)績(jī)有明顯提升：

??1、TOP100房企9月業(yè)績(jī)環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；

??2、逾六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

??但單月業(yè)績(jī)同比以及累計(jì)業(yè)績(jī)?nèi)匀伙@示行業(yè)復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)銷售去化及回款壓力仍然較大。具體數(shù)據(jù)來(lái)看：

??1、TOP100房企9月業(yè)績(jī)同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位；前9月累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低11%；

??2、單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量仍超七成。

??目前需求端購(gòu)買(mǎi)力仍然不足，行業(yè)整體信心低迷，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，雖然政策釋放利好，行業(yè)有一定的修復(fù)預(yù)期，但修復(fù)行情仍然偏弱，銷售去化及回款壓力較大，四季度房企仍需強(qiáng)化供應(yīng)和營(yíng)銷力度以提振成交去化。

??2023年9月，TOP100房企銷售操盤(pán)金額為4042.7億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期水平。

??9月同比降幅仍保持在較高水平，同比下降29.2%，降幅較8月收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)，復(fù)蘇動(dòng)能整體偏弱。

??從單月業(yè)績(jī)規(guī)模來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)雖環(huán)比有所上漲，但仍然處于近五年來(lái)低位，且已連續(xù)四個(gè)月單月業(yè)績(jī)低于近五年同期水平。

??累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額41567.4億元，同比降低11%，降幅較前8月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??對(duì)比近五年前三季度業(yè)績(jī)規(guī)模，百?gòu)?qiáng)房企2023年前三個(gè)季度的業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。其中，第三季度同比降幅最大，單季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降32.1%。

??實(shí)際上，一季度房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)弱復(fù)蘇行情，單季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)3.1%，二季度業(yè)績(jī)開(kāi)始下滑同比下降2.4%，7月以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，三季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降超三成，且規(guī)模明顯低于第一和第二季度。 

??聚焦企業(yè)表現(xiàn)，2023年9月逾六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比增幅在0%到30%之間的企業(yè)有32家，環(huán)比增幅超過(guò)30%的企業(yè)達(dá)到29家。

??部分企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，如中國(guó)金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開(kāi)股份等房企，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均超過(guò)60%。

??但從業(yè)績(jī)同比數(shù)據(jù)可以看出，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量超過(guò)七成，近六成企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低。

??2023年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企格局持續(xù)分化。

??不同梯隊(duì)房企銷售門(mén)檻值的變化來(lái)看，2023年1-9月TOP10房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低2.8%至1271.8億元，TOP20門(mén)檻降低12.4%至484.6億元。TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻較去年同期降低4.9%至81.7億元。

??其中，TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)較大，門(mén)檻分別同比降低17.6%和19.7%至302.7億元和187.5億元。

??整體來(lái)看，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

??9月房地產(chǎn)市場(chǎng)在各地新政落地下持續(xù)修復(fù)，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比上升17%，前9月累計(jì)同比下降11%；成交環(huán)比微增3%，同比減少23%，累計(jì)同比增幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)至2%。

??一線城市受“認(rèn)房不認(rèn)貸”刺激，短期內(nèi)熱度回升。

??9月一線城市整體成交212萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比下降33%，前三季度累計(jì)同比較去年持平。北京、上海熱度保持，上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，疊加供應(yīng)回升，帶動(dòng)成交放量，環(huán)比上升15%，不過(guò)累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至6%。

??二三線城市成交與上月基本持平，9月成交993萬(wàn)平方米，同比降21%，前三季度累計(jì)同比漲幅收窄至3%。

??部分二三線城市迎來(lái)輪動(dòng)復(fù)蘇行情，環(huán)比上漲城市分為以下幾類：

??1、市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，行情自成一體的內(nèi)陸城市，比如西安、長(zhǎng)沙等，隨著改善盤(pán)集中入市，成交穩(wěn)中有增；

??2、前期深度調(diào)整、基本面不錯(cuò)的核心二線城市，比如南京、武漢、寧波、天津、重慶等迎來(lái)階段性放量，成交環(huán)比轉(zhuǎn)正。

??3、部分三四線城市表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，佛山、無(wú)錫、東莞、嘉興等9月成交低位回升，但前三季度累計(jì)同比依然為負(fù)值。

??總體來(lái)看，“金九”房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步恢復(fù)，加之核心城市陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、限購(gòu)松綁等新政，整體成交小幅回升。尤其是微觀項(xiàng)目層面已出現(xiàn)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)回升等復(fù)蘇跡象，預(yù)計(jì)10月供應(yīng)微增是大概率事件，成交或?qū)⒀永m(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??基于政策落地效果不一，各城市還將延續(xù)分化行情。

??京滬杭蓉等市場(chǎng)熱度較高的供給主導(dǎo)城市，“認(rèn)房不認(rèn)貸”進(jìn)一步擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力，尤其是刺激前期因嚴(yán)苛政策而未能釋放的置換需求；“限購(gòu)局部松綁”擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)，只要供應(yīng)保持充裕，成交熱度有望延續(xù)。

??市場(chǎng)基本面尚佳的南京、蘇州、武漢等，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，整體政策效果不及一線，但周度數(shù)據(jù)已出現(xiàn)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求釋放，整體成交有望小幅微增。

??弱二線和大部分三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無(wú)錫、常州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買(mǎi)力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

??附：9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50