??萬達又開始賣項目了。

??10月7日消息，大連萬達商業(yè)管理集團（以下簡稱“萬達商管”）轉讓了上海萬達廣場置業(yè)有限公司100%股權，接盤方為大家人壽保險。

??資料顯示，上海萬達廣場置業(yè)有限公司成立于2007年11月20日，旗下資產為上海周浦萬達廣場，是繼上海五角場萬達廣場之后，萬達在上海運營的第二個城市綜合體項目，于2009年9月開業(yè)。

??“主要是為了籌措資金償債，保證零違約。”據一位接近萬達的知情人士透露，下半年以來，萬達的部分資產處置都在談判中，也在一步步退出重資產項目。萬達內部對外的口號是“絕不躺平”。

??這一次萬達轉讓股權只是王健林重啟新一輪資產變現(xiàn)中的一環(huán)。過去數月，萬達一直在減重前行，旗下眾多萬達廣場、金融牌照、盈方體育、萬達電影股權等無一例外被擺上貨架，也因此王健林和他的“萬達系”始終游走在“辟謠”和“賣賣賣”之中。眼下，在債務接踵逼近之外，對萬達而言最大的難題是即將到來的業(yè)績對賭。珠海萬達商管四度沖擊港股IPO能否成功，已變成王健林渡過難關最重要的籌碼。

??“時間緊，任務重?！鼻笆鼋咏f達的知情人士表示，出售資產籌錢在進行中，上市也在積極推進，期待大環(huán)境的改善能為萬達爭取喘息的空間。除了投資人要求，萬達本身也希望通過上市融資來緩解流動性壓力。

??債務倒逼下的資產變現(xiàn)

??左手萬達廣場，右手萬達電影，已成為萬達近期債務兌付的兩大籌碼。

??在上海周浦萬達廣場之后，萬達在廣西布局的首個縣域萬達廣場—合浦萬達廣場也于10月8日易主廣西北海本土房企合浦旺和房地產有限公司。

??據中國房地產報記者不完全統(tǒng)計，包括廣西合浦萬達廣場、上海周浦萬達廣場在內，萬達今年至少出售了5個萬達廣場。此前6月，其還將上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場打包轉讓給大家人壽保險。

??“萬達的資出售還在持續(xù)，這也是萬達在一定程度上改善市場信心?！蹦澄桓櫲f達的房地產行業(yè)分析師表示，因遲遲沒能上市，市場對萬達的現(xiàn)金流始終處于擔憂狀態(tài)，下半年以來一連串的資產變現(xiàn)和幾次按時償付債務以及兌付回售債券等動作，也在宣示公開債務的兌付是一條底線，決不能累及萬達商管的上市進程。

??不過，萬達并沒有透露上述項目具體轉讓的價錢。

??從幾次公開資產變現(xiàn)來看，萬達已與大家人壽保險產生多次交集。

??此次接盤的上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和蕪湖浦煜股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），通過股權穿透發(fā)現(xiàn)，其背后站著的依舊是大家人壽保險。

??其中，上海家昇成立于今年7月28日，由大家投資控股有限責任公司和天津遠見創(chuàng)新投資管理有限公司分別持股90.91%、9.09%，后者由前者100%持股。蕪湖浦煜背后是大家保險于2019年設立的200億元基金—海口遠見共創(chuàng)一號基金（有限合伙）。出售完成之后，上海周浦萬達廣場由上海家昇和蕪湖浦煜分別持股99.99%、0.01%。

??“從險資的配置需求來看，大家保險購買萬達廣場是出于創(chuàng)造穩(wěn)定收益的角度，何況還有較好的談判空間，怎么算都不虧?！蹦撤康禺a市場人士透露，大家保險收購的這幾家萬達廣場都處在成熟運營階段，租金收入穩(wěn)定。未來如果要退出，可以通過資產整售的大宗交易或發(fā)行類REITs等。這類交易不排除萬達繼續(xù)擁有萬達廣場的運營管理權。

??實際上，今年以來王健林已經多次尋求險資、資管機構合作。除大家保險外，萬達地產還于6月轉讓了武漢子公司萬達東湖置業(yè)給中國華融。

??商管上市卡在了哪？

??接連出售資產，緣于萬達的資金壓力。但王健林或許未曾料到，上市竟是其最難跨過的檻。

??排隊6年回A失敗后，從2021年10月沖刺港股IPO，到2023年6月第四次遞交招股書，萬達商管創(chuàng)造了民營企業(yè)赴港上市的最慢紀錄。截至2023年10月11日，王健林已經等了720天。

??不過，萬達商管仍在推進上市相關工作。9月初，萬達在香港進行了一次詢價路演。據相關媒體報道，此次路演主要目的是為上市詢價以及和投資機構進行商談，目前市場關注的焦點在于珠海萬達商管上市的定價。在路演現(xiàn)場，有兩家外資機構表示，如果價格足夠合適，這兩家機構愿意做基石投資者。

??“要最終解除壓力關鍵還在于商管的上市?！盜PG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，境外上市新規(guī)下中國證監(jiān)會的“路條”問題是目前珠海萬達商管上市遇到的最大難題，如期上市的可能性在逐漸降低，萬達可能需要準備再次與相關私募投資機構協(xié)商原對賭協(xié)議延期的事情。

??前述某房地產行業(yè)分析師也同樣認為，珠海萬達商管需要“大路條”與“小路條”放行才能實現(xiàn)赴港IPO，目前其已獲得中國證監(jiān)會赴港上市的“小路條”，完成了港股上市的先期注冊程序，但一直未拿到“大路條”，未獲得證監(jiān)會正式出具的H股發(fā)行批復，時間已經很緊迫了。

??8月底，萬達商管披露了公司債券中期報告，2023年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入254.52億元，同比增長4.3%；毛利率64.63%，同比增加1.53個百分點。在這其中，萬達商管的投資物業(yè)租賃及管理實現(xiàn)營業(yè)收入231.1億元，同比增長2.67%。上半年新開業(yè)萬達廣場12個，累計開業(yè)484個，出租率98.2%，租金收繳率100%。

??從這些數據來看，萬達商管上半年經營業(yè)績穩(wěn)定，但現(xiàn)金流并無明顯改善。截至2023上半年末，萬達商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現(xiàn)金流拖了后腿。另外，萬達商管合并口徑有息負債為1412.83億元，其中一年內到期的有息負債為292.57億元。

??不過，報告對萬達商管的債務壓力也作出了預警，以“重大風險提示”披露，發(fā)行人有息負債存量較大，一年內到期規(guī)模較高，存在一定的債務壓力。由于萬達商管公開市場再融資渠道暫未恢復、子公司珠海萬達上市進展不及預期等影響，債券價格進一步波動，公開市場再融資難度提升。

??顯然，萬達的壓力已很難掩蓋。

??在4月中旬的一次萬達高管會議上，王健林也確認了外界的部分傳言：一是萬達商管上市遇到了困難；二是因商管上市拖延，萬達集團遇到了階段性困難。也是在這次會議上，王健林要求萬達全線轉變戰(zhàn)略，萬達投資不再拿地，商管也停一停。

??十一假期前，市場有消息傳萬達集團正尋求上市前投資者同意免除相關還款要求，并表示，萬達商管可能會在明年IPO。

??據彭博引述知情人士稱，萬達已就一項提案展開磋商。根據該提案，如果萬達商管今年未能完成IPO，萬達不必向上市前投資者支付股權回購款項。萬達商管上市前投資者如果同意免除還款要求，萬達考慮提供補償，相信或可紓緩較早前讓市場恐慌的流動性緊縮風險。免除還款磋商尚處于初期階段，目前尚不清楚萬達與投資者是否會達成任何協(xié)議。

??對此，萬達方面未做任何回應。

??中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬表示：“萬達這幾年為了上市，把房地產的重資產進行了剝離，又組建了珠海萬達商管。珠海萬達商管在兩年多以前，以每股25元的Pre-IPO價格籌集了380億元，戰(zhàn)投中僅新加坡PAG一家就投入了180億元，如果到今年12月份珠海萬達商管上不了市，按照對賭協(xié)議，萬達不但要贖加380億元，還要支付12%的利息。”

??無疑，這才是令王健林最頭疼的。“投資者還是存在一定擔憂的?！笔袌鋈耸恐毖?。

??柏文喜認為，當前港股市場流動性明顯不足，此時發(fā)行新股無論發(fā)行難度，還是估值都很難達到預期，并非是萬達商管登陸港股的合適窗口期。萬達完全可以以此要求私募投資人再次延后對賭協(xié)議，否則逆勢上市如果估值過低，對私募投資人而言也是得不償失。

??六年前，王健林摔杯甩賣資產的“世紀交易”，至今仍讓人記憶猶新。六年后，珠海萬達商管能否趕在年底上市，是王健林擺脫這一輪危機的關鍵，他再次走到了關口。