[戴德梁行]亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告

??連續(xù)三年

??戴德梁行攜手中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會發(fā)布《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 研究報告》。

??這一報告不僅呈現(xiàn)了2018年亞洲各地區(qū)REITs市場的最新發(fā)展情況及財務(wù)表現(xiàn)，也更關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場表現(xiàn)，同時還新增了新加坡和香港REITs在中國大陸地區(qū)收購及出售資產(chǎn)的交易案例分析。

??全新升級3.0

??重磅報告已上線

??根據(jù)2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》，截至2018年第二季度，亞洲市場上活躍的REITs共計168支，總市值達2,348億美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs市值合計占比達92%。

??報告更新整理了香港、新加坡、日本上市的共計108支REITs的主要財務(wù)數(shù)據(jù)，研究表明三地REITs的主要財務(wù)指標呈現(xiàn)以下特點：分派收益率從高到低依次為新加坡(6.6%)- 香港(5.8%)-日本(4.3%)，而杠桿率從高到低依次為日本(44%)- 新加坡(34%)-香港(27%)。就市凈率而言，香港REITs整體呈現(xiàn)折價狀態(tài)(0.69)，新加坡和日本REITs整體來看則略有溢價，平均市凈率分別為1.03及1.04。

??國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

??市場分析

??2018年國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢頭，僅前10個月成功發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量就已超過2017年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017年全年總和。截至2018年10月31日，國內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計93單，發(fā)行規(guī)模2,197.4億元。

??報告重點對類REITs、CMBS、CMBN產(chǎn)品在2018年間的市場變化及亮點進行了分析。國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場在經(jīng)歷了4年發(fā)展后，公寓、酒店、工業(yè)物流項目作為產(chǎn)品底層資產(chǎn)開始更多地參與到市場中。此外，傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)如辦公、零售出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園、科研辦公、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等細分業(yè)態(tài)。

??新加坡、香港REITs

??在大陸資產(chǎn)交易案例

??報告對新加坡和香港REITs近年來在中國大陸地區(qū)收購及處置資產(chǎn)的交易案例進行了深入分析。根據(jù)報告分析結(jié)果，新加坡和香港REITs在國內(nèi)一線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的交易凈資本化率水平多在3.5%-4.5%之間浮動。二線城市優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的凈資本化率水平普遍介于5.0%-6.0%之間，而物流資產(chǎn)的交易凈資本化率通常在5.5%-6.5%之間。

??最后，報告還就日本規(guī)模及市值最大的公寓REIT——Advance Residence Investment Corporation案例進行了分析，對其物業(yè)分布、資產(chǎn)組合、資本市場表現(xiàn)、資產(chǎn)管理經(jīng)驗等方面進行了重點研究，為今后中國發(fā)展公寓REITs提供了一定的借鑒意義。

??截止2018年12月，戴德梁行參與已發(fā)行的國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目45單，發(fā)行規(guī)模1,117億元，評估服務(wù)面積逾600萬平方米。未來我們將繼續(xù)努力，全方位做好物業(yè)盡職調(diào)查工作，為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化保駕護航貢獻一份力量。