[貝殼研究院]上半年重點(diǎn)城市二手房市場形勢及展望

??核心結(jié)論：

??1.上半年核心城市二手房市場韌性復(fù)蘇，疫情對房地產(chǎn)的沖擊逐漸消退。環(huán)滬城市圈、環(huán)深城市圈市場復(fù)蘇較早、力度較大，重點(diǎn)城市房價(jià)總體止跌上漲，少數(shù)核心城市價(jià)格漲幅較大。

??2.貝殼研究院認(rèn)為，市場恢復(fù)的韌性主要來自于三個(gè)方面：一是金融政策的溢出效應(yīng)；二是人才引進(jìn)政策下剛需加速入市；三是改善型換房鏈條啟動成為市場恢復(fù)的新動力。

??3.受疫情影響，上半年經(jīng)濟(jì)增長壓力增加的背景下，重點(diǎn)城市房價(jià)與租金的背離擴(kuò)大，與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入水平的背離也擴(kuò)大，需要警惕區(qū)域房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。但個(gè)別城市市場的快速上漲主要是在滯漲預(yù)期下的資產(chǎn)配置需求，具有結(jié)構(gòu)性和階段性特征，并不能代表全局市場的轉(zhuǎn)向。目前大部分城市市場交易節(jié)奏仍然比較緩慢、業(yè)主預(yù)期仍然處于較低位置，二手可售房源有所增加，供需關(guān)系相對緩和。

??4.預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市二手房市場分化加劇，核心城市強(qiáng)于非核心城市、核心區(qū)域強(qiáng)于郊區(qū)、改善型產(chǎn)品強(qiáng)于剛需產(chǎn)品。

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??市場數(shù)據(jù)半年度回顧

??——疫后市場韌性復(fù)蘇，總體南強(qiáng)北弱

??年初新冠疫情開始蔓延時(shí)，市場普遍擔(dān)心疫情對市場造成較大的沖擊。半年之后，市場用漂亮的V型曲線展現(xiàn)了強(qiáng)大的韌性，部分城市市場“躁動”也似乎顯示新一輪周期在啟動。上半年總體修復(fù)力度呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”的特點(diǎn)。

??（一）二手房成交總量已基本恢復(fù)到去年同期水平

??受疫情影響，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長4.2%，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場總體影響不大。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月份開始明顯恢復(fù)，3月重點(diǎn)18城實(shí)際二手房總體成交量快速修復(fù)，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。

??從區(qū)域上看，環(huán)深、環(huán)滬城市群復(fù)蘇強(qiáng)勁，上半年環(huán)深城市群重點(diǎn)城市總成交同比增加20%，其中主要是廣州市場修復(fù)強(qiáng)勁。環(huán)滬城市圈二手房成交量已經(jīng)基本上恢復(fù)到去年同期水平（同比微降1.6%）。京津冀城市復(fù)蘇節(jié)奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交環(huán)比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈內(nèi)城市政策因素推動下，市場才加速復(fù)蘇。上半年，環(huán)京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

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