[易居研究院]10大國際都市房價指數(shù)報告（2020Q3）

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居季報  之

【10大國際都市房價指數(shù)報告】

??核心觀點

??全球貨幣大放水，三季度10大國際都市房價繼續(xù)創(chuàng)新高。年初新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟受到重創(chuàng)，但10大國際都市房價指數(shù)卻連續(xù)3個季度逆勢上行，主要是疫情以來，發(fā)達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此雖然經(jīng)濟下行，但各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價格普遍上漲。

??三季度多城房價創(chuàng)歷史新高。國際大都市房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，在流動性泛濫的背景下受到資金的青睞，洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創(chuàng)出歷史新高，其他城市房價也多有上漲。

??在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房價指數(shù)報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)展開分析。

??10大國際都市房價指數(shù)

??本報告共選取了10個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數(shù)進行標準化處理后，以GDP占比計算得出的權(quán)重相乘，即得出當期10大國際都市房價指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價指數(shù)為國家統(tǒng)計局公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較??；另外該指數(shù)與真實房價波動相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機爆發(fā)以后，10大國際都市房價指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟的逐漸復蘇，10大國際都市房價指數(shù)也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，四季度轉(zhuǎn)跌。2019年以來小幅震蕩上漲。

??2020年三季度，10大國際都市房價指數(shù)為151.4，環(huán)比上漲1%，同比上漲3.1%，與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲69.9%。2020年初新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟受到嚴重影響，但10大國際都市房價指數(shù)卻持續(xù)逆勢上行，主要是疫情以來全球各主要國家貨幣紛紛大放水，資金流動性泛濫所致。

??10大國際都市房價漲幅排名

??1、洛杉磯環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，與2020年二季度相比，10大國際都市中，三季度房價上漲的城市有8個，下跌的城市有2個。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和首爾。其中，洛杉磯以2.7%的環(huán)比漲幅位列第一。過去一個季度，美國經(jīng)濟在疫情影響下繼續(xù)低迷，洛杉磯房價逆勢上漲主要是流動性泛濫所致。2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩，美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。近日，美國房地產(chǎn)按揭擔保機構(gòu)房地美指出，年初至今抵押貸款利率已經(jīng)第12次降至創(chuàng)紀錄低位。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區(qū)域樓市。因此可以看到，三季度上海、首爾、多倫多、北京、東京等國際大都市房價都獲得了1%以上的環(huán)比漲幅。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、紐約和新加坡，其中香港和紐約房價環(huán)比小幅下跌，新加坡則小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情，第三季度平均房價微跌1%至2%。但從月度來看，9月住宅價格已環(huán)比小幅上漲，若疫情持續(xù)受控，四季度香港房價有可能會重新恢復上漲。

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年三季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和北京，同比漲幅分別為6%、4.9%和4.8%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房價同比漲幅最大，主要是去年下半年以來美國貨幣政策持續(xù)寬松，2019年7月，美聯(lián)儲時隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續(xù)兩次下調(diào)利率至0%-0.25%的歷史低位，流動性增加導致美國股票房產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，房價均小幅上漲。其中，香港以0.3%的同比漲幅位列倒數(shù)第一位。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經(jīng)濟嚴重衰退，但三季度10大國際都市中的房價相比去年同期均出現(xiàn)上漲，說明在全球超低利率和流動性過剩的影響下，大都市的房產(chǎn)仍是最受歡迎的資產(chǎn)之一。

??10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯：紐約環(huán)比小幅下跌，洛杉磯環(huán)比上漲

??2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩，美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產(chǎn)價格上漲。雖然新冠肺炎疫情對美國經(jīng)濟造成重創(chuàng)，今年第二季度美國GDP甚至創(chuàng)上世紀40年代以來最大降幅，但美國房價并未大跌，紐約房價處于高位盤整狀態(tài)，洛杉磯房價則有加速上漲的趨勢。說明貨幣寬松對資產(chǎn)價格的利好要大于經(jīng)濟下行對房價的利空。美聯(lián)儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾，有國際機構(gòu)預計美聯(lián)儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。三季度美國經(jīng)濟相比二季度已有所好轉(zhuǎn)，在寬松的貨幣政策下，預計四季度紐約和洛杉磯房價將小幅上漲。

??2、倫敦：創(chuàng)歷史新高

??新冠疫情發(fā)生后，2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位。7月6日，英國宣布將房產(chǎn)印花稅起征點從現(xiàn)在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊，這一舉措將使大部分購房者免于繳納印花稅，這項政策刺激了英國的購房需求，疊加寬松的貨幣政策，三季度倫敦房價延續(xù)了上漲趨勢，并創(chuàng)歷史新高。不過英國經(jīng)濟目前再次面臨第二次全國性封鎖的壓力，英國央行（Bank of England）預計，今年最后一季度產(chǎn)出將收縮2%，低于此前預測的增長5.5%。預計在貨幣寬松和印花稅減免的利好下，四季度倫敦房價還將繼續(xù)上漲，但漲幅或?qū)⑿∮谌径取?/p>

??3、東京：震蕩上漲

??受疫情影響，二季度日本GDP創(chuàng)下二戰(zhàn)以后的最大降幅，三季度經(jīng)濟有所恢復。雖然經(jīng)濟不景氣，但在全球流動性泛濫的情況下，今年東京房價仍延續(xù)了過去幾年的上漲趨勢。近日，日本央行行長黑田東彥稱，日本經(jīng)濟正在復蘇，但仍處于嚴峻狀態(tài)。日本不會像通縮時期那樣出現(xiàn)大范圍的物價下降現(xiàn)象，央行將堅定持續(xù)寬松貨幣政策。預計四季度東京房價仍會小幅上漲。

??4、首爾：創(chuàng)歷史新高

??2020年3月，韓國央行緊急下調(diào)基準利率至0.75%的歷史最低水平，以對抗公共衛(wèi)生事件帶來的經(jīng)濟影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經(jīng)濟增長，但也令資金流入了本來已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場。 11月3日，韓國政府發(fā)布了《房地產(chǎn)公示價格上調(diào)案》，這是今年以來韓國政府第四次發(fā)布房地產(chǎn)新政。本輪新政旨在通過向高價房產(chǎn)持有者征收更高的房產(chǎn)稅，抑制房價過快上漲，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。但是新政并未達到預期目標，反而進一步推高了房價，寬松的貨幣政策是房價上漲的重要推手。10月，韓國央行表示將維持寬松的貨幣政策立場，預計四季度首爾房價將繼續(xù)小幅上漲。

??5、多倫多：持續(xù)小幅回升

??2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬松的貨幣政策對資產(chǎn)價格是利好。多倫多地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份大多倫多地區(qū)共成交11,083套現(xiàn)有房屋，這是多倫多房屋銷售有史以來最好的9月，比2019年9月暴增42.3％。地產(chǎn)局 表示，截至9月底，年度銷售已經(jīng)追回所有失地，比2019年前9個月高出1％。寬松的貨幣環(huán)境造成極低的借貸成本，是多倫多房屋成交量大增、房價上漲的重要原因。預計四季度多倫多房價或?qū)⒗^續(xù)小幅上漲。

??6、新加坡：小幅上漲

??2020年一季度，受疫情和經(jīng)濟影響，新加坡房價小幅下跌，二三季度在全球貨幣放水，流動性泛濫的影響下，新加坡房價小幅上漲。預計接下來幾個季度，新加坡房價仍會在目前位置小幅震蕩，小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港：小幅下跌                

??2020年3月，繼美聯(lián)儲降息后，香港兩次下調(diào)基準利率至0.86%，二季度香港房價小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情，第三季度平均樓價小跌1.1%。但以月度來看，9月份的私人住宅售價指數(shù)則環(huán)比上漲0.4%。隨著香港國安法的制定和實施，香港局勢將持續(xù)好轉(zhuǎn)并恢復穩(wěn)定，這將有利于香港經(jīng)濟的恢復，也有利于香港房價的回升。隨著開發(fā)商在第四季度加快新盤推售步伐，有望帶動樓市氣氛。若疫情持續(xù)受控，在寬松的貨幣政策下，預計四季度香港房價將小幅上漲。

??8、北京和上海: 三季度房價繼續(xù)上漲，上海房價創(chuàng)歷史新高

??2020年以來，北京和上海的房價均連續(xù)3個季度上漲，上海房價還創(chuàng)出新高，主要是疫情后貨幣寬松所致，而且京滬房價已經(jīng)橫盤三年，調(diào)整比較充分。央行年內(nèi)3次降準，M2創(chuàng)2017年二季度以來的三年多新高，M1創(chuàng)兩年多新高，貨幣放水利好資產(chǎn)價格。而且中國是主要國家中疫情控制最好的，經(jīng)濟自二季度以來持續(xù)轉(zhuǎn)好，IMF預計2020年中國將是全球唯一實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體，經(jīng)濟的持續(xù)轉(zhuǎn)好也會支撐房價上漲。不過中央多次強調(diào)房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲，房價不存在大幅上漲的基礎，預計四季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

??10大國際都市房價預測

??目前，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，對世界經(jīng)濟造成重創(chuàng)。10月12日，國際貨幣基金組織發(fā)布最新《世界經(jīng)濟展望》。報告預測，2020年經(jīng)濟處于深度衰退，預計2020年全球增長率為-4.4%，相較6月份預測的增長率上調(diào)0.8個百分點，做出這一調(diào)整是因為二季度的衰退不如預期嚴重，并且有跡象顯示三季度復蘇有所加強。同時，報告預測2021年全球增長率預計將回升到5.2%，比6月份預測的增長率略低0.2個百分點。報告預測，中國經(jīng)濟將增長1.9%，是全球唯一實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體。

??貨幣政策方面，美聯(lián)儲3月兩度緊急降息，總計下調(diào)利率150個基點至0-0.25%，的超低水平，并宣布開啟無限量QE。美聯(lián)儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾，有國際機構(gòu)預計美聯(lián)儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。歐洲央行也史無前例大放水，歐洲央行管委會預計，主要利率將繼續(xù)維持在當前或更低水平，直至通脹前景穩(wěn)固地轉(zhuǎn)向充分接近但低于2%的水平。3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，至11月5日央行資產(chǎn)購買總規(guī)模增加1500億英鎊至8950億英鎊，高于市場預期。日本央行維持-0.1%的利率，開啟無限量QE，繼續(xù)加強貨幣刺激，以期應對疫情對日本經(jīng)濟產(chǎn)生的影響。3月和5月，韓國央行連續(xù)兩次降息至0.50%，為歷史最低水平。中國存貸款基準利率雖未下調(diào)，但2020年以來，LPR已于2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個和20個基點，5年期以上LPR分別下降5個和10個基點，流動性合理充裕。

??從以往經(jīng)驗看，經(jīng)濟走勢和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫，經(jīng)濟轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場升溫。雖然就目前全球宏觀經(jīng)濟形勢而言，經(jīng)濟下行風險仍十分嚴峻。但疫情以來，主要發(fā)達國家紛紛開啟無限量QE，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價格普遍上漲。國際大都市房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，在流動性泛濫的背景下更是受到資本的青睞，洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創(chuàng)出歷史新高，其他城市房價也多有上漲。

??目前全球疫情形勢依然嚴峻，雖然疫苗研發(fā)出現(xiàn)重大進展，但經(jīng)濟復蘇仍有不確定性，預計明年上半年之前全球貨幣寬松趨勢不會改變，10大國際都市的房價總體趨勢還將繼續(xù)小幅上漲。

??點擊查看完整報告：【易居研究院】10大國際都市房價指數(shù)報告（2020Q3）