[易居研究院]10大國際都市房價指數(shù)報告(2020Q3)

2020-11-12 10:42:42來源:易居研究院

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-11-12
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):易居研究院

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居季報  之

【10大國際都市房價指數(shù)報告】

??核心觀點

??全球貨幣大放水,三季度10大國際都市房價繼續(xù)創(chuàng)新高。年初新冠疫情發(fā)生后,全球經(jīng)濟受到重創(chuàng),但10大國際都市房價指數(shù)卻連續(xù)3個季度逆勢上行,主要是疫情以來,發(fā)達國家紛紛貨幣放水,多國利率下降至歷史最低水平,全球可謂是史無前例大放水,因此雖然經(jīng)濟下行,但各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價格普遍上漲。

??三季度多城房價創(chuàng)歷史新高。國際大都市房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn),在流動性泛濫的背景下受到資金的青睞,洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創(chuàng)出歷史新高,其他城市房價也多有上漲。


??在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下,全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢,尤其是房價變化,也具有一定的相似性和趨同性,為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價變化,易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房價指數(shù)報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本,依據(jù)當?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)展開分析。

??10大國際都市房價指數(shù)

??本報告共選取了10個代表性的國際都市,對各個城市的房價指數(shù)進行標準化處理后,以GDP占比計算得出的權(quán)重相乘,即得出當期10大國際都市房價指數(shù)。需要指出的是,本文中的北京和上海所選取的房價指數(shù)為國家統(tǒng)計局公布的二手住宅銷售價格指數(shù),主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴厲,北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真,而二手房價格走勢受政策影響較??;另外該指數(shù)與真實房價波動相比,波幅偏小,但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性,本文仍采用官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機爆發(fā)以后,10大國際都市房價指數(shù)下滑,于2009年二季度觸底,此后隨著全球經(jīng)濟的逐漸復蘇,10大國際都市房價指數(shù)也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲,2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌,2012年二季度至2016年四季度漲勢較快,2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩,四季度轉(zhuǎn)跌。2019年以來小幅震蕩上漲。

??2020年三季度,10大國際都市房價指數(shù)為151.4,環(huán)比上漲1%,同比上漲3.1%,與次貸危機后的低谷2009年二季度相比,上漲69.9%。2020年初新冠疫情發(fā)生后,全球經(jīng)濟受到嚴重影響,但10大國際都市房價指數(shù)卻持續(xù)逆勢上行,主要是疫情以來全球各主要國家貨幣紛紛大放水,資金流動性泛濫所致。

1

??10大國際都市房價漲幅排名

??1、洛杉磯環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù),與2020年二季度相比,10大國際都市中,三季度房價上漲的城市有8個,下跌的城市有2個。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和首爾。其中,洛杉磯以2.7%的環(huán)比漲幅位列第一。過去一個季度,美國經(jīng)濟在疫情影響下繼續(xù)低迷,洛杉磯房價逆勢上漲主要是流動性泛濫所致。2020年3月,為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩,美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平,并宣布開啟無限量QE。近日,美國房地產(chǎn)按揭擔保機構(gòu)房地美指出,年初至今抵押貸款利率已經(jīng)第12次降至創(chuàng)紀錄低位。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下,資金偏好具有良好基本面的核心區(qū)域樓市。因此可以看到,三季度上海、首爾、多倫多、北京、東京等國際大都市房價都獲得了1%以上的環(huán)比漲幅。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、紐約和新加坡,其中香港和紐約房價環(huán)比小幅下跌,新加坡則小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情,第三季度平均房價微跌1%至2%。但從月度來看,9月住宅價格已環(huán)比小幅上漲,若疫情持續(xù)受控,四季度香港房價有可能會重新恢復上漲。

2

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年三季度,同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和北京,同比漲幅分別為6%、4.9%和4.8%,其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房價同比漲幅最大,主要是去年下半年以來美國貨幣政策持續(xù)寬松,2019年7月,美聯(lián)儲時隔10多年首次降息,僅去年下半年就有3次降息,今年3月更是連續(xù)兩次下調(diào)利率至0%-0.25%的歷史低位,流動性增加導致美國股票房產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡,房價均小幅上漲。其中,香港以0.3%的同比漲幅位列倒數(shù)第一位。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經(jīng)濟嚴重衰退,但三季度10大國際都市中的房價相比去年同期均出現(xiàn)上漲,說明在全球超低利率和流動性過剩的影響下,大都市的房產(chǎn)仍是最受歡迎的資產(chǎn)之一。

3

??10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯:紐約環(huán)比小幅下跌,洛杉磯環(huán)比上漲

??2020年3月,為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩,美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平,并宣布開啟無限量QE。以往來看,貨幣寬松有利于資產(chǎn)價格上漲。雖然新冠肺炎疫情對美國經(jīng)濟造成重創(chuàng),今年第二季度美國GDP甚至創(chuàng)上世紀40年代以來最大降幅,但美國房價并未大跌,紐約房價處于高位盤整狀態(tài),洛杉磯房價則有加速上漲的趨勢。說明貨幣寬松對資產(chǎn)價格的利好要大于經(jīng)濟下行對房價的利空。美聯(lián)儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾,有國際機構(gòu)預計美聯(lián)儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。三季度美國經(jīng)濟相比二季度已有所好轉(zhuǎn),在寬松的貨幣政策下,預計四季度紐約和洛杉磯房價將小幅上漲。

??2、倫敦:創(chuàng)歷史新高

??新冠疫情發(fā)生后,2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位。7月6日,英國宣布將房產(chǎn)印花稅起征點從現(xiàn)在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊,這一舉措將使大部分購房者免于繳納印花稅,這項政策刺激了英國的購房需求,疊加寬松的貨幣政策,三季度倫敦房價延續(xù)了上漲趨勢,并創(chuàng)歷史新高。不過英國經(jīng)濟目前再次面臨第二次全國性封鎖的壓力,英國央行(Bank of England)預計,今年最后一季度產(chǎn)出將收縮2%,低于此前預測的增長5.5%。預計在貨幣寬松和印花稅減免的利好下,四季度倫敦房價還將繼續(xù)上漲,但漲幅或?qū)⑿∮谌径取?/p>

??3、東京:震蕩上漲

??受疫情影響,二季度日本GDP創(chuàng)下二戰(zhàn)以后的最大降幅,三季度經(jīng)濟有所恢復。雖然經(jīng)濟不景氣,但在全球流動性泛濫的情況下,今年東京房價仍延續(xù)了過去幾年的上漲趨勢。近日,日本央行行長黑田東彥稱,日本經(jīng)濟正在復蘇,但仍處于嚴峻狀態(tài)。日本不會像通縮時期那樣出現(xiàn)大范圍的物價下降現(xiàn)象,央行將堅定持續(xù)寬松貨幣政策。預計四季度東京房價仍會小幅上漲。

??4、首爾:創(chuàng)歷史新高

??2020年3月,韓國央行緊急下調(diào)基準利率至0.75%的歷史最低水平,以對抗公共衛(wèi)生事件帶來的經(jīng)濟影響,5月再次降息至0.5%的極低水平,寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經(jīng)濟增長,但也令資金流入了本來已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場。 11月3日,韓國政府發(fā)布了《房地產(chǎn)公示價格上調(diào)案》,這是今年以來韓國政府第四次發(fā)布房地產(chǎn)新政。本輪新政旨在通過向高價房產(chǎn)持有者征收更高的房產(chǎn)稅,抑制房價過快上漲,從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。但是新政并未達到預期目標,反而進一步推高了房價,寬松的貨幣政策是房價上漲的重要推手。10月,韓國央行表示將維持寬松的貨幣政策立場,預計四季度首爾房價將繼續(xù)小幅上漲。

??5、多倫多:持續(xù)小幅回升

??2020年3月,加拿大央行三次降息至0.25%,寬松的貨幣政策對資產(chǎn)價格是利好。多倫多地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示,9月份大多倫多地區(qū)共成交11,083套現(xiàn)有房屋,這是多倫多房屋銷售有史以來最好的9月,比2019年9月暴增42.3%。地產(chǎn)局 表示,截至9月底,年度銷售已經(jīng)追回所有失地,比2019年前9個月高出1%。寬松的貨幣環(huán)境造成極低的借貸成本,是多倫多房屋成交量大增、房價上漲的重要原因。預計四季度多倫多房價或?qū)⒗^續(xù)小幅上漲。

??6、新加坡:小幅上漲

??2020年一季度,受疫情和經(jīng)濟影響,新加坡房價小幅下跌,二三季度在全球貨幣放水,流動性泛濫的影響下,新加坡房價小幅上漲。預計接下來幾個季度,新加坡房價仍會在目前位置小幅震蕩,小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港:小幅下跌                

??2020年3月,繼美聯(lián)儲降息后,香港兩次下調(diào)基準利率至0.86%,二季度香港房價小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情,第三季度平均樓價小跌1.1%。但以月度來看,9月份的私人住宅售價指數(shù)則環(huán)比上漲0.4%。隨著香港國安法的制定和實施,香港局勢將持續(xù)好轉(zhuǎn)并恢復穩(wěn)定,這將有利于香港經(jīng)濟的恢復,也有利于香港房價的回升。隨著開發(fā)商在第四季度加快新盤推售步伐,有望帶動樓市氣氛。若疫情持續(xù)受控,在寬松的貨幣政策下,預計四季度香港房價將小幅上漲。

??8、北京和上海: 三季度房價繼續(xù)上漲,上海房價創(chuàng)歷史新高

??2020年以來,北京和上海的房價均連續(xù)3個季度上漲,上海房價還創(chuàng)出新高,主要是疫情后貨幣寬松所致,而且京滬房價已經(jīng)橫盤三年,調(diào)整比較充分。央行年內(nèi)3次降準,M2創(chuàng)2017年二季度以來的三年多新高,M1創(chuàng)兩年多新高,貨幣放水利好資產(chǎn)價格。而且中國是主要國家中疫情控制最好的,經(jīng)濟自二季度以來持續(xù)轉(zhuǎn)好,IMF預計2020年中國將是全球唯一實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體,經(jīng)濟的持續(xù)轉(zhuǎn)好也會支撐房價上漲。不過中央多次強調(diào)房住不炒,且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲,房價不存在大幅上漲的基礎,預計四季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

??10大國際都市房價預測

??目前,新冠肺炎疫情仍在全球肆虐,對世界經(jīng)濟造成重創(chuàng)。10月12日,國際貨幣基金組織發(fā)布最新《世界經(jīng)濟展望》。報告預測,2020年經(jīng)濟處于深度衰退,預計2020年全球增長率為-4.4%,相較6月份預測的增長率上調(diào)0.8個百分點,做出這一調(diào)整是因為二季度的衰退不如預期嚴重,并且有跡象顯示三季度復蘇有所加強。同時,報告預測2021年全球增長率預計將回升到5.2%,比6月份預測的增長率略低0.2個百分點。報告預測,中國經(jīng)濟將增長1.9%,是全球唯一實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體。

??貨幣政策方面,美聯(lián)儲3月兩度緊急降息,總計下調(diào)利率150個基點至0-0.25%,的超低水平,并宣布開啟無限量QE。美聯(lián)儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾,有國際機構(gòu)預計美聯(lián)儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。歐洲央行也史無前例大放水,歐洲央行管委會預計,主要利率將繼續(xù)維持在當前或更低水平,直至通脹前景穩(wěn)固地轉(zhuǎn)向充分接近但低于2%的水平。3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位,至11月5日央行資產(chǎn)購買總規(guī)模增加1500億英鎊至8950億英鎊,高于市場預期。日本央行維持-0.1%的利率,開啟無限量QE,繼續(xù)加強貨幣刺激,以期應對疫情對日本經(jīng)濟產(chǎn)生的影響。3月和5月,韓國央行連續(xù)兩次降息至0.50%,為歷史最低水平。中國存貸款基準利率雖未下調(diào),但2020年以來,LPR已于2月和4月兩次下降,其中1年期LPR分別下降10個和20個基點,5年期以上LPR分別下降5個和10個基點,流動性合理充裕。

??從以往經(jīng)驗看,經(jīng)濟走勢和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松,刺激房地產(chǎn)市場升溫,經(jīng)濟轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊,抑制房地產(chǎn)市場升溫。雖然就目前全球宏觀經(jīng)濟形勢而言,經(jīng)濟下行風險仍十分嚴峻。但疫情以來,主要發(fā)達國家紛紛開啟無限量QE,多國利率下降至歷史最低水平,全球可謂是史無前例大放水,因此各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價格普遍上漲。國際大都市房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn),在流動性泛濫的背景下更是受到資本的青睞,洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創(chuàng)出歷史新高,其他城市房價也多有上漲。

??目前全球疫情形勢依然嚴峻,雖然疫苗研發(fā)出現(xiàn)重大進展,但經(jīng)濟復蘇仍有不確定性,預計明年上半年之前全球貨幣寬松趨勢不會改變,10大國際都市的房價總體趨勢還將繼續(xù)小幅上漲。

??點擊查看完整報告:【易居研究院】10大國際都市房價指數(shù)報告(2020Q3)

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}