[克而瑞]年報(bào)點(diǎn)評(píng)| 力高集團(tuán)：銷(xiāo)售、交付兩手抓，力高健康生活上市在即

??核心觀點(diǎn)

??【全年銷(xiāo)售470.11億元，行業(yè)排名升至第69位】2021年，力高全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額470.11億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增速顯著優(yōu)于行業(yè)百?gòu)?qiáng)整體表現(xiàn)。且根據(jù)克而瑞榜單，全口徑銷(xiāo)售額位居第69位，較2020年大幅提升10個(gè)位次。 

??【拿地量有所放緩，土地儲(chǔ)備達(dá)2287.9萬(wàn)平方米】 2021年新增20幅土地，較2019年30幅、2020年36幅明顯放緩。截至2021年12月31日，土地儲(chǔ)備達(dá)2287.9萬(wàn)平方米，由于投拓力度收緊，總建筑面積略低于2020年末，布局在山東、江西、湖南、廣東區(qū)域、安徽等十個(gè)區(qū)域。 

??【營(yíng)收大幅增長(zhǎng)63.8%，歸母凈利潤(rùn)僅為8.84億元】報(bào)告期內(nèi)，力高交付加快跟進(jìn)，營(yíng)收大幅增長(zhǎng)63.8%至203.96億元。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)47.63億元、凈利潤(rùn)25.15億元，分別同比增長(zhǎng)69.3%、74.3%。毛利率、凈利率穩(wěn)中有升，分別達(dá)到23.4%、12.3%。但在合作模式下，少數(shù)股東權(quán)益占比過(guò)半，利潤(rùn)被分?jǐn)?，歸母凈利潤(rùn)僅為8.84億元，同比減少31.8%，歸母凈利率也降至4.3%。 

??【踩中“一條紅線”，平均借貸利率連續(xù)3年超9%】截至報(bào)告期末，企業(yè)現(xiàn)金短債比為1.1，凈負(fù)債率以及扣除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率分別為53.0%、81.8%，踩中一條紅線。近年來(lái)力高高息發(fā)債加杠桿，流動(dòng)性安全邊際在收窄。2019-2021年連續(xù)3年資本化借款的加權(quán)平均年利率均超過(guò)9%，2021年為9.71%。目前面臨美元債到期償還問(wèn)題，疊加機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)，流動(dòng)性問(wèn)題不確定性增加。

??【力高健康生活上市進(jìn)入倒計(jì)時(shí)】旗下物管公司力高健康生活致力于成為客戶生活管家、健康管家“雙管家”，憑借智能及數(shù)字化技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)效率及客戶體驗(yàn)。2021年6月，力高向聯(lián)交所提交了分拆力高健康生活獨(dú)立上市申請(qǐng)，今年3月22日已啟動(dòng)全球發(fā)售計(jì)劃，目前進(jìn)入上市倒計(jì)時(shí)。

??01

??銷(xiāo)售

??全年銷(xiāo)售470.11億元，行業(yè)排名升至第69位

??2021年，力高全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額470.11億元、合約銷(xiāo)售建筑面積535.71萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)14.7%、12.6%。盡管下半年市場(chǎng)整體大幅降溫，力高的銷(xiāo)售依舊表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，上下半年業(yè)績(jī)持衡，全年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且增速顯著優(yōu)于行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均水平。同時(shí)，行業(yè)排名逆勢(shì)走高，根據(jù)克而瑞榜單，全口徑銷(xiāo)售額位居第69位，較2020年大幅提升10個(gè)位次。

??02

??投資

??拿地量有所放緩，土地儲(chǔ)備達(dá)2287.9萬(wàn)平方米

2021年，力高在投資拓展方面表現(xiàn)相對(duì)謹(jǐn)慎，全年新增20幅土地，較2019年30幅、2020年36幅明顯放緩。在22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地中，于廣州、杭州、無(wú)錫三個(gè)城市各拿一塊地，總耗資達(dá)22.6億元，其中廣州增城地塊與杭州城開(kāi)合作取得，總代價(jià)11.4億元。截至2021年12月31日，力高處于不同開(kāi)發(fā)階段且尚未售罄項(xiàng)目有133個(gè)，土地儲(chǔ)備達(dá)2287.9萬(wàn)平方米，由于投資力度收緊，總建筑面積略低于2020年末，布局在山東、江西、湖南、廣東區(qū)域、安徽等十個(gè)區(qū)域。

??03

??盈利

??營(yíng)收大幅增長(zhǎng)63.8%，歸母凈利潤(rùn)僅為8.84億元

??報(bào)告期內(nèi)，力高交付加快跟進(jìn)，營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)203.96億元，同比增長(zhǎng)63.8%。毛利潤(rùn)達(dá)47.63億元，同比增長(zhǎng)69.3%，凈利潤(rùn)達(dá)25.15億元，同比增長(zhǎng)74.3%。此外，在行業(yè)利潤(rùn)率普降的態(tài)勢(shì)下，力高的毛利率、凈利率保持穩(wěn)中有升，分別達(dá)到23.4%、12.3%，微增0.8、0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??盡管企業(yè)整體營(yíng)收和銷(xiāo)售增勢(shì)向好，但在合作模式下，少數(shù)股東權(quán)益占比持續(xù)上升，2021年末已過(guò)半數(shù)，達(dá)51.4%，同時(shí)也分食了企業(yè)利潤(rùn)，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)僅為8.84億元，同比減少31.8%，歸母凈利率也降至4.3%。目前，行業(yè)流動(dòng)性普遍緊張，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程、保證交付的質(zhì)與量是實(shí)現(xiàn)“自我造血”的關(guān)鍵，未來(lái)企業(yè)仍需重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)合作模式的利弊也需進(jìn)一步權(quán)衡，保證企業(yè)的業(yè)績(jī)質(zhì)量。

       04債務(wù)

??平均借貸利率連續(xù)3年超9%

??從財(cái)務(wù)杠桿來(lái)看，截至報(bào)告期末，企業(yè)持有現(xiàn)金108.57億元，總有息負(fù)債194.72億元，其中短期有息負(fù)債98.22億元，現(xiàn)金短債比為1.1，較2020年末2.1顯著下降。凈負(fù)債率以及扣除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率分別為53.0%、81.8%，踩中一條紅線。

??從近年來(lái)“三條紅線”走勢(shì)來(lái)看，力高高息發(fā)債加杠桿，流動(dòng)性安全邊際在收窄。2019-2021年連續(xù)3年資本化借款的加權(quán)平均年利率均超過(guò)9%，2021年為9.71%，其中7月一筆1億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行利率高達(dá)11%。

??今年3月以來(lái)，隨著美元債到期，力高通過(guò)延期、簽立補(bǔ)充契約等一系列操作避免違約，同時(shí)也反映出企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題不容樂(lè)觀。此外，標(biāo)普、惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)紛紛下調(diào)，企業(yè)后續(xù)的融資勢(shì)必也會(huì)受到負(fù)面影響，加劇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 

??05

??戰(zhàn)略

??提出4H+健康生活主張，拆分力高健康生活上市

??開(kāi)發(fā)主業(yè)重視產(chǎn)品力，提出4H+健康生活主張。力高于2019年推出全新的產(chǎn)品體系－新東方健康建筑(NOWA)，目前已升級(jí)至3.0產(chǎn)品。3.0版本全新構(gòu)建了“漾(YOUNG)社區(qū)”，從核心客群、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、場(chǎng)景構(gòu)建、平臺(tái)服務(wù)等4個(gè)維度，提出“Homie年輕、Healthy健康、Happiness愉悅、High Tech科技”的4H+健康生活主張，為客戶提供品質(zhì)健康生活。

??多元產(chǎn)業(yè)并進(jìn)，拆分力高健康生活上市。在深耕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的同時(shí)，力高結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)多維產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的延伸，孵化全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。旗下多元化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)，從全生命周期的角度出發(fā)，打造并孵化出康養(yǎng)、商業(yè)、科技及物業(yè)管理等多維產(chǎn)業(yè)。2021年，企業(yè)來(lái)自其他分部的收益約為3.84億元。

??2021年6月，企業(yè)向聯(lián)交所提交分拆物管板塊力高健康生活獨(dú)立上市申請(qǐng)，并于今年3月22日啟動(dòng)全球發(fā)售計(jì)劃，目前進(jìn)入上市倒計(jì)時(shí)。力高健康生活作為物管行業(yè)品牌服務(wù)商，致力于成為客戶生活管家、健康管家“雙管家”，憑借智能及數(shù)字化技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)效率及客戶體驗(yàn)，上市之后發(fā)展預(yù)期可觀。